年内首家冲击上市房企，起底石榴集团

5月31日晚间，港交所披露，石榴投资集团有限公司正式提交招股书，成为2021年内首家冲击上市的房企。

（图片来源：品质家园）

品质家园了解到，石榴集团的前身K2地产成立于2008年，于2016年10月更名为“石榴集团”，是一家总部位于北京的区域性地产开发企业，目前营运区域包括包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。石榴集团在2020年克而瑞中国房地产企业操盘TOP榜单上，操盘金额450.3亿，位列69名，操盘面积272.2万平方米，位列67名，从其开发体量和销售金额来看，属于中小型房企。

（石榴集团土地储备明细。图片来源：石榴集团招股书）

从土地储备来看，石榴集团布局涉及京津冀、长三角、大湾区、成渝经济圈及其他地区，但在实际的结构占比上，京津冀城市群总土储约410万平方米，占比达到了44.6%，其中河北省以26.0%的土储占比成为石榴集团名副其实的大本营。其次，长三角地区总土储面积约401万平方米，占比也达到了43.6%。而大湾区与成渝经济圈的占比较少，分别为2.4%、1.4%。

近年来，严厉的调控让环京房地产市场陷入低谷，作为集团第一重仓的河北或将影响未来业绩表现。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩指出：“2021年河北受到政策影响，市场较为低迷。因此，石榴集团布局丰富，而土储结构上存在一定的市场压力。”

除了土储结构问题，石榴集团还面临盈利水平下降，这也是行业普遍特征。据了解，石榴集团2018、2019、2020年营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元，毛利润分别为33.19亿元、26.89亿元、28.1亿元，对应净利润分别为15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元，对应毛利率为33.40%、33.48%、22.91%。

对于2020年毛利率明显下滑，石榴集团称主要是拿地成本高企。事实上，为了应对环京楼市的冰冻期，石榴集团走出京津冀都市圈，不断重仓长三角，从2018年至今，已累计投入近百亿元在长三角“跑马圈地”，拿地策略非常激进。

据公开数据显示，2020年2月24日，首进温州市场，以上限价格4.27亿元+3000平方米保障房配建，拿下温州瑞安市塘下镇地块，溢价率29.77%。4月3日，以29.75亿元竞得南京栖霞区经济技术开发区宅地，溢价率36.78%；4月30日，以18.74亿元竞得南通市崇川区R20002地块，溢价率17.66%；6月1日，以上限价格5.8亿元竞得温州瑞安市商住地，溢价率26.6%。

从京津冀转战长三角的过程中，激进拿地的石榴集团，也背负上沉重的债务包袱。招股书显示，截至2020年底，石榴集团总资产约653亿，总负债约524亿，资产负债率达80.2%。另外，作为中小型房企的石榴集团融资成本较高。招股书显示，2021年3月31日签订了一份总金额为8000万元、利率为9%的银行贷款，同时签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%至11.5%之间。

潘浩指出：“对于石榴集团而言，成功上市走上资本之路是当前其发展突破的较好路径，但上市同时也会要求披露更多企业信息，为其债务结构和运营业绩带来考验。”#品质家园#

作者：海婕

编辑：小凯

校对：欧阳楠宫