房价跟房租到底是什么关系

房价跟房租到底是什么关系

昨天，我发表了《空置率高就代表着房价一定会下跌吗？我来告诉大家真相！》的文章，指出空置率的背后就是人口流动的指标，不能用全国的平均空置率去衡量各个城市的房价，而应该用每个城市各自的空置率来对应自己的房价。

不管房价还是房租，都是人口流动带来的必然结果，人口流动带来的房价跟房租的变化就是财富重新分配的形式。

房租就是一个城市新流入的外来人口的指标，房租上涨说明新流入的外来人口增加，房租下跌，说明新流入的外来人口在减少。

房价就是存量外来人口留存的指标，房价越高，说明外来人口愿意留在这个城市的动力越大，房价越低，说明外来人口愿意留下的动力越小。

所以，房价跟房租，并非是背离的反向关系，而是互相促进的正向关系，只是正向运行过程有时间差和幅度的不同。

比如，我们经常发现，当房价上涨的时候，房租基本不涨，而房租上涨的时候，房价并不涨，就是这个道理。但是从长期看，房租跟房价都是同步上涨或者下跌的。

房价其实就是未来有限时间内的租金总和的一次性表现能力！

比如，中国房产就是最长七十年的租赁期，虽然地上的房产都是永久产权，但是土地都是租赁权，到期需要续费的。住宅是七十年的土地使用权，办公是五十年的土地使用权，商业是四十年的土地使用权。

以七十年住宅来讲，住宅的房价就是七十年租金的总和加上地上建筑物到期的残值的一次性表现能力。

那么，为什么有很多人会买那些租不出没有租金收入的房子？原因很简单，那是因为买房的人预期过几年这里就会有人求租并且租金会很快上涨。如果这个买房的人认为七十年之内这个房子都租不出去，不仅不会购买，甚至买了以后也会马上便宜处理了。

也就是说，当把租赁期限放在七十年，那么房租跟房价必定就是完全相同的关系。而当租赁期限只有一年的时候，这时短期跟长期的区别就会非常明显。

而疫情，作为突发的因素，打击的基本都是短期的市场，对长期市场没有影响。比如租金受疫情影响比较大，而房价受疫情影响就比较小。

就像突然来了一场大雨，街上就会很快都没人了，但是一旦雨停了，大家还会出门，受影响最大的肯定是大雨这段时间的生意，但是大雨过后还会让暂停的生意继续恢复。

当然，如果疫情常态化了，也就是几年都不会消失，那么这个时候很可能的的结果就是租房的人更多，反而买房的人更少，因为这个时候租房就是真正的刚需，买房只是投资。

租房跟买房是可以互相代替的，而租房比买房更是真实需求，疫情如果常态化了，那么多数人会选择租房代替买房，就像疫情期间多数人在家自己做饭，而放弃去饭店吃饭，因为自己做饭的刚性要大于饭店吃饭。

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