大运之年，“凤凰山”迎来春天？

成都大运年正式开启。

还有不到半年时间，第31届世界大学生夏季运动会将在成都启幕（举办时间：2021年8月18日-29日）。

素有“小奥运”之称的世界大学生夏季运动会，带给成都的是全新机遇，也将进一步提升城市形象和地位。借着大运会这股东风，成都不少地产板块也在迸发新活力。

凤凰山板块的变化就令锐理君惊叹。如果说东安新城、十陵、陆肖等大运板块是在“跑步前进”，那凤凰山板块的变化完全称得上是“凤凰涅槃”。

前不久，锐理君发布了关于凤凰山板块的视频，赢得不少人点赞关注，今天我们就通过稿子更具体的来看看目前板块建设进度。

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凤凰山板块位于成都北三环与绕城之间，按照成都市委、市政府建设“三城三都”总体战略部署，板块将围绕成都露天音乐公园及凤凰山体育中心为核心，打造集居住、产业、生态、国际赛事中心功能于一体的区域门户形象。

△凤凰山体育中心及周边配套效果图

（图源网络，仅供参考）

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“大运”价值初现

提及凤凰山板块亮眼的建筑，在建的凤凰山体育中心自然排在第一位。

△凤凰山体育中心实拍图

作为2021年大运会篮球比赛场馆所在地，以及2023年亚洲杯赛事球馆所在地，凤凰山体育中心将承担起世界认识成都的“窗口”重任，也是一个超级TOD项目。

根据规划，该项目用地规模约600亩，其中，场馆用地约275亩，剩余土地将用作配套建设、广场绿地打造。

场馆由“一场一馆”组成，包含一座满足FIFA标准、可容纳6万人的专业足球场，以及一座满足NBA标准、可容纳1.8万人的综合体育馆。

项目通过TOD设计理念，采用地下通道引导人流，将地铁5号线杜家碾站、九道堰站、场馆、商业连为一体。

锐理君实地打探发现，“一场一馆”主体外形已经呈现，正在铺设内部排水管道，平整内部道路。

△凤凰山体育中心现场实拍

除凤凰山体育中心外，已建成的另一地标——成都露天音乐公园已经在展示力量。

△成都露天音乐公园实拍图

成都露天音乐公园将承办大运会闭幕式，占地592亩，能够同时容纳4万多人观看演出，是目前世界上最大的全景声半露天半室内双面剧场。

目前，公园内还有小型室内剧场在建，后期将提供更多艺术表演场地。

△左：在建室内剧场；右：剧场效果图

两大世界级公建配套，正在成为撬动区域价值增长的杠杆，凤凰山的板块的价值与热度，有望在2021年开启新一轮的增长。

以深圳为例，2011年世界大学生运动会在深圳龙岗区成功举行后，“大运效应”在其身上得以实现，该区域借着大运会热度积极打造深圳东部文化体育高地，高端赛事和演艺活动频繁在此举行，整个板块的价值和热度随之提升。

02

“新城”气象已显

1交通：TOD+两条地铁线

板块发展的另一个标志，是交通。

作为大丰与成都主城之间最重要的交通主干道，北星大道（成都市天府大道北线）正在改造升级。

据悉，作为大运会保障通道先期开工项目，天府大道北延线一标段全长约5.44km，和南延线一样设计时速为80km/h，采用主道双向8车道、辅道双向4车道设计，机动车道和慢行道分开设置，达到人车分流，预计在今年6月底前全面建成。

