万亿房企的债务危局：银行开始跳船了，从恒大的这艘破船上…

来源：大碗楼市

此前，我们写过一篇关于恒大危机的文章——

“三年前的战略失误，恒大被逼入生死攸关的路口”。

因为种种原因，被删除了。

两个月后，恒大的问题再次恶化了。

恒大，再再再次被逼入生死攸关的路口。

都说，此时的恒大是“墙倒众人推，破鼓万人捶”。

万万没想到，率先推倒恒大这堵墙的，竟然是银行。

万万没想到，率先敲响恒大这面鼓的，竟然是地方。

此时此刻，恒大在忙什么？

恒大在忙着辟谣，在忙着澄清，在忙着用法律武器对抗所谓的谣言。

1

银行跳船了，从恒大这艘破船上。

四年前，招商银行率先冻结了乐视的12亿资产。

这是第一家冻结乐视资产的银行，这也成为了推倒乐视这面墙的第一张多米诺骨牌。

招行之后，一大波金融机构涌入乐视挤兑。

自招行始，乐视帝国走向了垮塌的黄昏。

四年后的今天，广发银行宜兴支行向法院申请，对恒大地产和恒大地产子公司进行1.3亿的财产保全。

广发银行，成为第一家对恒大跳反的银行。

恒大债务链条的第一张多米诺骨牌，被推倒了。

扯淡的是，广发的这笔钱，恒大其实并未逾期——

这笔1.32亿的贷款，明年3月27日才到期。

这就很让人“咯噔”一下。

恒大内部的债务得烂成什么样子，逼得广发拿着明年才到期的贷款，迫不及待的跳反了。

更让人“咯噔”的是，广发跳反的理由：

情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的伤害。

一个“情况紧急”，再加上一个“难以弥补”，几乎让所有人产生了——

公司经营不下去，债主哄抢办公桌椅、饮水机和打印机的既视感。

广发这么搞，你让其他机构怎么想？

万一去晚了，连个打印纸都没抢到怎么办？

金融的本质是信任，信任没了，挤兑就会产生。

2

这已经是恒大第二次跌入金融机构的信任谷底。

我之前在网上看到有人喷广发：

银行，只能同甘不能共苦。没出问题，我放贷吃息。出现问题，我拍屁股抽贷。

其实，这也不能全怪广发。

要怪只能怪，恒大之前的事儿办的不地道。

早在一年前，恒大已经碰到了所有金融机构的信任底线。

去年9月份，恒大陷入“债转股”风波。

此前，恒大想回A股上市。然后，拉了一笔1300亿的战略投资。

恒大用这1300亿还了一部分债务，降低了负债率，优化了资产负债表，就等着回A股嗷嗷干一把。

当然，这1300亿也不是白拿的。

人家愿意给你钱，看中的就是你回A之后，撸一波股价，连本带利还了钱。

万万没想到，恒大回A拖了近三年，眼看凉了。

战略投资眼看到期，A股又回不了，1300亿们着急了！

债主们，纷纷张罗着恒大还钱。不仅要还钱，还跳着脚要分红。

恒大眼看还不上，也急了。

此时此刻，恒大办了一件特别扯淡的事儿：跑到管理层哭诉。

我要是把1300亿还了，资金链分分钟就断。

大哥的资金链断了，就拉着小弟们一起跳坑。

于是，精彩的一幕来了——

管理层一顿调解，债主们同意“债转股”。

此时此刻，恒大办了一件更加扯淡的事儿——

战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。

债主们，借钱借成了股东。

恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。

这件事情，表面上看是恒大赢了。

实际的后果是——

所有的金融机构，一定会在第一时间拉黑恒大。

你分分钟不还钱，我分分钟变成股东。

你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。

以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。

你太黑了，我不信你。

现在你再回头看看广发这波操作，太过于合情合理。

我怕了，我被你整麻了。

我怕一个不小心，你再给我玩一套“债主变股东”。

3

恒大正在遭遇的，是一场信任大败退。

除了前面所说的金融机构外，恒大的供应商也打成了一锅粥。

所谓供应商的问题，就是“商票逾期”。

之前，我们讲过“恒大商票”的问题。

所谓的商票，就是——

恒大向某个钢材商买钢材，但是恒大手里没现钱，只能给钢材商提供一张承诺

6个月后付款的单据，并支付一定利息。

这张单据，就是商票。说白了，就是打白条。

钢材商为啥要接受恒大的白条？

因为相信恒大的实力！

世界500强、万亿恒大，能赖咱这几根钢筋钱？

万万没想到，恒大还真就还不上了。

早在两个月前，恒大就爆发过一轮商票逾期。

经历短暂的平息之后，近期又在呈蔓延之势，在全国大范围爆发了——

湖州，已逾期两个月；邯郸，已逾期一周；泰安，已逾期三个月；新乡，已逾期四个月；抚顺，已逾期两个月；唐山，已逾期近两个月；安徽，已逾期半个月；儋州，已逾期近一个月；靖江，已逾期一个月；衡水，已逾期一个月；上饶，已逾期近四个月……

自从“三棵树”公开晒商票，向恒大要账成功之后，顺便开启了票圈一种新的讨债模式：

公告讨债。

恒大的供应商们，像扯白条福一样，把逾期的商票全挂在了网上，哭着喊着要账。

截止2020年，恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。相当于华润、绿地、融创、碧桂园、华夏幸福、荣盛等10余家房企的总和。

