潘石屹为何把SOHO中国卖给苏世民？

今天（6月17日）刷屏的新闻是潘石屹夫妇将SOHO中国股份以30亿美元的价格出售给黑石集团，竟然盖过了美俄两国总统会面的新闻。美国总统拜登在扩大版七国峰会后，又马不停蹄地与普京会晤，这一连串动作背后逻辑清晰，目标明确，影响深远，是这两天国际舆论焦点。但国际资本与国际政治形势，却是两样风景。

值得注意的是，相比一年前市场传言的40亿美元交易对价，此次黑石的收购价格仅236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元），缩水了10亿美元。这10亿美元的差价，也反映了潘石屹夫妇退出的决心。

究竟是潘石屹错了，还是黑石更有眼光？

1、一出一进，各有盘算

当然，我们这边关注潘石屹夫妇“跑路”、“加速离场”、“彻底清空”、“终究是撤了”等等，都是各表衷情，但有没有注意到，接盘方可是管理着上万亿资本的华尔街PE之王——黑石集团？同一标的，一出一进，想必各有理由。

在地产圈，潘石屹早就要出手SOHO中国，已经不是新闻；在资本圈，黑石最终会接盘也是业内共识。

2019年底，潘石屹要出手SOHO中国股份时，最先接触的就是黑石集团，最初的报价是80亿美元。去年3月，媒体曝出黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判，黑石集团报价为每股6港元，交易价值40亿美元。然而5个月后，这笔交易却因为某种原因而告吹。

不久又传出私募股权公司高瓴与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化。但是这次交易也是无果而终，可能是高瓴资本的出价太低，只有20多亿美元吧。

兜兜转转，SOHO中国还是回到黑石的怀抱，虽然较一年前的40亿美元打了个七五折，但是潘石屹夫妇出手的意愿还是非常坚决的。2014年以来潘石屹就开始陆续出售资产，对此很多文章已作了分析，但是对于接盘侠黑石集团来说，为什么中美形势紧张的当下，敢于下这一重注？仅仅是因为价格很划算？

实际上今年以来黑石集团已经加大了对中国的投资布局。前段时间世范区文章指出华南地产巨头富力集团陷入资金紧张的困局，正在甩卖资产求救，在今年1月份就把粤港澳大湾区内最大的城市物流园区出售了，而接盘的正是黑石旗下的房地产机会型基金，成交金额高达11亿美元。

同样，深受资金困扰的A股上市公司泛海控股与黑石集团签署协议，以13亿美元的价格出售旗下美国国际数据集团（IDG）。IDG又回到美国资本手中。

2、黑石的灵魂

黑石集团，不仅是美国规模最大的上市投资管理公司，也是全球房地产管理公司的巨头。截至2021年第一季度管理资产总额约6488亿美元，专注于私募股权、房地产、公债、上市股权、生命科学、成长型股权、投机性非投资级信贷等投资工具。

不过，让黑石集团在华尔街树立威名的不是规模，而是其卓越的盈利能力。巴菲特的年化收益率是20%左右，而黑石集团过去30余年平均回报率高达30%以上！高盛在华尔街很牛了吧，但黑石集团的人均利润达到高盛的9倍，是华尔街里最能赚钱的公司之一。

黑石集团成为“资本之王”，离不开这个德裔犹太人——史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen A.Schwarzman），中文名为苏世民（与Schwarzman发音相似）。施瓦茨曼在德语里是“黑色”的意思，1985年创办黑石时的合作人叫彼得·彼得森，彼得森在希腊语里的意思是“大石头”，所以公司叫黑石（Black Stone）。

多年来一直担任黑石集团CEO的苏世民，是黑石集团“点石成金”的灵魂人物。苏世民笃信精英决策，虽然处在高风险的投资行业，但是黑石集团的风险管控非常严格，苏世民也非常厌恶风险，他说，“人们对于创业者的一种误解是认为创业者都是一些做风险很大的事情的人。但其实创业者不是爱冒险，而是说做了一些与众不同的事情。”

这也就是黑石很少涉足互联网行业的原因，相反，苏世民更擅长在房地产投资中高抛低吸，攫取超额利润。在房地产市场的精准投资，是黑石集团领跑资本市场的不二秘诀。这也是苏世民敢于收购SOHO中国的底气所在，当然前提是价格要足够低。因此，有评论认为房地产投资已经超越黑石的私募股权项目，成为其最受瞩目和最赚钱的业务。

3、房地产市场的隐形巨鳄

资本之王，其实是房地产市场的隐形巨鳄。

苏世民曾说，黑石是美国最大的房东，在美国拥有5万套房子。2008年次贷危机爆发，美国房地产市场的泡沫也随之破灭，贬值40％左右，黑石看到机会大量吸纳，然后把房子租给那些买不起房子的人。不久美国房地产市场复苏上涨，黑石不但有租金收入，而且有房产增值收益，年投资回报高达25%。

