22城集中供应土地改革背后：限量供地是房价持续上涨的元凶

2月23日中国楼市发生了一件不大不小的事情，这件事用一句话来总结就是，从此以后，全国主要城市的土地交易，一年最多只卖三次，集中公示，集中招拍挂出让。

“一年卖地三次”，试点范围是在22个城市里进行，至少包括：四个一线城市，南京，苏州，杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18个城市。

那么这个政策的由来是什么？

以后会有什么影响？

普通买房者今年还可以买房吗？

为了解答这个问题，我专门写了一篇分析文章，请大家耐心阅读完之后转发给亲友，感谢！

01

中国真的“人多地少”吗？

过去20年房价持续上涨，让很多观望市场，一直不买房的人捶胸顿足，而持有房产的人却资产不断增值，究竟房价上涨背后的根本原因是什么，以后还会不会涨？

其实，刨除通货膨胀因素，任何价格的变化都是供求关系的反映。毫无疑问中国的城市化，大规模的人口迁移给楼市创造了一个超长时间的巨大需求，而这个需求一直无法得到有效的满足。

为什么一直得不到有效的满足？这是一个很长的故事，环环相扣，甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……

“中国人口14亿，一定守住18亿亩耕地红线，因为我们国家人多地少，土地资源紧缺”这句话一直深深地印在我们的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本常识之一。

但是，事实并非如此

大多数城市根本不缺土地，只是缺国家批划的城镇建设用地指标。

通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。

也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！

中国城市化发展已经相当节约用地了，可供下一步城镇扩展的空间，即使不去挤占那18亿亩的耕地，也是一定能办到的。回过头看“人多地少，土地资源紧缺”这句话，你明白其中的玄机了吗？

√ “人多地少，土地资源紧缺”用来形容耕地有限，是适用的。“我国耕地面积排世界第4，但由于人口众多，人均耕地面积排在126位以后，人均耕地仅1.4亩，还不到世界人均耕地面积的一半……”这样的话语仿佛还在大喇叭里回放。我们在建国初期，其实是作为一个尚且吃不饱饭的新兴国家，用“人多地少”来向国民形象地描绘国情，说明农业发展和耕地保护的重要性。

× “人多地少，土地资源紧缺”用来说明我国城市土地增长空间有限，是错误的。现实告诉我们，中国城市发展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是没有，而是被某种力量牢牢的约束着，只能缓缓释放甚至不让释放。

将用于耕地保护的口号，借用成为了土地供给有限和房价高涨的借口，这是多种利益共同驱动下的结果。将原本正确的话语，借用到了一个并不适用的领域，实际上是一个由国土部门、地方政府、开发商、其他房地产既得利益者和不明真相的群众，在有意无意间共同经营的假象：国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价。

土地和房屋本身并不稀缺，是人为的供应限制在调节其稀缺程度，政府每年的限量供地导致供不应求，房价持续上涨。

当代顶尖的社会学家大卫•哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些钻石公司一样，通过控制流通入市场的钻石来维持其稀缺，赚取巨额利润。

其实全世界来看，钻石的已探明储量已经足够人类使用几百年，只是因为南非、欧美几个大钻石商通过买断钻石矿藏同时增加各种验证标准来人为制造稀缺，所以它才会价格奇贵。

回到楼市，中国很多城市不缺土地、缺的是上级拨划的用地指标。过去几十年，中国通过控制用地指标维持了房价的稳步上涨，保证了土地信用和银行信贷的安全。

土地不等于土地资源，土地要变成土地资源必须要符合国家的用地规划，拿到相应指标，才能建住宅，商业等，否则不给办产权证。

在没有用地指标的地方建房子，那就是小产权，不能贷款，也不能落户享受教育医疗等福利。

02

土地垄断性供给

人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——“钟罩”。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。设置“钟罩”的做法，就是规定有指标的商品房，没有指标的就是小产权，宅基地。

