疯狂圈地的卓越，躺不赢也躺不平？

有的躺倒，有的躺赢，有的干脆躺平，说的是现在房地产行业的现状。

在供给侧改革不断深入、三道红线、地方限价限购的多重打击下，房地产业近来消停了很多，除了少数央企躺赢之外，大多数企业躺平，纷纷出售资产以降低负债率，但不幸的是，个别企业来不及躺平就要躺倒，其中就包括在华南的某头部房企，据说商票出现严重对付问题，已经波及上下游及银行了。

不过，也有不愿躺平的，试图逆势而起。在5月全国第一阶段集中供地中，融创中国、卓越集团大举拿地，显得尤为引人注目。其中对于以黑马姿态飙出拿地的卓越更是质疑声不断，甚至出现退地的传闻：“卓越除金盏地块外，其余几宗联合拿的地都有可能退出”，“卓越取金盏地块时算错账”。

5月10日，卓越一举“击退”保利联合体、中海、首开联合体在内的6家竞争对手，以总价39.27亿元+13%政府产权份额竞得金盏地块，楼面价52988元/平方米，摘得首个竞拍的土地；随后的5月11日，又连获3宗地块。两天内，卓越花费百亿拿下4宗地块。

这让业内成本控制领先的某房企高管连称看不懂，说这个地价我们都不敢拿，不知他们拿地后如何操作。上限拍地外，还有“配建移交”，销售时还有最高限价，利润腾挪空间极为有限，在卓越内部看来，在北京巨资拿地很可能不赚钱，还会压缩了其他分公司的发展。

对此，卓越方面回应称，不存在退地的情况，“联合摘地的，我们会根据联合拿地协议推进，我们在北京还有很多合作方，还在同步洽谈其他更多合作项目。此外，不存在押宝北京问题，我们是正常深耕拓展。”

对于卓越这次进京拿地，媒体纷纷以卓越“疯狂拿地”“逆势扩张”“准备上市”来报道。这不禁让人想起卓越上一轮的扩张，那是在2006年，也是为了上市，只可惜因金融风暴等原因不仅导致上市搁浅，而且导致卓越战略方向错误，错过中国地产业发展的黄金十年。

然而，这轮“疯狂拿地”从去年11月明星经理人陈凯加盟即已开始，与十几年意气风发的卓越也不可同日而语。

1、陈凯临危受命

2019年初，卓越董事长配合调查的消息在地产圈流传，引发卓越高层人事震荡。首先是“万科系”重臣、集团执行总裁王卫锋与市场营销中心副总经理刘汉东双双离职。2020年5月，在卓越服务了7年的卓越集团副总裁、卓越深圳地产总经理徐春辞职。徐春也出自万科系，他与王卫锋的先后离去，标志着卓越引进职业经理人的尝试遭遇挫折。

同为万科系出身的沙骥升任卓越执行总裁，在徐春离职之后主持深圳地产公司的日常管理工作。直到去年11月初，卓越集团任命陈凯为执行董事长，卓越的人事变动才告一段落。

在地产圈，陈凯有着“规模跃升”的传奇。2012年，陈凯离开龙湖地产进入阳光城，阳光城的销售直线上升，三年时间销售规模从20亿迅速增长至200亿，增长近10倍。陈凯也从总经理职级到2017年升为副总裁。

不久，陈凯在2017年8月7日被任命为中南置地集团董事长，把这家在三四线城市“造城”的房企，带入一二线城市，并且把中南置地的总部从江苏南通迁到了上海。更重要的是，在不到三年的时间内，他把这家500亿量级的公司带到了2000亿量级的门口。

2020年2月陈凯离开中南置地，加入新力控股。但是不到7个月，陈凯便从新力离职，直到11月初被任命为卓越执行董事长。如果阳光城、中南置地力邀陈凯还只是为了加速业务发展，那么陈凯加盟新力、卓越则有着临危受命的意味。