在欧洲也是如此，苏世民说，“在欧洲经济增长率几乎是零的情况下，大家都对欧洲失去了信心，但黑石看到了机会，低价买入房产，经过装修再租出去，获得很多的资金收入。”

黑石最成功的房地产投资还是在商业地产领域。2007年6月，黑石宣布以260亿美元私有化希尔顿酒店集团，但不久便遭遇金融危机，酒店生意低迷。黑石一度将其希尔顿投资减记约70%。不过在黑石管理和财务方面的帮助下，希尔顿的经营和财务状况持续改善。

2013年12月，希尔顿在美国上市，成为当时全球酒店行业规模最大的一次IPO，黑石也成为最大赢家。此后黑石分12次交易逐步清仓希尔顿股票，其中包括作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。

希尔顿项目是公司历史上最赚钱的一笔交易。苏世民认为，黑石能够获得丰厚利润的原因是其扩大了希尔顿酒店的规模，使得它拥有的房间数量增加了50%，全世界酒店当中拥有最多房间数目的就是希尔顿酒店。

4、布局中国

黑石在中国名声大噪，还是因为前香港财政司司长梁锦松。梁锦松本在九七金融风暴中应对有方，在香港名气很高，很受时任特首董建华器重，也是重点培养对象，但没想到因一次失误而下台。不过苏世民知道梁锦松的价值所在，邀请他加入黑石，出任黑石集团高级董事兼大中华区主席。

梁锦松说苏世民注重细节，很会看人。而着眼于中国这个大市场的苏世民来说，看到的是战略价值——他需要找到关键人物，进入中国的核心资本圈。而在香港、北京都被看重的梁锦松正是这样的人。

梁锦松加入黑石后干了件大事，那就是仅用1个多月的时间，就为黑石成功引入中国国家外汇投资公司（SIC）作为投资人。这是中国利用庞大外汇储备投入国外金融机构的首个案例，不但对中国意义重大，对作为美资的黑石来说，也是历史性一步，黑石因此在中国地位猛涨，无论是国企还是民企，黑石都与他们有深入合作，当然，其中主要是地产项目。

2011年9月中下旬，黑石集团将其持有的上海Channel1购物中心95%的股权，出让给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司。由于当时中国政府开始对房地产市场开始调控，因此黑石这一撤资被一些舆论解读为黑石看空中国房地产市场。实际上这只是黑石在调整中国的市场布局而已。

苏世民曾公开称，除了看好中国的科技及医疗健康领域外，在房地产领域还重视仓储和物流，这是网络购物和其它线上活动物流链中的一环，同时关注多户型住宅、公寓楼等。

2013年4月21日，苏世民学者项目在人民大会堂启动，中美国家元首分别致信祝贺，这种礼遇使黑石集团和苏世民在中国的发展更加游刃有余。

5、资本市场加速开放布局中国

不过，让苏世民更有底气加注中国的原因在于，中国资本市场正以前所未有的力度对外开放。

中国加入世贸以来，外资一直不满意中国市场开放程度，尤其是金融领域的开放远远不够。为此，2019年7月份，国务院金融稳定发展委员会办公室发布《关于进一步扩大金融业对外开放的有关举措》，将原定于2021年取消证券公司、基金管理公司和期货公司外资股比限制的时点提前到2020年，即自2020年4月1日起，在全国范围内取消证券公司、基金管理公司的外资股比限制。

2019年以来，国际大投行摩根史丹利、摩根大通、高盛、瑞银在中国的公司都不断扩大控股比例，希望在2020年4月能实现全面控股。

作为全球最大的资产管理公司贝莱德集团（BlackRock，又译为“黑岩集团”，与黑石的含义几乎一样）与黑石集团爱恨纠葛几十年，也在近年加快进军中国。2020年7月24日，上海市委书记李强与美国贝莱德集团董事长兼首席执行官拉里·芬克举行视频连线，欢迎贝莱德参与建设上海国际金融中心。几个月后，贝莱德就获准在上海设立全资所有的公募基金管理公司，为美资独立在中国经营个人理财、开发中国资本市场铺平了道路。

除贝莱德外，国际资管巨头路博迈和富达国际也加大了投资中国资本市场。另一家资产管理公司先锋集团则称，将把地区总部迁至上海。花旗银行集团则成为首家在中国获得基金托管牌照的美国银行。

而这时中美关系正因为一系列分歧而陷入低谷。

6、苏世民如何盘活SOHO？

不过，由于中国正在对房地产业发展实行严格的限制，黑石集团接手SOHO中国后会如何经营，备受关注。

2014年后虽然在陆续出售资产，但是潘石屹还是想保留一些核心资产，如望京SOHO等，因为那是他的心血之作。但是经营却越来越难，潘石屹曾诉苦，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”

黑石集团也许不缺资金，但是在中国商业地产空置率不断攀升，苏世民这个地产大鳄会有什么绝技呢？

但不管如何，潘石屹与苏世民这一出一进的不同路向，国际资本与国际地缘政治的乖离，表明未来正进入一个风谲云诡的时代。

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