我们看看香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。

在很多人的印象中，香港地少人多，土地不够用。但实际上，香港并不缺地，在香港的大量土地中，有40%是郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加两个百分点就可以解决100多万人的居住问题。

一方面有大量的人居住在很差的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，另一方面却有大片的土地不能够拿来使用，这实在是非常荒唐的一种处境。

其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是种种原因导致无法实现。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行。

曾经一个香港市民江先生对此痛斥：“政府征地兴建公屋一直以来遭遇各方阻拦，政府发展农地被认为是输送利益，发展郊野公园又会被指破坏环境，发展新界会漠视丁权屋地，填海造地被开发商各种环保借口抵制，却平日天天抱怨楼价贵，没土地！每次只要一有新的土地开发计划，第一就是反对，反对，反对。试问反对者，到底如何才能既不花钱，又变出大量适合开发的土地呢？”

海豚那么可爱，你们怎么能为了人类的一己之私，填掉海豚的家园，用来盖房子呢？！郊野公园的白鸥、鱼雁多美啊，你们真的把那里毁了用来建房子吗？！

我们环保人士不同意！不同意！

香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳，下方是香港，这与人们印象中香港的高密度开发的印象恰恰相反。

香港的房价之所以贵绝全球，在于供需关系的极大失衡。公开数据显示，香港每年的新房供应量只有约2万套。这个数字在曾荫权年代更低，年均1万套左右，最低曾至8000套。而要买房的人群却很多，少说也有30万户家庭。但每年只有2万套的供应量，怎么办？用价格来分配资源，最终房价只有涨到其中90%以上的家庭买不起的程度。

03

我们的出路在哪？

中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性、维持高房价。

对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。

这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。世界没有经济奇迹，中国走的路不过是发达国家以前已经经历的。

土地就像纸，土地资源就像钞票，如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；同样，如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，国土资源部就像土地资源发放的“央行”，控制着供应规模。

相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。

巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置，这围墙要是打破，那可真是要命了，这等于宣布深圳500万的小产权住宅转正成商品房，全市房价立马会应声下跌，因为土地信用破产了。

那么为什么2021年国家要统筹22个城市的土地供应呢？

为了控制金融风险

这个是硬币的两面，分两点来看：

01、

对于房价一直很低，土地供应过大，例如名单当中长沙，重庆，长春，青岛等城市，高层会收紧用地指标，防止房价出现下跌，诱发金融风险。

这些城市的土地“超发”已经成为事实！如果各地方不能通力行动，听从高层的部署，那么土地系统性风险就会到来！

（去年全国增加了65%的用地指标，有些城市的土地实在太多了）

到时不仅仅是土地财政无以为继，地方政府赤字的问题，而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。所以必须各城市共同行动，共同采取更为严格的供给约束，才能避免价格风险。惟有这样的预期，才能促成地方政府与国土部门的合作，并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。

02、

对于房价已经很高，土地供应长年上不去，例如名单中成都、杭州、南京、宁波，厦门等城市，加大土地指标审批，大量出售土地，对冲已经涨得很高的房价，实现软着陆，去除一定泡沫。

以成都为例，该城市存量二手房大概600万套，政府每年拿20万套新房出来，无论怎么限价摇号都是打击不了房价的，为什么，因为少量新房的价格是边际价格，真正的定价权在更庞大的二手业主手中。

这么说吧，一个菜市场有60个档口卖猪肉，每斤卖30元，只有其中3个档口每斤卖20元，那么三个档口可以冲击猪肉价格吗？显然不行

因为经济学中有个规律：多数人的价格报价才是有效报价，极少数人的报价只是边际价格，很快就会淹没。现在楼市里面，好像高层也发现了这个问题：wow，如果不增加供应，再多限价新房出来都是卖光光的，完全没效果。