据说陈凯与新力老板张园林有一个为期三年的豪赌：在业绩不造假的条件下，如果新力能够进入销售额TOP15，那么就能够获得新力10%股份入职新力。因此陈凯在新力年薪不高，仅120万元。而陈凯到了卓越，董事长李华则定了一个“小目标”，希望两三年内卓越能做到行业TOP20。

看起来，进入TOP20要比进入TOP15更容易，但是对于卓越来说目标并不小。根据克而瑞研究中心的统计口径，2020年，卓越全年销售额同比增长4.7%至994.1亿元，在行业排名第44位。而2020年房地产企业销售榜上，排在第20位的中梁控股，销售业绩是1688.2亿元。也就是在两三年内，卓越要实现700亿元的跨越，但是在“房住不炒”的形势下，陈凯还能在卓越复制阳光城、中南置地的成就吗？

然而，对于卓越来说，现在只能上，不能下，躺平都不行。在房地产业供给侧宏观调控背景下，国内房地产企业很难再加杠杆，也就意味着规模难以扩大，中小房企也就更难以生存，行业大洗牌在所难免，据估算，最后也就20来家房企能够生存下来。因此，尽快跻身TOP20阵营，是卓越不得不严阵以待的生存之战。

这又是一场豪赌。卓越请来陈凯这个“规模跃升行家”来操盘，的确很有眼光，但是时过境迁，卓越已经错过中国地产业发展的黄金十年，能在两三年内逆袭吗？

2、错过黄金十年

1996年，中国成功治理通胀，经济实现“软着陆”，中央也适时提出，住宅建设成为新的经济增长点和消费点。

中国房地产发展的春天已经到来。春江水暖鸭先知，这时已经在海南、香港等地投资房产股市尝到甜头的李华，感到一个前景无限的机会来到，在深圳成立了卓越实业发展有限公司，也即卓越集团的前身。同样察觉到市场机会的还有许光印、姚振华等人，中国奥园、龙光、泰禾、珠光、金辉、中骏、弘阳、保集、恒盛、奥宸、荣盛等一批房地产企业在这时候诞生。

两年后，卓越集团第一个住宅项目——卓越蔚蓝海岸在深圳获得成功，于是以此开启复制模式，在长沙、武汉、青岛等多个城市相继推出“蔚蓝”系列。

不过，真正奠定卓越行业地位的还是其商业项目，通过大量的协议出让、行政划拨等方式卓越圈到了深圳市中心核心地段的土地，相继开发了卓越·时代广场、卓越大厦、卓越前海壹号、卓越后海中心等商务写字楼。卓越成为深圳名副其实的写字楼大王。

2006年卓越开始全国扩张，为上市作准备，可惜2008年金融危机爆发，卓越第一次IPO被迫中断。2009年市场复苏，恒大、龙湖、佳兆业等房地产企业均如愿在香港上市，唯独卓越因估值过低以及国际认购不足，主动选择暂停IPO。两度上市不成，卓越不再执着于让地产上市，后来只是分拆了金融与物业上市。

从2010年开始，中国房地产市场进入住宅项目狂飙猛进的黄金十年。这十年，恒大、碧桂园、融创等民营房地产企业长袖善舞，以高负债、高周转迅速扩大规模，成为中国房地产龙头企业。

然而，对房地产市场的这个黄金时期，李华却没能把握好，他把卓越的战略重心转至商业地产和旧改项目，但是相比于其他房企，业务增长明显落后。

2012年，同时期成立的粤系房企恒大全年销售额达到923.2亿元，而卓越集团销售才首次突破百亿大关。这时的李华试图改变卓越家族经营模式，走职业经理人道路，从万科挖来了王卫锋担任卓越置业集团联席执行总裁、执行总裁。几年下来这条路没走通，从拿地到经营，卓越仍在过去的战略中打转。

