人口问题对中国的楼市影响有多大？

最近很多媒体热炒人口问题，大有人口不行，楼市马上就不行的感觉，我本来不想就这个选题写文章，因为不值一驳。但是咨询我的朋友实在太多了，我无法一一作答，索性提笔行文，写成了这篇文章。全文精彩绝伦，引经据典，请您耐心阅读并转发亲友，非常感谢。

房地产界有句话，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

人口影响的是长期趋势，是几十年后的事，对于指导今年是否要买房没有意义。具体怎么理解？

别急，我们下面来分析一下，先说说生命周期的概念。

大部分人会在毕业3-5年内结婚，大概在32岁左右买人生的第一套房子。买了房生了娃娃，便对教育产生了需求，孩子成了家里消费的主力军。

到了41岁左右，收入几乎达到了巅峰状态，当然消费支出也跟着来到了巅峰。很多人会在这个时候，置换一套品质更好的房子和车子，成为油腻且富有的中年人。

到55岁附近，子女开始独立生活，汽车、房子等大件也都买过了。之后消费开始逐渐下降，转变为对度假、医疗、养老等需求。

这些大概是一个人生命周期里各个阶段的消费需求。

当这个人群是数以亿计的时候，就会形成一个巨大的共振。利用这个共振，我们用生命周期加上人口数量曲线分析，就会形成对未来房价的预测，从而制定相应的投资策略。

来，先上图

这是中国从建国以来的人口出生曲线图——

60年代后中国第一次也是最大的一次的婴儿潮，发生在1963年到1970年左右。

第二次的婴儿潮，发生在1985年至1989年，也就是85后，正好是60后的孩儿们。

结合上面讲到的生命周期——

32岁买第一套房，41岁要买第二套房。

再配合人口曲线图来推算，就能得出一个结论——

第一波婴儿潮后，中国会有一个房地产牛市，而且是第一次出现的大牛市。

时间是2004年到2011年，刚好是1963年到1970年出生的人买二套房（41岁买第二套房）

这是两亿多人形成的需求共振，能量是非常大的。就像地震一样，越大的板块运动，震级也就越强。

我们再根据第二次婴儿潮来推算——

第二次的牛市就是2016年—2021年，这是1985-1989年出生的人的第一套房子。（31岁买第一套房）

下面我们再看今年国家公布的人口数据，从新出生人口坍塌的年份开始推算楼市大概什么时候需求萎缩，价格出现慢涨，低速增长。

最近国家公布2020年出生人数为1000万多一点，而过去20年平均出生人口都能维持在1500万左右，2020年是突然坍塌的一年，假设明年出生人口仍不会有好转，那就从2020年算起，大概什么时候房产的需求会明显下降呢？（31岁买人生第一套房）

大概是2051年之后

换言之，中国楼市要真正迎来低速增长要在2051年之后才会出现。这也是我为什么经常说中国的房价还能再涨三十年的原因。（不包括内陆县城）

按发达国家的历史，楼市低速增长之后，还有近30年的平稳增长才会真正陷入长期阴跌的局面。也就是，中国楼市的实质性下跌，就连放开限购限贷的刺激都无法挽回的下跌出现在2081年左右。

是，那时房价可能会跌，只不过是从今天的3万一平方，涨到了10万，然后跌回8万，7万，绝对跌不到3万以下，因为有通货膨胀在。

中国人是一个非常奇怪的民族，讨论内卷化、自己买不起房的时候，他们希望人口少些，最好死掉一批人，减少竞争，企求自己可以分到一些资源。

讨论到房价还能不能涨的时候，他们又担心人口少了，房价以后没潜力，希望大家多生。

60年代，连米都找不到，人们担心人口膨胀，社会负担不起，现在国家发展起来了，负担得起了，这些人反而担心没钱养孩子，真是奇怪。

实际上，这些都是心态的问题，人口问题是宏观因素，几十年后才会影响楼市，现在就忧心忡忡未免为时过早。

别说人口下降，即使中国的GDP增速也是下降的，这么说，是不是就应该悲观地认为中国的经济没有未来了？

中国GDP一年100万亿，增长5%，就是5万亿，5年就是25万亿，换算成美元就是4-5万亿美元左右。

2020年世界GDP排名第三的国家是日本，4.9万亿美元，换言之，中国5年光是增长量就相当于一个日本的体量，够吓人的。

同样道理

中国每年生1000万，即使出生率下降，10-13年就能增加一个亿的年轻人。超过1个亿总人口的国家可以排名世界人口大国，2019年人口第十名的国家是菲律宾，总人口是9800万人。

有什么好担心的，哪怕出生率下降了，十来年后又多1个亿，先不说增长量，就是现在这14亿之中的年轻人有一半的来沿海城市，房价都可以翻倍。

以上是一个非常有价值的全景数据，中国房地产1998年到现在的整体情况都尽在此表，从数据可知，现在仍未见到全国销售面积有下降的迹象，即使2020年疫情期间，销售面积还是增长2.6%，达到17.6万亿平方米。

14亿人口的中国，还没结束城市化，房价远远没有涨到头，什么时候销售面积萎缩到每年8万亿，5万亿，那房地产就算退出历史舞台了，这个时间点可能出现在2081年前后。

年轻人，不要以为国家调控就以为房价不会涨了，那是高中文科生的思维水平，因为真相是：只要国家还如临大敌一样，到处堵漏，想摁住楼市，房价都会继续涨。哪天全部放开，大家都不买，这楼市才算完了。

所以普通人家千万不要跟市场赌气，说什么坚决不买房的负气说话，因为房价上涨可能横跨你整个人生，你根本等不到它彻底衰退的那一刻。

其实，我真的想跟那些媒体说：求求你们别炒人口问题了，那是几十年后的事。你们还早点买房吧。

下面，直接上全文结论：

1、沿海城市的房价远远没有涨到顶，以后大部分年轻人都要到这里谋生。

2、五大城市群的房价是最有潜力的，并且是联动一起涨的。（如长江一体化城市群，粤港澳大湾区等）

3、内陆县城的房价没希望了，棚改结束之后，再迎来人口调整，双重打击，不要再在老家县城买房了，那是没有未来的。

4、楼市的周期可能比我们寿命还长，我们有生之年可能见不到它彻底崩盘的一刻，现在该买还是买，别想着大跌捡便宜。

5、多生几个孩子吧。别像海淀妈妈那样矫情，5万月薪还抱怨没钱给孩子报读培训班，养不起孩子。虽知贵有贵养，穷有穷养，农民工月薪5000一样养大三个孩子，不是吗？

你上班付出了时间和努力，公司就发工资给你，你花时间布局投资，所以过了几年就能赚到钱，因此某种意义来讲，财富的本质就是时间。所以生孩子约等于延长你的寿命，延长家族、国家的上升周期，孩子就是财富，多子才多福。

最后，祝大家新年快乐，万事如意。

楼市团长