所以，高层今年开始统筹这些城市，准备大幅增加土地指标，但是按中国人做事的尿性，这件事能不能做成，还要静观其变

04

不可忽视的开发商囤地运动

截至2020年，全国主流开发商究竟囤了多少地？根据大数据研究院监测的80家规模上市房企中，发布了土储规模的65家企业，总土储已经近30亿平方米。

30亿平方米是什么概念？来自国家统计局数据显示，整个2019年，全国住宅销售面积约15亿平方米。也就是说，这65家房企的土地储备规模，在不继续拿地的情况下都够卖两年。

看看各家开发商的土地储备规模：

碧桂园：统计口径有变，未纳入

恒大地产 2.4亿

融创地产2.47亿

保利发展1.97亿

绿地控股1.9亿

万科集团1.57亿

新城控股1.37亿

（单位：平方米）

以恒大为例，囤了2.4亿平方米的土地，以均价1万售价计算，整个公司就囤了2.4万亿的货值，这些意味着未来的销售增长规模，有了这个就可以从银行贷更多钱，有了更多钱，又可以买更多的土地，有了土地又可以贷更多钱…

开发商这个玩法跟普通人买房一样的，因为银行喜欢不动产抵押，你有房就可以办各种贷款，办了贷款你就有办法转移资金买更多的房，有了房，又可以办更多贷款拿钱出来…

反复循环，过去十几年，那些参与房地产投资的人不经意间就积累了惊人的财富…

也许他们一套房就能赚走几百万，这几乎是工薪族一辈子的打工收入，可见房地产的造富能力有多强大。难怪稍微有点脑子的人都懂买房，以前一出调控政策，大家就四散而逃，现在好像都免疫了一样，政府围追堵截摁不住楼市。

其实，我很希望房价回归稳定增长，因为短期内突然暴涨的房价只会逼空市场，是守不住的，很容易回调，诱发风险。只有房价随着城市化进程，经济发展平稳上涨，才是对政府、开发商，银行，购房者有利的。

最后，提供几个思考给大家参考：

1、没有增加供给的情况下，无论限购限贷还是怎样调控，最终受伤的大部分都是刚需。所以如果是增加土地供给，我们双手赞成，是惠民之举。

2、此次措施是高层对于地方政府土地供应日益碎片化毫无秩序不满意的结果。很多政府每年都是把优质土地留着，平时东一块，西一块卖那些潜力一般般的土地，土地市场乱象丛生。

3、高层的原意固然是好的，但是开发商不怕钱贵，最怕手里没地，今年搞集中供地，利好资金雄厚的大开发商，地方国企，一定要有配套的政策，以防炒房演变成；炒地

也就是大开发商先去把土地抢下来，然后转手卖给中小企业，赚个倒手的钱。又或者以股权合作的形式联合那些拿不到土地的中小开发商一起开发，倒手和开发的钱一起赚。

4、如果没有大幅增加土地供应，只能说：伤害不大，羞辱性极强。这就跟吃饭上菜一个道理，以前一个个上菜，现在所有菜一起上来，吃饭的还是同一批人，肯定还是吃光。

5、从今年开始，尽量买新房，因为政府帮你把开发商摁地上摩擦了，正是套利的时候。

6、中国的房价完全没有泡沫，因为供给不足造成的价格是弹性的，高层可以根据形势来调节，今天的价格你觉得很高，拉长时间来看它会涨得更高。

7、大家都想着抄底的东西，它不会跌：

租售同权

房子白菜价

人口下降

房子白菜价

出台调控

房子白菜价

集中供应土地

房子白菜价

-------没有买房的人总是幻想自己想要的东西以后能够白捡，但是他们不知道，人人都想要的东西，一定不便宜。

8、人们痛恨高房价的唯一原因，是还没买房，等买了房，他们就会天天盼着涨价。2021年，该买还是买，几十年形成的趋势不是人力可以阻挡的，希望每一个家庭都能买到好房子！

楼市团长