商圈，在百度词条里的解释是这样的：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

如果是参照以上概念，从便利店业态及其功能性质上来说，便利店商圈半径不超过500米。在半径100米以内的销售，占到了整个便利店的75%，是最有价值的核心圈。100米到300米的销售额，占到便利店的20%，300米到500米的销售额只占5%，价值最低。

当然，以上是实体人对门店选址的评估预测的门店商圈范围，是从门店出发。

可在消费者的意识中和房地产行业中对商圈有另一定义，他们更喜欢把商场、步行街、写字楼密集存在的区域称之为商圈，例如上海南京路，成都太古里，北京三里屯，重庆观音桥，是从地段区域出发。

今天，我们就从人流大的居民普遍认知的“商圈”出发，谈谈商圈（商业街）便利店的选址评估分析。

综合商业中心的店铺类型主要分为几种：1.购物商场；2.步行街；3.办公楼；4.地下商场；5.商住公寓；6.周边住宅。

根据便利店的选址特点，可以排除掉1和4，剩下的都是商业中心里便利店开店可选的店铺类型。按普遍店前人流量排序的话可预判出：步行街＞办公楼＞商业公寓＞周边住宅。其中他们的店铺租金排序大概也差不多如此。

便利店到头来做的都是位置生意，地理位置的好坏人流的多少对门店营业收入起着决定性因素。高昂的租金和高人气的地段是成正比的，在面临以上四项选择中，我们又该如何做出最合适的选择呢？

我们可以从人流数、消费习惯、复购率、竞争这四个维度上进行逐一分析。

人流数

考察步行街人流的最好方式就是蹲点。要看该步行街的人流动向，门店位置是否在人流行动轨迹上，并且还要看该步行街每天在什么时候人流最大，是否有夜间经济；摸清步行街的布局情况，出口入口的位置及数量，以及观察人流都是从哪里来；除此之外，步行街道路不可过宽，否则只能做“半边生意”；抛弃传统步行街，选择当地人气旺的步行街。

办公楼和商业公寓的人流调查要从了解其入驻商家性质开始。商圈内的办公楼和商业公寓比较特别，除了是公司的办公地点以外，还是教育机构、理发店、照相馆、舞蹈室等等各类服务行业的聚集地！在商圈内的邻街店铺租金成本都很高，很多小店为了节省租金成本又想占据商圈的位置优势就把店开在了商业公寓楼上。我们可以从物业处去了解该商用楼的商家属性，有服务类的店铺在自然能保证一定人流量，如果全是公司办公地点我们也需要大概摸清固定人流大约是多少。

周边住宅的人流调查除了要了解该小区的入住居住情况以外，还要清楚该地段到底占没占到商圈的“便宜”。商圈的辐射范围很广，能连带着周边几条街的商铺旺起来，我们可以从地图上的热力图中查看位置的人流冷热程度，还能从周边沿街商铺的经营情况中预判。商圈附近的社区店租金肯定是比其他社区店要高的，如果没占到商圈的便宜，人流、销售都和普通社区店相差无几那就完全没有必要。

消费习惯

了解了人流以外还需要分析到店消费的顾客群体以及他们的消费习惯。步行街店铺的顾客主要以路人为主，通常购买香烟、饮料、雪糕、糖果、烤肠等消费频率高的商品冲动消费型商品为主；办公楼、商业公寓主要以固定顾客和其他目的顾客为主，因其流动顾客和固定顾客都有且上班族较多，所以高频消费商品、冲动消费商品、鲜食速食商品和休闲食品的售卖比例都较为均衡；周边住宅店若是在好一点的地段，既能卖得了行人又能卖得了住户，粮油米面、高频消费品和休闲食品也都不算太差。

复购率

复购率在这四种类型的店铺中是比较好分析的，基本上可以断定为：办公楼=商业公寓＞周边住宅＞步行街。

竞争

在商圈内有竞争是非常常见的事！便利店现都已开遍大街小巷了，连锁的单体的都有，商圈这么黄金的地段有几个竞争者不稀奇。关键是要评估自己的实力和店铺的位置的优劣，抛开这些不利因素仍有很大的市场空间，那么就是可以做的。

舍不得孩子套不着狼，商圈地段租金虽贵，但选址对了月营收也是真让同行羡慕！如果你想在寸土寸金的商圈地段开便利店，希望今天分享的商业街便利店选址评估分析能对你有所帮助。

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