房地产企业的生死时刻到了吗？恒大绿地们到底哪一步走错了呢？

最近这两年来，以恒大、泰禾为首的中国房企一个个暴雷，其中还有很多小的房企没有被大家注意到，这不禁让我们沉思究竟是为什么？是房地产政策缩紧的原因吗？

其实究其原因，就是大多都没钱了，资金的问题永远是企业经营到一定规模时的痛点，赚的钱是不少，但是却不足以偿还银行到期的债务，更何况还有股东分红，到期债券等等，都是不是什么小钱。那为什么以前是还得起的，现在却又都还不起了呢？

就以恒大为例吧，仅仅是2021年上半年销售额就达到3488亿，营收2666亿，核心净利润也达到了193亿，现金余额高达2046亿元，看起来着实是一家非常优质的企业，但是网传居然有几十万的商业票据到期无法偿还，看着就像假消息。

不要着急，慢慢看下去，一切都不是那么简单可以解决的。

首先是房地产企业高周转的经营模式的原罪，据说这个经营理念应用于房地产市场始于万科，最终被碧桂园发扬光大，最后被整个行业奉为经营的圣经，最后都是高负债，万达决定退出房地产之前有4000亿的负债，最后壮士断腕才基本还清了债务。

什么是高周转呢？大概就是三个月开工、四个月开盘、五个月资金回正、六个月资金进入下一轮周转的方式，被人戏称“3456政策”叱咤房地产行业。说得更加直白一点就是快速拿地，然后快速建设，进入预售阶段后去化回笼资金，通过预售拿到继续建设的费用和拿下一块地的费用，然后继续轮转，当然这之间需要大量的银行贷款，负债就来了。

通过这种方式中国的房地产市场发展得非常辉煌，资金利用效率非常之高，这种模式对于中国的房地产市场的发展是有一定的功劳的。

那为什么我们又说这个是房地产行业的原罪？因为成也萧何败也萧何啊！

虽然资金得到了超高的利用率，而且房地产企业因此也信心爆棚，毕竟看起来经营很简单，盖就是了。在非常自信的情况下，各个房企都拼命提高自己的周转速度，疯狂的盖房子抢地皮，山沟沟里都有一堆楼盘吗，于是房地产过剩时代来了。

房地产过剩了不可怕，可怕的是房企已经通过这样的方式撬动太多太多的资金，而且随着经济不再那么好，尤其去年以来遭受疫情的洗礼后，购房者因为经济的压力谨慎了，加上有的楼盘拿地价格溢价太高，位置又不好，价格又比较高，去化不景气的情况下资金就被一步步被挤压，最终等到越来越多的债务到期而房子又没能很好去化时资金的危机就爆发了。

实际上就是很多房企扩张过快了，为了抢占市场不惜一切代价，最终造成过高的负债。

时代抛弃你，甚至不会和你说再见。或许是危机来得太快，所以很多房企都没有意识到市场中的暗潮涌动，就像恒大一样，即使是在危机到来的时候，都没有来得及反应，甚至不舍得出售资产来自救，可能迷恋于顶端的神话。

说来说去核心的问题就是资金加杠杆！在过去高周转的模式下，房地产开发商通过拿地加预售，不断加杠杆，有时几个亿的资金就可以撬动上百亿的资金，占据了金融市场太多的资源，但是实际上房地产行业并没有创造出那么多的经济效益，国家自然而然的会进行管控。

或许这也是中国房地产市场一个调整自救的机会，如何摆脱高周转下的高负债是留给每一个房企的问题，只是时间不多了。