「研究矩阵」④房地产收并购风云再起，房企竞争愈加激烈

今年以来，房地产行业收并购风云再起。3月，远洋资本收购红星地产18%股权，交易对价200亿元；4月，房地产业内的“收购狂魔”融创中国再次出征，豪掷99亿收购“广西一哥”彰泰集团80%的股权。5月，宝业集团收购华夏幸福持有的武汉裕筑51%股权；而近期万科“拯救”蓝光的消息也备受业内关注。其实这一桩桩收并购案例的发生并非偶然，案例的增加是房地产周期变化下的必然趋势。

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房企收并购市场愈热

自2015年开始，房地产收并购事件频发，许多企业把握行业收并购的机遇，参与其中。但是随着越来越多的大鱼大量吞食，池中的小鱼数量也在不断的减少。从（图1）中我们也可以看出，2017-2019年的房地产收并购事件及金额环比都呈现大幅下降的趋势，但2020年房企收并购事件数量又有重新上涨的势头。

这一变化趋势与土地价格相关性很大。对比公开市场的土地价格，2017年房地产市场的“收并购热潮”最盛，收并购成交金额3748亿的高点，而在这一年全国土地平均楼面价2861元/平方米（图2），达到2018年前平均楼面价的峰值。而随着2018年土地价格小幅下挫后，今后的数年全国土地平均楼面价持续走高，到2021年4月已至4173元/平方米。虽然在此期间，收并购市场的规模出现下降，但趋势与土地市场楼面价格一致。

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多方诱因综合刺激收并购频发

其实从规律上看，房地产市场热度持续走低、调控政策、土地价格、融资环境、行业利润空间等因素综合作用发酵并向房企端传导，导致经营策略较为激进或抵御风险能力较差的房企危机大幅增加，继而激发行业收并购事件的发生。

我们认为，收并购市场需求火热与近几年的市场热度和调控政策的力度有关，在2017-2020年市场需求持续的情况下，房企销售良好，有利于房企现金流的维续，无需靠出售资产来缓解困境。但随着各大城市调控政策以及“三道红线”、信贷“两集中”等融资端新规的出台，或将加快行业“大鱼吃小鱼”的进程。

另外，从长期来看，我国城镇居民家庭的住房拥有率超96%，增量需求较前期相对饱和，房地产业需求规模上涨势头必然有所减缓。房市热度降低，业内企业的生存空间都受到不同程度的压缩，而中小企业受规模的限制抵御风险能力较低，更是成为重灾区，这便给行业内的收并购创造了市场契机。

从地产调控政策的趋势来看，各地“补丁”政策频繁发布，对房企销售端形成压力，同时融资端政策也在不断收紧，房企面临着严厉的政策环境。各地“双限”、“四限”政策频出，土地竞争激烈，招拍土地价格持续走高，项目成本增加，而部分核心城市楼市限价措施不断收紧，房企项目的利润空间被不断压缩；同时，“三道红线”政策也从融资的角度，限制房企滥用财务杠杆撬规模的做法。在愈加严厉的楼市调控下，房企面临着不断走低的利润与持续增加的竞争压力。在此市场环境下，随着时间的推移，部分前期负债高、经营不善的房企危机随时都会爆发，这对于行业而言，收并购的市场契机随即出现。

而另一方面，公开市场获取土地成本越来越高，也是促使部分房企通过多元化的方式获得土储，收并购的方式就是其中之一。对于收购方而言，通过收并购的方式获得项目，可以更加灵活的进行战略布局，获得相对较高的利润空间，融资成本也相对较低。从拿地目的来看，收购方可以通过收并购加大全国化布局力度。从拿地利润来看，收购方可以以更低廉的价格拿到项目。尤其是当中小企业因面临资金周转危机，选择抛售手中的地块项目，完成资金回笼时，有些紧急抛售的地块价格会低于现行的市场价。从资金的周转效率来看，通过收并购其他企业已开发的项目，缩短自身的开发周期，加速资金回流，有利于缓解收购方的资金压力。这对面临“三道红线”的企业来说，通过快速的销售回款，也有利于降低企业资金使用周期，提升资金使用效率，完成“红转绿”目标。

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同策研究院收并购咨询服务

但收并购的方式拿地本身而言是存在“门槛”的，对于一般房企而言并非易事。需要对诸多流程进行把控，如标的资产的分析、如何做尽调、如果进行交易架构的搭建，采取什么样的支付方式等。这些对于有着丰富收并购经验的房企而言并不难，但对于部分未采用收并购拿地的房企而言是陌生的，此时就需要向外界寻求支持。

同策研究院持续关注房地产收并购市场动态。对在收并购领域表现较为突出的房企做了并购策略的研究，如万科、融创、阳光城等。同时，对自2016年以来比较经典的收并购案例进行了剖析研究。在能力不断得到提升的基础上，我们对外提供目标房企收并购策略、房企收并购现状及趋势判断和对标企业收并购模式研究建议等服务，为房企在进行收并购能力建设时提供一定的帮助。

比如，我们在2019年的项目报告中指出，2020年2-4季度是房企收并购介入的窗口期，而市场后期也确如我们所预期的那样，在2-4季度收并购活跃度上升。

典型收并购案例研究方面，如世茂收购福晟、中海地产收购中信地产、融创收购万达文旅项目等经典的收并购案例有着全面深入的研究分析。

典型房企收并购策略研究方面，我们对阳光城、融创中国、万科等标杆房企的收并购策略进行研究分析，并总结其收并购策略特征。

▲同策研究院房企收并购案例

未来，行业的收并购风潮将持续涌动，房地产业呈高集中度趋势，企业将面对更大的挑战。房企应及时了解市场动态，把握行业趋势，实现更多价值创造。

—本篇作者—