重点城市住宅用地两集中供地政策解读

今天聊聊住宅用地两集中供地。

住宅用地两集中供地总体目标还是坚持房子是用来住的、不是用来炒的整体定位，租购并举、因城施策。

促进房地产市场平稳健康发展。

这个很关键，是促进房地产市场平稳健康发展，平稳健康是什么意思，换句话说就是既不能涨的太快，也不能跌。

投资机构、银行、企业等都希望房子等不动产稳定增长，也由于目前的土地财政现状，推动了房价不停的创造新高，这样一来，老百姓就受不来了，于是就有了房子是用来住的、不是用来炒的整体定位，毕竟还要为大多数人考虑。

但这多年来，各种限制政策，控制房价过快上涨的招都在出台，可是房价是越限越高，因为什么呢。

因为钱除了流进房地产，当今市场格局和环境下，还真没有一个新的蓄水池，钱在不断的贬值，股票市场又不是太好，有钱的那些投资客或者说叫改善型的住房需求这些人为了不让钱贬值，只能买房。

试想，现在有钱除了买房靠谱，还有什么地方可以去，毕竟这十几年，买房的人都把钱挣了，炒股的，创业的，基本都没有好的结果。

2020年全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。其中，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。2020年，住宅销售面积154,878万平方米，同比增长3.2%。销售总额154,567亿元，同比增长10.8%。

房地产仍将是中国经济的“压舱石”。

经济发展模式的选择是ZF、企业和社会之间共同参与博弈导致的结果，一个弱小的社会不足以支撑起包容性增长，反而会刺激各级ZF通过选择性的政策实施，在推动经济增长的同时使利益分配向自己倾斜。

只有当ZF、市场和社会力量处于合理的平衡时，经济发展才会同时考虑各个主体的合理利益诉求，从而对过于倾斜性的政策选择形成有效制约，为实现包容性的经济发展创造条件。

因此，在法律框架下，允许包括企业（家）协会、商会和各种社会（民间）组织的合法和合理发展，以充分调动市场和社会的自组织能力，是从根本上推动中国经济发展模式顺利转轨的一个制度保证。

换句话说叫放水养鱼。

在这样的大背景下，今年年初，对住宅用地供应工作提出了明确要求，住建部主要负责人亲自部署，提出了住宅用地信息公开、增加租赁 住房用地、“两集中”同步出让等工作举措，要求尽快出台相应文件。在全国自然资源工作会议上明确了工作要求。

引导住宅用地市场理性竞争，住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案，22个重点城市“两集中”同步公开出让应运而生。

集中发布出让公告：

原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。

集中组织出让活动：

同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

在继续从微观来说说两集中供应住宅土地的初衷，打破垄断和资源的重新再配置，但更重要的是想通过住宅土地的集中出让来

稳定预期

之前，很多地方为了抬高土地价格，会用区域平台公司先拍几个高价地，有了标杆，下次出让的时候起拍价就有了调高的理由，把区域地方在短时间内能抬高几倍。发现问题就来解决问题，两集中供地可以在一定程度上规避通过“饥饿营销”逐步抬高地价的现象。

截至目前，22个重点城市首批集中供地基本已出炉。

数据来源：CRIC

有这么几个特点：

22个重点城市中除重庆外，其余城市均设置了地价上限，大部分城市溢价上限基本控制在30%左右，达到限价之后，竞配建。

长沙、合肥、广州、南京等城市启用了摇号机制，南京城昨天36宗住宅地达到最高限价进入摇号确定竞得人程序。

北京、长沙、合肥、杭州、成都、宁波、福州、深圳、厦门、南京等城市土地出让时对未来销售房价也做了限制，两头堵。

以南京为例，大部分住宅地块毛坯限制销售价格与土地楼面地价之间有约8000—10000元/平米的空间，开发商就只能在这个空间做文章。南京下关城开&南京宏顺联合体10.8亿元拿下河西南G25地块16.112亩，溢价率28.92%，楼面地价35907万元/平米，未来毛坯限价44440元/㎡，而现在该区域品质二手房几乎都卖到6万/㎡以上，于是全装修以及升级装修包就出现了，全装修加5000元/平米，再加上升级包，销售价格还比周边二手房略低，那么客户肯定会选择升级包，要么就别买，这是也是ZF控制房价的一种有效的方式，以前是按照全装修统计，现在按照毛坯来统计，合同分拆。

摇号相对公平，有品牌一线房企，也有本地中小开发商，部分城市禁止马甲参拍，一定程度上限制了垄断的发生，如果不这样做，像中海和华润在西咸沣西新城那样搞一批马甲的话，那么中小企业就根本没有机会。

数据来源：CRIC

总体上来看，我认为住宅用地两集中供地，只是在出让形式表面上有一些变化，实际上没有本质上的改变，典型城市的土地价格不降反增。