2020年开始，恒大的商票从原本6个月的兑付期限，延长到1年。

恒大商票的贴现，已经从20%上调到33%-38%。

相当于100万的商票，卖给中介只能卖到62-67万。

这充分说明了一个问题——

市场对于恒大能否兑付这些商票，存在着深深的疑虑。

商票逾期这件事，可大可小。

往小了说，那就是打了白条还没还。

往大了说，它就碰到了供应商信任的底线。

我图你的生意，你却要吃掉的本本。

没有人能在与恒大的过手中，占到便宜。

这件事情，表面上看是供应商输了。

实际上，是让恒大陷入更大规模的危机中。

因为商票一旦逾期，供应商和施工方就会分分钟给你暂停供货和暂停开工。

一旦供应链断了，一旦施工方停了，钢筋进不来，混凝土拉不来，工人不开工，装修材料不进场……

下一步，就是工地停工。

6月18日，许昌恒大悦龙台工地，因为拖欠中铁建设的施工款，被迫停工。

工地停工的下一步，就是交房延期潮、业主维权潮和业主退房潮。

届时——

恒大的资金链问题，就会如洪水蔓延一般，完整的暴露在全国人民面前。

除了金融机构和供应商之外，此时的恒大还陷入了地方的信任危机中。

就在7月19日，就在广发申请冻结恒大资产的当天——

邵阳市暂停了恒大未来城和恒大华府的网签。

停止网签的理由是：

监管金额和实际销售金额不符。

恒大未来城，实际成交金额2.9亿，进入监管账户只有1.06亿。

恒大华府，实际成交金额2.38亿，进入监管账户只有1700万。

虽然这句话说得很拗口，但直白一点讲就是——

恒大挪用了监管账户里的钱，挪用了4亿的资金。

正常情况下，监管账户里的钱属于全体业主的购房款。为了防止烂尾，恒大必须根据施工进度，按比例提取监管账户里的钱。

现在钱被挪用了，一旦恒大崩盘，监管账户里又没钱，业主将彻底栽入烂尾的泥潭里，一辈子爬不出来。

爬不出来怎么办？

找当地主管单位要说法！

因此，邵阳就暂停了恒大的销售和网签。

以前有没有其他房企挪用监管账户里的钱？

当然有。

但更多时候都是短期救急，地方上睁一只眼闭一只眼就过去了。

为什么到了恒大这，就被一棍子干翻了？

原因很简单——

邵阳的主管单位，害怕了。

一会商票逾期，一会银行抽贷，主管单位的领导们被恒大整麻了。

我怕一个不小心，你再给我整出一票烂尾楼，惹出一票群体性事件。

讲到这里，我们再回过头来看——

恒大的这一关，有点难过。

说它难过，是因为——

恒大所陷入的不是一场信任危机，而是一系列的信任大败退。

首先，因为三道红线，恒大暂时失去了政策面的信任。

恒大连续触碰了房企融资的三道红线，合规的融资已经不太可能。

然后，因为债转股事件，恒大暂时失去了金融机构的信任。

借钱还不上，就哭穷管理层。一次债转股，就让债主变股东。

我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。

接着，因为商票逾期，恒大暂时失去了供应商的信任。

我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。

我只想做个生意，你却看上了我的本金，以后谁还敢给你供货。

继续，因为广发跳船，恒大将加速失去金融机构的信任。

债转股事件，让生怕借钱借成股东的广发，第一个跳反。

广发的跳反，逼的其他机构也心里直突突。

万一去晚了，连键盘都抢不到怎么办？

最后，因为挪用监管账户资金，恒大暂时失去了地方的信任。

先商票逾期，再银行抽贷，一会三道红线，一会债转股，玩了大半年。

如今，你又疯了一样挪用监管账户里的资金。

万一烂尾了，烂摊子谁来收？

以上这些，但凡恒大只碰一个，可能这回都能过关。

但遗憾的是——

从政策到金融机构，再到供应商，最后到地方城市……恒大在信任底线上，一路败退。

因为三道红线，不能借你钱；因为债转股，机构不敢借你钱；因为广发跳船，机构还可能抽贷挤兑；因为挪用监管账户资金，网签还被暂停，销售现金流还可能被掐断……

恒大在信任和信心的谷底，一路向下坠落。

4

究竟是什么让恒大陷入如此绝境？

祸根，早在三年前都已埋下。

过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏！

过去三年，恒大几乎错过了楼市所有红利！

大家先来思考一个问题——

过去三年，中国楼市的行情特征是什么？

过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？

