欢迎立刻加入道哥创办的“家庭财富圈”，我们一起研究家庭房产、股票配置话题，道哥的圈子，就是你的圈子，让家庭财富的雪球滚起来~

随着过去两年全国房价普遍上涨，高房价成为了一个社会共性话题，那么究竟一线、二线和三、四线城市哪儿的房地产泡沫更严重一些呢？

今天我们先来看一二线城市。过去十年里，一线城市房价上涨约5到6倍，二线城市上涨约3到4倍。从绝对数值来看，一线城市的房价上涨要高很多。

再看两类城市人均薪酬对比，一线城市人均每月薪酬大概在8000元，二线城市普遍在6000到7000元。一、二线城市人均薪酬差别并不像想象中的那么大，但是房价差别却实实在在的相距甚远。

比如北京、上海、深圳现在的房价基本上都在5万元/平米以上，北京甚至超过了6万元/平米，但是二线城市普遍都在1万到2万元/平米，只有极个别的城市在2万到3万元/平米。

对比来看，一线城市房价泡沫明显比二线城市大。尤其在今天这种严格的限购、限贷、限售等限制性的背景下，一线城市的房价泡沫比二线城市大。

那么问题就来了，一线城市的房价为什么这么高呢？

很重要的原因是，在调控政策之前的很长一段时间，一线城市的房价主要是由城市里面的有钱人来定价的。

什么叫有钱人？全球10亿美金资产以上的富翁最多的城市是北京市，2017年北京94人，全球排在第一位，深圳60多人排在第4位，上海50多人排在第6位，广州20多人排在第20位。房价上浮两倍，对他们来说影响不大，他们更感兴趣的是占有稀缺资源。

从这个角度来看，如果未来放松或者取消当前的严厉限购、限贷政策，恢复到完全市场的状态，那么不排除10年、20年之后，一线城市房价变成均价20万、30万元/平米。

当然前提是限购政策放开，道哥认为这应该是一个大概率事件。从这个角度来看，也许一线城市的房价泡沫就没那么大了。

再来看三四线城市。不少人认为，三、四线楼市泡沫最大。主要理由有两点：

• 第一，今天一二线城市普遍实行严格限购、限售和限贷等调控政策，这两个房地产市场上的投资和投机性的需求几乎已经绝迹了。但是这样的需求今天广泛的存在于三、四线城市。
• 第二，近年，一二线城市房地产的交易量和价格出现了普遍调整。但是三、四线城市，不论房价和交易量都处在非常繁荣的上升阶段。所以这就使得很多人，认为三、四线城市的房地产泡沫要更严重一些。

但道哥有不同的看法。第一，比较过去十年中国一线城市的房价大约上涨了5到6倍，二线城市大约上涨了4到5倍，三、四线城市大约上涨了2到3倍。从这个比例来说，过去十年三、四线城市的房价涨幅远远小于一、二线城市。

第二，再看一下公共标杆，过去十年，中国老百姓人均GDP增长了大约1.8倍，人均可支配收入增长了大约1.5倍。 同时整个社会的通货膨胀大约30%，再加上过去十年货币发行量增长了大约四倍。

通过横向对比，可以看到三、四线城市房价过去十年的增长，还远远落后了货币发行量的增速。

从这个角度来看，三、四线城市的房价绝对价格泡沫并不严重。

这并不是说三、四线城市房地产没有风险，反而道哥认为三四线城市房地产风险是最大的。

因为风险不在价格而在流动性。三、四线城市房价在上升的同时，也面临着产业空心化、人口的流失等。 10年、20年后，三、四线城市房子可能比人还多，供给比需求多，价格也许保持稳定。这时想把房子变现会非常困难。

也就是说三、四线城市房地产最重要的风险是流动性，而不是房价全面下跌！

·end·

本文为道哥原创内容。

• 知识改变命运，如果您对自己的股票投资是认真的，订阅学习《中国股市逻辑思维：势、道、术》，60节课程教你“中国股市特色逻辑，散户实战思维重构，找到适合你的股票”。欢迎点击链接 →头条专栏 免费试听~
• 如今，房子对每一个家庭都是资产支出的大项。有数据显示：房地产在现代家庭资产占比已经超过70%。房产的保值增值就变得越来越重要。为此，道哥精心准备的专栏课程《房产大变局：势、道、术》，希望60节课程能带你买到超越市场的优质房产，欢迎点击链接 →头条专栏 免费试听~