2021年，刚需买房指南

这是一篇适合成都刚需2021年买房的良心指南，话不多说，直接上干货。

有多少钱才能成为刚需？

先看新房。

去年成都主城区的新房平均价格是300万一套，二圈层的平均价格是200万。也就是说首付预算最低在60万，贷款20年，月供在9900元左右。

即便是所谓的网红盘，像天府新区川发天府上城，门槛价也要150万，而且还得有顺一、顺二的刚需资格。

目前来看，新房因为总价劝退和无房优先，已经不适合普通刚需上车了。

二手房方面，按照贝壳的数据，成都的门槛线是106万，也就是说首付至少32万，加上税费、中介费，起码35万以上了。

月供方面，如果你信用良好，首套利率最低5.88%计算，20年等额本息还款，月供为5250元；贷30年，月供也要4380元。加上你的日常生活开支，月收入起码在8000元以上，才将将打住。

所以，首付35万，月收入8000元以上，这是两个基础前提，任何一个达不到，都需要你三思。

但是，你如果按照106万的总价预算去买房，大概率是买不到的。

买房菌查了一下贝壳的数据，总价106万、房龄在15年以内，位置在主城区和近郊的住宅，一共就只有12500套房子，占比大概在总房源的十分之一，如果再加上地铁、学区、配套再考虑产品因素，以及房东是否诚心卖，可选范围是非常少的。

我们以比较适合居住、配套又相对完善的主流区域看，天府新区海昌公园一带，门槛线大约在150万左右，南湖公园大约在140万左右，华府140万左右，大面的门槛线130万左右，新都大丰115万左右，温江光华新城大概在110万，犀浦稍微新一点的小区也要110万。

所以如果你打算买房，起步套二，总价预算需要在110-150万；买城南，首付加各类税费，门槛线大概在40-45万之间；买城东，也要在40万左右；买温江、犀浦和新都，至少也要在35万以上。

刚需买房应该看重什么？

很多人买房，总想着自己买来是住的，买哪儿、买什么都不重要。错，大错特错！

对刚需购房者来说，第一套房子非常重要，第一套房买好了，你未来才有选择的权利，否则当别的房子价格越来越贵，你的房子却死涨不动的时候，你会发现你又一次被这个城市抛弃了。

熊俊老师在Vhouse的直播间里曾说过一个观点：房子的地段，占了房价的80%。

举个例子，2014年的时候，城北的大丰、城东的大面、城南的华府均价大概都在6000元/㎡，如果你和你的朋友们同时买房，面价100平，现在大丰均价15000，大面均价17000，华府均价20000，城南城北，一套房子价格差距达到50万。

这多出来的50万，在你换房的时候，就是你选择的权利。

核心地段固然好，但也并非适合每个人。

比如你在北门上班，却偏要买天府新区，那你的通勤成本就会非常高，每天生活都会觉得特别累，幸福感就会降低。

对于刚需来说，通勤距离越近越好，控制在1个小时左右是比较能接受的。在控制距离的情况下，再去选热点板块。

如果你的工作不太稳定，随时有换工作的可能，那就尽量往工作机会多的地方靠，在成都，工作机会最多的就是主城区和城南，而且城南大于主城区。

如果以城南为半径，华府优于航空港，双流优于龙泉，温江郫都优于新都。

配套方面，首要考虑地铁和学校。

只要地铁一个小时左右能到，都可以接受。

没有现成的地铁，起码要动工的那种，比如现在地铁13号线、19号线、27号线、30号线等8条地铁在建，预计三年左右通车。

千万不要去买那种规划中的地铁，因为地铁报批加修建，时间周期起码在5年以上。

学校也很重要，不仅保证了未来小孩的入学问题，而且大城市的优质学校永远稀缺。

至于商业，凡是有人的地方，就会有商业，没有大型商超，便利店、菜市场基本不会缺，这个其实不用多担心。

哪些区域适合刚需购房者？

01锦江区三圣乡片区

典型二手房：锦江城市花园一、二、三期（1.8万）、华都美林湾（1.9万）、东景家园（1.7万）

锦江城市花园是去年成交非常靠前的小区，周边有地铁13号线（在建），华熙528、伊藤、卓锦曼购的商业全部开业，学区也不错。而且三圣乡还有不少土地，主城区只要有地，就有关注度，市场就会保持热度，二手房很容易跟着一手房上涨。