从区域来说——

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是：长三角和珠三角。

最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等等。

过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是：城市核心区和成熟产业聚集区。

尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有学区支撑的核心区。

从产品来说——

过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。

比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……

不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转——

从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。

从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套学区。

从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。

讲的再直白一点，就是——

客户越来越精了，以前是瞎批买，现在只买核心城市和都市圈。

准确的说是，只买核心城市和都市圈里的成熟产业和优质学区。

需求越来越高端，以前是有个房就行，现在主要是置换，要品质，要高级。

但是，你再去看恒大的这几年。

以上三点，它踩准了哪一个？

你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？

杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？

别说这些城市了，连郑州的主城区都看不到恒大的楼盘了。

恒大的土地储备，越来越偏离核心。

恒大口口声声说：66%的土地都在一二线城市。

的确，是都在一二线城市！

但几乎全在一二线城市的远郊和边缘板块。

比如，恒大在郑州的楼盘布局，不是在航空港区，就是在荥阳，要么是靠近开封。

你有多久没看到恒大的产品升级了？

五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？

几乎没有！

恒大诸多项目，现在用的水晶灯，与五年前几乎一模一样。

三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？

现在的建筑风格和外立面玩儿的是什么？

玩的是新中式、新亚洲、极简主义、大开窗、上铝板。

而恒大还在玩什么？

还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆、土了吧唧。

有一句话，虽不当讲但仍然要讲：

恒大，已经被中国楼市的红利时代远远甩下！

在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮里——

恒大的土地布局，不是在三四线，就是在一二线的远郊。

在需求回流产业核心和配套核心的大浪潮里——

恒大的楼盘，却嗷嗷叫的直往远郊干。

在改善需求主导市场，产品不断迭代的大浪潮里——

恒大的产品，仍然守着三五年前的标准，活像泥地里打滚的傻小子。

过去三年，恒大在干啥？

多元化，造车，房车宝，恒房通……

一个房企，干起了车企的活。一个开发商，干起了中介的活。

不怪别人，都是浪催的。

5

最后，耿直少年有三句话送给大家——

2021年的中国楼市，恒大成为黑天鹅的概率，远超过其他房企。

截止目前，一定不要碰恒大的股票、房产、债券、商票等一系列不动产和投资品。

哪怕是再便宜，也不要去抄底。

当银行都开始跳船了，当供应商都开始跳起来骂娘了，当地方都开始主动暂停恒大往前了……

大家可以想想，这恒大背后的债务链条该有多恐怖。

我想，多数人都该有了答案。

我也知道，像恒大如此规模的房企，大概率不会倒。

但我更知道，君子不立于危墙之下。

请把此文带着上面这句话，转发给身边的朋友，尤其是在三四线城市的朋友。

他们在大房企缺失的县城和地市，更容易被大品牌所蛊惑，更容易上头，更需要这篇当头棒喝的提醒！