开发商真有那么赚钱吗？

我们通常认为开发商很“黑心”，赚了很多钱，但是开发商也总喜欢倒苦水，说自己没有赚很多钱，那么实际情况怎样呢？

下表为万科过去十年的盈利水平分析：

万科过去十年的盈利水平

从上表分析可见：

一、

对于财务和税务规范的上市房地产企业而言，开发房地产真没有我们老百姓认为的那么赚钱。

国内最大住宅开发商万科过去十年卖房的平均销售净利率仅有11%，其他像碧桂园和恒大等低价快销型开发商还达不到这个净利率水平，而万达集团更不用提了，在住宅赚的钱还要拿去养活商业，更是没赚多少现金！

二、

近年来，随着房价的大幅上涨，万科的销售净利率反而不断下滑，完全出乎我们的意料，其实对于开发商而言，房价的上涨可能背后是地价和税负的更大幅度上涨，因此出现了增收不增利的情况。

简单举一个例子，十年前我们从万科买了套单价1万元的住宅用于投资，万科赚钱的钱最多是每平米2000元（通常还达不到），而十年后该住宅上涨到3万元（其实很多城市还不止），我们投资者净赚了2万元，我们的净收益是开发商的十倍之多，也就是说在整个这套房的增值收益2.2万元中，开发商取得了不到10%，而我们取得了90%，开发商实际上是“最可爱的人”。

实际上，开发商之所以看上去很赚钱，完全是因为其规模大、杠杆高所使然，这意味着开发商是承担着巨大风险所获取的收益，如果我们也敢用超高的杠杆，1套房的全款我们通过杠杆买4套房，而且以租抵贷，不断循环加杠杆买房，那么同样的资本金，同样的时间，我们绝对比开发商赚的更多！

现在回想起来，当年那些使用各种销售技巧、巧舌如簧让我们买房（当然仅限于住宅）的售楼员真是善财童子，只可惜我们当年没有珍惜！

特别说明：

以上仅为历史回顾，不代表未来走势，请勿重复操作。

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