目前，沿线道路两侧已打围，正在施工，并且凤凰山体育中心下穿隧道已建成通车。

△左：北星大道；右：凤凰山体育中心下穿隧道

轨交方面，已开通的地铁5号线，穿过凤凰山板块，直达成都国际商贸城，其中5号线“幸福桥TOD”项目紧邻凤凰山国际体育中心。

【TIPS】

幸福桥TOD项目为全市13个TOD重点项目之一，紧邻北中轴北星大道，整体研究范围约4098亩，TOD一体化设计范围约700亩，站点等级为组团级。

锐理君在现场看到，该项目部分住宅楼栋已经封顶，中高层形态。营销中心正在修建，暂无推售产品的迹象。

△幸福桥TOD实拍图

除地铁5号线外，在建的地铁27号线也将贯穿整个板块，区域的轨交通达性将更强。

2配套：商业、生态升级，教育仍是短板

除了地标建筑、交通配套，这里的商业、生态等也跃上了新台阶。

△板块部分配套位置示意图

商业方面，在北星大道与大天路的交汇处，保利、龙湖、优品道、绿地四家品牌开发商依次布局了四个大型商业综合体。

其中，龙湖·锦宸天街已经建成，保利大都汇商业综合体主体结构也已完成。

△左：龙湖·锦宸天街；右：保利大都汇商业综合体

生态方面，围绕凤凰山体育中心打造的“两心一谷”正在打围建设，其中包括水之心环湖生态区、悦动之心环湖生态区、河谷生态区。

△“两心一谷”工地展示平面图

医疗方面，2021年2月22日，金牛区中医医院正式开工，该院按照三级中医医院标准建设，将设置床位700张，预计2023年建成，建成后,板块内的医疗配套将进一步加强。

△金牛区中医医院工地外围实拍图

不过，优质教育资源缺乏仍是这里的一大短板。板块内虽有机关三幼、人北小学、成都市实验小学北新校区、凤凰小学等小学与幼儿园，但无论是凤凰山板块内，还是临近的大丰板块，都缺少中学资源，更遑论优质的品牌教育资源。

△左：凤凰小学；右：人北小学

3产业：三个产业园落地

凤凰山板块内的产业实力很强，有西部地理信息产业园、西部北斗产业园、中铁轨道交通高科技产业园，预计将带动5-10万人就业，目前已有2万人左右的进驻量，未来的可发展性巨大。

△西部北斗产业园实拍图

03

市场供销平衡

凤凰山板块一直保持着稳定的供销节奏。据统计，2018年至今（时间统计截止2021年2月24日，下同），板块内共计供应土地10宗，成交9宗，平均每年成交土地3宗，拿地房企包括龙湖、万科、保利、人居等。

为配合大运会，板块内正在积极打造各类服务配套设施，因此涉及商业的土地在凤凰山板块的土地出让中扮演了至关重要的角色，成交土地中，仅有万科在2019年7月以楼面价8600元/㎡取得的一宗土地为纯住宅用地，目前呈现项目为万科润园。

△2018年至今板块成交土地情况

统计发现，凤凰山板块住宅供销较为平衡。2020年至今，新增供应商品住宅约42.5万方，成交约43.1万方，成交参考均价约13577元/㎡。

据不完全统计，目前板块内在售项目有，保利天汇、人居璟云庭、万科润园等。

△板块部分在售项目信息

以前一直以“极刚”属性存在的凤凰山板块，目前在售项目主力面积段为110-130㎡，定位已经走向刚改、改善，锐理君重点统计到的5个项目，参考成交价均为1.5万元+/㎡。

小结 ：

1、大运时间轴下，凤凰山体育中心、成都露天音乐馆等地标，已经成为板块价值提升的催化剂。“大运效应”将为板块带来中长期利好。

2、凤凰山板块内的各类配套正在加速呈现，交通路网不断升级，但针对未来的住宅市场，需要尽快补足优质的教育、生活类资源，呈现高阶平台。

3、板块内仍有大片空白区域待开发，后续可供应土地较多，这里将是房企拿地的主战场。但与主城其它三个区域方位相比，城北的后劲仍显薄弱。2021年无疑是一次良机，需要更多利好刺激。产品端，未来完全可以与其它区域形成错位格局，吸附更多新兴人群进驻。

4、对于购房者来讲，目前板块内在售项目供应比较可观，且处于发展起步阶段，价格更为合理，抠预算的有限刚改群体仍然值得重点关注。

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