土拍盛宴传递出楼市怎样的信号？未来杭州楼盘或许将没有售楼部

5月7日，杭州集中出地第一天，杭州主城区、钱塘区、萧山区共计出让32宗地块，总建面375.7万方，总出让金716.7亿元，平均溢价率25.92%。

其中有24宗地块达到自持，自持地块数量占比75%；总自持面积38.4万方，平均自持比例达11.35%。

集中供地政策下，从杭州首日土拍结果来看，显然与政策想达到的目标差距较大。集中供地首日土拍也能看出未来杭州楼市发展的少许信号——

1、少数品牌房企集中抱团控盘板块土地；

从拿地企业来看，继续由比如滨江、融创、融信、祥生等这些杭州深耕房企占据主导，这些企业中不乏部分采取抱团拿地的策略，以谋求拿到更多的土地资源。

具体表现在拿地集中度上，今天前三房企拿地金额就达到365.5亿元，占今天总出让金的51%，即超过一半金额的地被三家房企抢下，比去年提高了19个百分点！

2、杭州土拍热度高温不退，封顶自持已是常态

昨日成交的32宗地块，有24宗达到自持，总自持面积达到38.4万方，比今年一季度的总自持面积（26.8万方）还要多43%，更是远远超过2019年或者2020年全年的自持量。

从自持比例来看，今天地块平均自持比例达到11.35%，已经接近自持最疯狂的2017年。
3、限价下高地价压缩开发商利润空间

由于封顶后的大比例自持，实际是在进一步推高真实地价。保守将自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，仅以今天成交的26宗纯宅地统计，所涉及的20个板块，与板块内有地价可对比性的项目对照，今天全部创下新高，平均地价涨幅达到17%。

如钱塘区金沙湖、高教园区，转塘地块等，新房售价3万（含装修）左右地块，房地差只有6000元，2万新房地块，楼价地价差价只有5000元。无论如何压缩成本，项目想实现利润并不容易。

关于未来杭州楼市的几点猜想

1、未来杭州楼盘将越来越多的集中在头部房企，大开发商吃核心料、小开发商吃边角料；政府控市、房企控盘。

2、继续的、进一步的催生大量的红盘、万人摇楼盘，杭州楼市将形成海绵效应，价格倒挂吸人、自持限售吸金。

3、目前土拍政策以及限价政策将进一步导致杭州供求关系的失衡，供地端封顶拼自持将减少供应量、销售端限价政策进一步加剧倒挂对投资客的吸引。

4、在未来低利润甚至负利润的情况下，可能直接压缩不必要开发费用，营销费用能省则省，售楼部、样板房或许全部移动至线上，销售员由人工AI技术取代。