关于合生创展收购恒大物业的具体细节还没有透露,但以下这几点应该可以确定:
- 溢价收购,不管收购51%,还是收购能达到相对控股的比例。
- 恒大系原有的核心管理人员完全撤出,仅象征性地保留一名非执行董事或者提名一名独立董事。
- 恒大物业会在短时间更名,但不会使用康景物业的名称,因为这个“康景物业”基本是无服务品质的代名词。
关于51%股权的估值
- 截至停牌,恒大物业市值553亿,动态市盈率13.47,静态市盈率17.53。
- 同等规模的碧桂园市值1870亿,动态市盈率44.97,静态市盈率58.49。
- 两者的在管面积、业务构成基本相差不大,即便扣除恒大之前已经赠送的物业费、抵扣的物业费,目前的这个估值也是很低的。
- 所以网传400亿收购51%的股权是比较靠谱的。
关于400亿如何使用
- 企业债务危机的一个重要表现,就是把能抽的钱全部抽走,恒大应该从物业抽走很多钱,这个会在转让款中扣除,所以恒大最终能拿到的钱不会有400亿。往来款、应付款加在一起估计不会低于100亿。
- 许家印就是有再大的胆子,估计也不会打这笔钱的主意,这笔钱会优先用来复工、保交付。对于业主来说绝对是件好事,那怕杯水车薪。
- 购买恒大理财的投资人不要惦记这笔钱了,无论如何理财投资款都是劣后的,会放在员工工资、施工款、材料款、银行本金之后。
- 即便款项的使用有严格的制度,但是实际在操作过程中,也会有很多误差,所以政府应当适当介入,不能仅依靠企业自己去操作,因为实践证明这家企业和企业领导是不靠谱的,不能让这么珍贵的现金又变成个别人员谋求私利的工具,适当监督是必要的。
关于恒大物业的未来
- 如果是万科或者碧桂园能够完成收购,对原来恒大的业主都是一个利好消息,无论从社区管理还是增值服务都会享受到比原来更好的体验,甚至是本身房子的保值、增值,都有一定的积极影响。
- 反观如果是合生完成收购,那么不确定就很大,不管合生的资金实力有多强、其他产业做得有多好,但是说到地产开发、物业管理,在业内是有目共睹的差,可能你见过差的管理,但绝对没有见过差的像康景物业这么差的。
- 收购恒大物业,会使得合生在物业板块挤进行业前五,如果能够改善原有管理方式,对于合生来讲这个收购肯定是成功的,但是这个会有很大的难度,合生创展这些年的发展不是说他刻意低调,的确是能力的问题,优势就是学习香港地产商在内地的操作,早期囤了很多地也很便宜,但是论开发能力、管理能力差了很大一截。北京西大望路是很多地产人的炼狱。
- 类似盛京银行,恒大会保留一部分物业的股份,这部分股份的价值会取决后面大股东的运营能力,大概率肯定会增值,在适当的时候恒大进行减持,减持所得用来还债,无形中对债权人也是有利的,比现在一把卖了收益高些。
处置物业资产是恒大迈出的一大步,希望以后的步伐再大些、再坚定些。