楼市松绑要大涨？你得先确认这两个指标

最近几天，楼市的“第一枪”声密集打响，关心楼市的朋友又不淡定了。

先是上周三线城市山东菏泽宣布“取消限售”，有媒体称这打响了楼市调控松绑的“第一枪”；昨天，另一个三线城市，湖南衡阳决定于元旦后暂停执行2017年出台的限价政策，被媒体解读为“取消限价全国第一枪来了”。

这短短一周时间，多个城市像约好似地跟进，包括广州、珠海、杭州等城市，都传出不同类型的楼市“松绑”动作。

这几天，菜鸡后台房产话题的问询也突然多起来。看了一圈下来，说到底，大家关心的是，这一波松绑，是不是意味着房价明年又要大涨了？

要我说，千万别中了套。这仅是少数城市对前段时间部分用力过猛政策的适度松绑，只是“政策底”有了松动，但离房价继续下跌的“市场底”还有段距离，远谈不上到了大涨时机。

在这种情况下，朋友们更应该关心的，是别上了一些鼓吹房价要上涨的别有用心者的套路。比如最近，甚至有人不惜制假来喊涨——传播某开发商涨价通知书，事后被证明是伪造的。

被澄清为造假的开发商涨价文件

靠造假来喊涨，自然是为了想乘机解套或多赚利润。那我们普通朋友，该怎么正确认知最近密集的“松绑”信号，避免中套呢？

这得先从楼市调控政策的几种常见限令说起。

不同限令的政策限制不同，力度也大不一样。其中，最有效、杀伤力最大的，是“限购”和“限贷”，前者阻拦投资客炒房，后者防范高杠杆金融风险。这两个限令效果立竿见影，也基本遵循了市场规律。

而“限价”和“限售”则不太符合市场规律。尤其“限售”，效果一般，副作用还不少。“限售”不仅锁死了流动性，还人为减少了二手房的供应，加剧了供需矛盾。限售期一过，前期压抑的买卖房需求就会汹涌而出，不利于市场平稳。

回到菏泽事件上，“取消限售”更像是一个对调控政策既有“瑕疵”的纠偏。毕竟，对一个不知名的三线城市来说，原本的“2年限售”显得过分了。而取消限售能增加二手房供应，可提前防范出现大涨大跌。

至于传闻衡阳的“取消限价”，目前最新消息看也有些误读。衡阳住建局澄清，没有说要取消限价，并不是外界说的“销售价格由开发商定”，住建部门对销售价格还是监管的。

就现阶段的全国楼市走向而言，不管是菏泽还是衡阳的松绑措施，都符合住建部说的2019年的“稳地价、稳房价、稳预期”的大方向。

“稳”字说明楼市调控不仅要控制大涨，也要控制大跌。因此，成交活跃又稳定，才是最理想的状态。

当然，越来越多的城市出现“小松绑”，说明楼市调控整体的政策底的确已经到了。过紧的政策是为过热的市场而定的，而如今市场已经冷静了，自然应该要“松一松”。

但就像股市一样，政策底领先于市场底，也就是说，政策触底松绑，到市场价格触底反弹，还要一段时间。在政策开始有松绑小动作起，相当一段时间，市场价格仍还下跌，而不是马上大涨。

何况，目前这些城市的松绑动作，都未触及“限购”、“限贷”这两个核心调控政策，离房价上涨的距离还远着呢。

既然政策底虽已出现，但市场底却还有距离，那么很多朋友常问的，XX城市什么时候入手较好？就比较好回答了。

虽然我无法明确说出具体某个单一城市的房价最低点在哪，但现在大体上还不到马上入手的时机，特别是一些朋友关心的三四城市。

因为这些城市，明年还要经受更严峻的市场考验：不但人口增量少导致需求不足，而且以往支撑这些城市房价的棚改货币化力度将明显减弱，政策“红利”消失了。

菜鸡建议，有购房需求的朋友，可先等等看，重点关注第二季度市场动态。往往到四五月份，市面上新盘供应会加大，到时候选择面也较广。

目前这几个月应该重点关注当地两件事：一是当地的购房政策变化，关键看“限购”、“限贷”有没有放松；二是看银行信贷的变化，关系到是否有更多钱、更快地在流入房地产。这主要看贷款利率、放贷速度、贷款规模等几项指标。

后续，菜鸡相信取消限价、限售的中小城市会越来越多，但假如“限购”、“限贷”没有发生实质变化，大家就不用担心房价会马上涨。

最近很多朋友们的不淡定，说白了还是房产价值高，事关家庭幸福，动辄几十万的差价，的确是牵动人心的。

不过话说回来，很多时候所谓“买对房”的幸福感，只是在于刚好在一个“前不暴涨、后不暴跌”的时机入手。拉长时间，如果经历了一两年，回头看也不太会纠结了。

2019年全国楼市调控何去何从、房价将会怎么走？菜鸡最近也在跟业界一些研究大佬在交流，下周我们再来分享些想法。