深思！佛山距离“降容”，还有多远？

佛山的住宅容积率高吗？

如果你去广州、深圳、东莞的小区走一走，会发现其实大家差不多。

但如果你去香港住宅区走一走，我怕你会忍不住喷出“WOCAO”，佛山住宅容积率比它低太多了。

但如果你去包邮区的江浙沪走走，你也会夺口而出“WOCAO”，佛山容积率比这高太多了。

先科普一下：容积率，代表一块地的建筑规模。

比如一块地占地1万㎡，若容积率为2，通常就会建2万㎡的房子，以100㎡/套算，就200户。如果容积率为5，同样一块地，就有500户。

撇开佛山郊区不说，就说这些年佛山主城区拍的地容积率绝大部分是3~4之间。

如果站在全国的角度来看，佛山的城市容积率能排到什么位置？如下图，排在第8位。

如果单纯说容积率的数字，大家可能没什么概念，我列个表。

如果形象一点，可以参照下图的“容鸡率”：

如今大家去主城区看次新盘或在售盘，30层左右的2梯4户，已经算不错的梯户比了。但想要摸上豪宅的门槛，2梯3户得是底线。

而市面刚需刚改的小区，两梯五户，两梯六户比比皆是。

还有更狠的四五六十层的3梯5户，4梯8户，有的次新房的超高层，连避难层都没有。

之前，我们同事整理了佛山主城区住宅超高层的列表，大家可以看看。当然，最近两三年出售的超高层，都有避难层了。

为什么主城区需要这么多高容积率的住宅呢？

司令想这跟过去佛山一直倡导强中心战略分不开，中心要强。起码要有两个指标：

①中心区城区要够大；

②聚集的人口要够多。

但熟悉佛山的老友知道，2000年初佛山五区合并，以禅城为首的中心城区非常小，从彼时开始，中心城区的扩容一直是佛山城市发展的方向。

据住建部发布的《2019城市建设统计年鉴》显示，彼时佛山建成区面积仅162平方公里，排全国70多位，彼时东莞排全国第5。

佛山中心城区相继将南海桂城、顺德乐从、狮山罗村等纳入，如今面积去到361.66平方公里，目前未知能在全国排第几。

虽然地方扩大了，但城区的人口还太少。

根据住建部2019年的数据，佛山城区人口只有140多万，排全国城市第48，彼时东莞排第25。如今，佛山排位应该上升了。

想要在有限的土地上，承载更多的人口，首先得拉高住宅用地的容积率。

容积率大了，可建的住宅面积就更多，承载的居住人口也更多了。

高容积率的好与不好

先说不好的，从居住体验上来说，很多小区高容积率绝大概率会导致人均公共资源少。

在小区里，会显得拥挤，比如小区泳池像下饺子，电梯都要等半天，建筑之间挨得太近，私密性没保证......

而小区外部配套，比如说公共资源的分配就严重不足。

比如一个板块的学校、医院等公共配套，服务上限是5000户，你超高容积率下，塞进2万户，就超过板块环境容量了。

但大家注意，高容积率并不一定等同于舒适度差。

比如容积率高的地块，全部做超高层的大户型，虽然建筑面积多，但总户数少。

而高容积率和高密度配合，做刚需刚改的产品，那才叫真正的低品质社区。

如果这块地又遇上限高几十米，那意味着小区的楼栋会很多，绿化面积少，楼间距真就成路人了。

当然，容积率高，也非一无是处。

有个很重要的因素，就是拉低土地楼面价，进而拖住房价。毕竟地价低了，开发商成本也低了。

这就是为啥豪宅要狂吹自己低密度、低容积率的卖点，因为容积率低，楼面价贵啊。

通俗点说，增加土地供应，跟提高容积率，本质上都是增加住房供应量。

另外，板块人多了，商业配套会最先起来。你看金沙洲，光商业广场就好几个。

高容积率带来高人口容量，越拥挤的地方商业价值越大，越容易享受到高性价比的服务。

道理很简单。

高容积率的板块，注定了居住品质不会很高，但只要不断流入人口，板块配套跟上的预期永远强烈。

佛山中心城区能降容吗？

当然能，但必须会面临两个问题。

①房价会跟着快速上涨；

②中心城区的旧改难度加大；

第①点，上面已经阐明逻辑。

尤其第②点，如果佛山降容，那么中心城区的旧改项目，将很难推进。

容积率一旦大幅度下降，开发商的账就算不过来。我们看城中村，老社区，容积率也在1以上。

如果把容积率降到2.0，等于拆1平米只能新建2平米，等于说光拆迁成本，就占未来房价的50%。

这样一来，要么根本拆不动，要么重建的房价，市场完全无法承受。

而且旧改周期漫长，不能很快释放出土地，所以能推进的旧改项目，新建的住宅只能向空中发展。

佛山距离“全面降容”还有多远？

在近20年前，土地招拍挂制度启动，房地产进入市场化，中国大城市房地产发展，从当时就衍生出高低容积率两条路径。

上海当年就规定，住宅项目容积率上限，不能超过2.5。同步启动“低容战略”的城市，还有北京、杭州、南京、苏州、宁波……逐渐蔓延到长三角。

而在执行中，上海的中心城区容积率严格遵守2.5的红线，相当一部分住宅容积率不超2.0。

低容积率，让早期的上海开发商在产品打造方面在国内遥遥领先。

哪怕10年前上海的产品拿去广州，都能吊打一大片广州豪宅。

再看佛山乃至整个珠三角，其整体容积率跟长三角差一大截。这是时代的发展进程，没办法。

从城市的容积率都可以隐约感受到出一个现实：长三角的人就是比珠三角的人更会享受品质生活，钱多钱少是另外一回事儿。

再看当下佛山中心城区的发展格局，想要中心城区降容，那是遥遥无期的存在。

要降也是外围先降，也许只有等到中心城区的旧改搞得差不多了，我们才能真正迎来“全面降容”的佛山吧！