房地产行业大变局！土地收入划转税务征收

最近，国家出台政策将国有土地使用权出让收入划转为税务部门征收。从7月1日开始，在河北、内蒙古、上海、浙江、青岛、云南开始试点，自2022年1月1日起全面施行。

以前地方卖地收入，是由地方资源局收，土地出让金明细和使用都掌握在地方，现在中央拿走了征收权。虽然这次并没有拿走土地收入的所有权和分配权，但地方土地财政的灵活性必然下降，中央掌握土地出让金的所有明细。

这是国家控制房价和规范房地产市场发展的组合拳中的一环。

房住不炒以来，去年实行三条红线限制房地产企业扩张，去年末出台银行房地产行业贷款集中度管理，今年实行集中供地政策限制土地溢价，上个月四部委开会明确房产税试点推进。如果与这些相关政策结合起来看，就会发现土地收入划转税务征收，是一剂猛药。

我们知道，土地收入是现在地方重要的财政收入。

土地财政依赖度是指一个城市当年土地出让金对比当年一般公共预算收入的比值。2020 年，全国 300 城市土地出让金总额为 5.9 万亿元，同比增加 16%，2020 年土地财政依赖度高于 100%的城市就有 20 个。

地方依靠土地财政，所以在控制房价的问题上就会出现明显的分歧。一方面地方需要执行高层的政策，房住不炒；另一方面，又有动力维持房地产市场的繁荣以获得更多的土地出让金。

所以，以前大家都说“房价是越调控越涨”。看多房价的人，很重要的一个理由也是地方政府对土地财政依赖严重，赌地方只能呵护房价。

所以如果地方政府不能再相对“自由”地支配土地出让金，那么土地收入对地方的吸引力将下降，进而地方政府对房地产市场的依赖也会下降。届时，以地方为主体因地制宜推行房产税的阻力将会减小，也倒逼地方政府通过发展产业来提高财政收入。

虽然现在仅仅是中央拿了征收权，所有权和分配权不变，相当于中央转一下手而已。但有理由相信，后续可能会出台配套分成、支出以及转移支付和中央统筹等相应的政策。那么就会涉及不同地区间转移支付系数的调整，与税收分成类似。

房地产市场的几个重要参与主体，地方政府、银行、房地产企业，都已经被戴上了紧箍咒。银行涉及房地产的贷款需要符合集中度管理、房地产企业加杠杆融资有三条红线标准，地方政府则戴了俩紧箍咒，一是需要集中供地、一是土地收入划转税收。

在以前的土地财政时代，地方会倾向于减少供地、提高土地价格，变相导致了市场供应的不足。但在未来的房产税时代，地方则需要更多供地做大体量来获得更多税收。

炒房是过去二十年的主题，努力工作不如买套位置好的房子，这个观点深入人心。

但如果现在还看不到房地产行业的大变局，看不到楼市底层逻辑的大变化，依然加杠杆炒房的话，很可能会遭受较大的损失。

#房地产#

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