人口出生率下降，给房产投资的启示

人口出生率下降，给房产投资的启示

上周，我发表了《“房租下跌，房价上涨”的原因终于找到了！》的观点，指出当前疫情特殊时期，大城市房租尤其短期租金下跌的原因就是疫情让新涌入大城市的外来人口减少，但是从长期来看城镇化不可能后退，新涌进大城市的人口还会持续增加。

我得出的结论就是房租体现的是新涌进的外来人口的指标，而房价体现的是存量外来人口的留住指标。

这个结论就是人口流动带来的房产投资机会，虽然疫情让房租跟房价出现暂时背离，但是一旦疫情结束，房租跟房价的正相关性就会重新开始。

房租跟房价的本质，就是一个城市对外来人口的吸引力的货币体现！

以前，全国人口持续增加，尤其出生率持续走高，带来的的结果除农村和小城市以外的房价都是普涨，而普涨也是通过区域轮动来实现的。比如先是一线城市，然后是二线城市省城，最后是中等城市地级市，然后又回到一线城市的周期性。

那么，未来这种普涨情况还会持续吗？这就要看人口增量的结果了。我们来看看最近十年的新生儿童的数量：

2011年：1600万 （2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策）

2012年：1635万

2013年：1640万（2013年11月，中国提出“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”）

2014年：1687万

2015年：1655万

2016年：1786万（2016年1月1日我国正式施行“全面二孩政策”）

2017年：1723万

2018年：1523万

2019年：1465万

数据看出，2016年是一个顶点，也是转折点，当年并没有因为政策变化带来大量的新生儿童，反而是2016年以后逐年下降的趋势。

不过好在，新出生人数并没有到断崖式下跌的情况，当然如果没有二胎政策的开放，估计早就跌破一千万了。

二胎政策放开，不仅没有出现人口暴涨，反而是逐年下降，原因就是国民生育意愿的下降，更根本的原因就是养老观念的改变。

以前，大家生孩子的目的就是养老，孩子多才有人照顾老人。但是，现在的养老模式基本都是专业化养老，也就是养老机构来养老。

我咨询过大量的中老年人，还指望自己的孩子给自己养老吗？100%的回答是根本不想了，只要孩子自己能够养活自己，能够以后来养老院看看自己，就感到满足了。

这种专业机构的养老模式，跟西方发达国家美日韩等国家基本一致。而从养儿防老转化为机构养老的转变，就是城镇化带来的的最大变化。

其实，现在城市里的家庭，也很少父母跟子女住在一起，更多的是在一个城市分开居住，既能相互照应，也可以保持独立私密。

不仅仅中年人跟父母分开居住，就是孩子上大学以后，基本也是想方设法找理由跟父母分开居住，更不用说参加工作以后的年轻人。比如昨天刚刚报道的北京首个集体建设用地租赁住房成寿寺项目，全部是小户型二十到三十平米的开间，租金每月3700元到4700元，首期交房的二百多套房源全部租罄，而租户中多数都是年轻人新参加工作，跟父母分开居住的单身。

图，北京首个集体建设用地租赁住房社区

人口增量逐年下降，加上一个大家庭裂变成多个小家庭，就是当前中国房地产发展的趋势！带来的的变化就是，人口继续向大城市涌入，同时每个家庭人口数量减少，家庭总数增多。对应房地产市场的趋势就是增量房产以小户型为主，大户型需求减弱。房地产的总体需求还是有的，但是户型需求会出现分化。

新增人口数量减少，叠加人口三代同堂正在向一代一堂转化，这就是未来中国房地产市场发展的趋势，当然也就是房产投资者要提前了解的方向。

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