02锦江区水碾河片区

典型二手房：蜀都花园（1.6万）

水碾河片区老旧小区、楼梯房很多，蜀都花园是片区为数不多的电梯房，虽然小区接近20年的历史，但胜在区位好，距离太古里、春熙路近，到2号线、4号线的距离也适中，下楼就是家乐福，附近的双林小学在成华区排名也靠前，拿来做首套过渡还是不错的。

03成华区动物园片区

典型二手房：金科一城（均价1.7万）、蓝光富丽花城（1.5万）、华宇阳光尚座（1.4万）、上东一号（1.4万）

在三环附近还能买到均价15000左右的次新房，这个确实很难想象，动物园无疑是满足一些有主城区情结的购房者最适合的板块，整体城市界面还算不错，配套也比较成熟。3号线动物园站到春熙路6个地铁站，到天府五街19个站，一个小时通勤还是拿得下来的。

04天府新区海昌片区

典型二手房：香山半岛（1.8万）、恒大名都（1.9万）、万科海悦汇城（2.1万）

天府新区最成熟、最有生活氛围的板块，均价大概在18000元/㎡，像香山半岛、恒大名都、万科海悦汇城的套二，带装修总价都在150万。地铁1号线、18号线到大源、兴隆湖都很方便。

05天府新区南湖公园

典型二手房：南湖国际社区（1.9万）、南湖世纪（1.9万）

去年，南湖国际社区的二手房成交，在全成都都排在数一数二的，这一方面是因为供货量大，还在于整体配套均衡，有地铁、有公园、有学区，虽然产品的缺点也很明显，但能上车正牌天府新区，还是很有吸引力的。

06双流华府板块

典型二手房：南湖逸家（2.1万）、华汇天地（1.7万）、中海右岸（1.8万）、中铁骑士府邸（1.9万）

华府板块，是去年二手房涨幅最大的区域之一，地铁5号线开通，各类商业配套也非常齐全，各个楼盘楼龄也相对较新，面积也不大，尤其适合城南的一些上班族。像中海右岸的套二，南湖逸家的小套三，都是不错的选择。而且随着怡心湖逐渐兑现，片区正处于风口之上，加之天府新区的溢出效应，未来5年保持热度不成问题。

07双流航空港

典型二手房：蓝光圣菲TOWN城（1.5万）、空港晶座（1.3万）、和贵久居福（1.3万）

8号线开通后，航空港正式结束了没有地铁的生活，地铁进城非常方便，从三元站换乘9号线到孵化园、金融城，大概也只有半个小时。航空港有很多老小区，城市界面比较一般，新城区主要集中在圣菲TOWN城那一片。

08温江光华新城

典型二手房：金河谷（1.4-1.8万）、万科朗润园（1.3万）、佳兆业丽晶港（1.7万）、天来国际广场（1.2万）

温江的环境确实一流，绿化很高，光华大道沿线还是颜值在线的。光华新城的楼盘年限大多在10年以内，买来住个五年八年不成问题，主城区和城西的购房者，可以重点考虑。如果是城南的上班族，还是先计算下通勤时间再做考虑。

09郫都犀浦

典型二手房：蓝光幸福满庭（1.4万）、百伦广场（1.2万）、万科理想城（1.8万）

犀浦现在已经开通了两条地铁线，这几年也陆续开业了不少商场，居住氛围很成熟，是城西比较集中的居住区，到城南通勤可以控制一个小时附近。

10新都大丰

典型二手房：绿地城（1.5万），保利大都汇（1.6万）

网上有个段子，说城北的房子，是离城北越远越贵。城北的房子，虽然升值潜力不及其他方位，但地铁5号线已经开通，商业配套也逐步完善，在没有更好选择的情况下，买来纯居住还是不错的。

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