2013年，卓越集团以协议出让的方式在深圳获取7宗土地，被媒体质疑可能存在权力寻租空间。这也为2019年卓越高层动荡埋下伏笔。

3、疯狂抢地之后？

2020年“三道红线”的出台对高负债、高周转、跑得太快的房企是当头棒喝，但是对于低负债但跑得太慢的不具规模的地产企业也敲响了警钟。在去杠杆的背景下，房企洗牌不可避免，跑得慢的中小企业要么被吞并，要么就地倒下。不幸的是，卓越就属于这一类。

据媒体报道，早在2018年底，卓越就已经开始主动降杠杆；2019年初，卓越更是制定了“负债零增长”的目标，从董事会到管理层明确，投资的资金来源于经营性现金流；同年年底，卓越再次制定不再加杠杆的纪律。卓越可谓跑在了“三道红线”的前面，但是业务规模上却落在后面。

好在负债率不高，还可以往前冲。2020年11月，陈凯掌舵后，卓越启动了“疯狂抢地”的模式。对于陈凯这个“规模扩张能手”来说，巧妇也得有米。

11月12日，浙江温州，卓越集团经过38轮的竞价以近7亿的代价抢到一个地块。

11月20日，浙江嘉兴平湖市，卓越经过112轮的激烈竞争，最终以“封顶”价格13.54亿拿下一住宅地块。

11月25日，云南昆明，卓越28亿拿下16宗地块，总面积高达37万平方米。其中7块地是整体竞买，溢价率约164%。另外8宗地也是整体竞买，卓越以179%的溢价率抢到手。

同日，江苏南通，卓越联合阳光城经过97轮报价，以10.84亿元拿下7万平方米地块，溢价率约108%。

据统计，陈凯掌舵后的11月，就已拿出超过50亿在青岛、温州、南通、绍兴、扬州、昆明和玉溪7城拿地。

如果说在这些二三线城市还只是拿地，那么今年5月花费百亿“巨款”在北京拍下4宗土地，可以“抢地”来形容了。卓越对规模扩张之急迫，由此可见一斑。

据克而瑞数据显示，截止2020年中，卓越集团的土储货值为2426.5亿元，到了年底就达到了3922亿元，半年间增加了61.6%。经过北京这轮抢地后，卓越的土地储备还是不足以支持卓越跃上TOP20，因此未来一两年内陈凯还需要继续为卓越抢地。

4、成本质量如何平衡

拿地只是开始。对于陈凯来说，如此拿地后规模跃升似不成问题了，但是在上有限价的情况下如何控制成本？分公司之间如何平衡？质量如何保证？如何应对经济运行中的黑天鹅？

据2020年上市房企年报资料，高地价和新房限价大幅挤压了上市房企的利润空间，房企毛利率普遍保持在20%-25%之间，整体呈下降趋势。2020年上市房企中净利润率位居第一的是中国海外发展，高达25.68%。中海的成本控制在业内有口皆碑，但是在这轮北京集中供地拍卖中，中海都知难而退。房地产开发中资金成本占据大头，陈凯能让卓越的融资成本比上市公司更低吗？成本控制会比中海更出色吗？

成本与质量始终是一对矛盾。值得注意的是，近年来卓越不断出现质量问题，乃至被投诉。

2019年11月22日，深圳上梅林卓悦汇购物中心南门局部区域天花板突发垮塌，幸未造成人员伤亡。

另一个商业项目卓悦中心因项目设计原因，刚开业不久就遭遇大雨导致商场大面积漏水；位于深圳平湖的住宅项目卓越星源(中环阳光星苑)因14项质量问题引发业主维权。虽然卓越集团仅是该项目管理人，但还是挂了卓越集团的名字，最后由卓越集团分三次提供6000万元借款用于退房资金周转和延期交楼补偿。

卓越在青岛开发的项目蔚蓝郡、卓越嘉悦、卓越西海岸也不断被业主投诉：

上海也有业主吐槽卓越质量问题及内部管理的混乱：

高成本拿地，意味着高风险，更何况是在楼市供给侧改革的形势之下。但对于陈凯来说，不管以前的经验和模式是否有用，这是一场挑战极限的豪赌。对于李华来说，不管有没拿错地，卓越都只有赌下去……

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