今年以来重庆楼市渐渐热起来，而最近两三个月涨势在加速，涨幅甚至可以排进全国前列，这背后有两大原因，直接原因是重庆第一次集中供地土拍溢价非常明显，这是导火索，深层次的原因是重庆这两年楼市供应在减少。

1、重庆楼市渐热，房价涨幅居全国前列

都说重庆楼市今年以来渐热，3月份以后在加速上涨，那么具体情况如何？

根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格情况的数据，5月份重庆新房价格环比上涨1.9%，在70个大中城市中涨幅第一，排名第二面的是广州，环比上涨1.5%；而4月份重庆新房价格环比涨幅也高达1.4%，涨幅同样居70城之首；重庆3月份新房价格环比涨幅为0.9%，居70城涨幅第二名。这也说明重庆新房价格3月到5月份是在加速上涨的，而1月和2月环比涨幅仅仅为0.5%和0.4%。而重庆新房价格2020年全年涨幅为4.6%，这也说明重庆新房3月份以来涨幅是非常明显的。

再从二手房来看，今年前五个月重庆二手房价格环比涨幅分别为0.3%、0.2%、0.8%、1.3%和1%，最近三个月的环比涨幅都是居70城前列的，2020年全年涨幅为-0.6%。这些数据说明重庆二手房市场也是今年开始热起来的，而3月份以来明显在加速上涨。

重庆房价一直是比较“亲民”的，近期房价大幅上涨的背后原因到底是什么？

2、首次集中供地土拍大幅溢价

今年在土地供给侧方面进行了改革，就是进行集中供地，全年集中在某几个时间阶段进行集中土地供应，房企在这段时间进行竞拍，将原来分散、分时进行的土地供应局面变成了集中供应和拍卖了，有点类始于“零售”变批发了。

而重庆在今年4月28日到29日进行了第一次土地集中供应，土地竞拍现场非常火热，两天六场拍卖后，首次推出的46宗土地全部成交，总成交额为635亿，比起拍总额444亿元高出了191亿元。也就是说平均溢价率达到了43%，这次土拍结果公布后，重庆的楼市又涨了一下。

但是首次集中供地土拍是4月底才进行的，如果说重庆房价上涨是受这个因素导致，那么也应该是从5月份开始重庆的房价才上涨，但是上文我们分析过，重庆的房价其实是从今年以来就渐渐上涨，3月份开始加速的，这就说明首次集中供地溢价43%成交不是促使重庆房价上涨的唯一原因，另外还有更深层次的原因。

3、重庆历年房价走势

重庆的房价在2016年到2018年涨过一轮，当时是受到全国房价上涨浪潮的影响，2018年之后涨势放缓，此后横盘了两年时间，直到今年才涨起来。

下图是重庆新房价格2013年以来的数据，可以很清晰地看到重庆房价在2014年和2015年是在阴跌的，2015年房价较2013年微跌了4%，2016年开始反弹，反弹幅度为3%，但是2017年涨到了6604元/平米，年涨幅为28%，涨幅是非常之大了；2018年继续上涨至8191元/平米，年涨幅为24%；2019年涨势明显放缓，房价只涨到了8658元/平米 ，涨幅收窄至5.7%，2020年房价涨到8918元/平米，涨幅3%。

数据来自重庆统计局

在2015年到2020年，重庆房价从5012元/平米涨到了8918元/平米，5年时间上涨78%，这段时间重庆房价上涨的原因在哪里？

4、重庆房价上涨的深层次原因

2015年开启了一轮楼市牛市，全国城市几乎都参与到了这波行情中，最先在深圳等一线城市启动，然后传导到重庆这些二三线城市，再传导到五六线城市。重庆的房价在2016年下半年开始上涨首先也是受到了全国浪潮的影响。除此之外也有重庆本身城镇化带来的人口增长转变成的居住需求。

还有一个深层次原因，那就是重庆住宅的供给变化也在深刻影响着重庆的房价走势，下图是重庆2014年以来每年住宅新开工数据，2014年到2016年是缩减的，从每年新开工4276万平米缩减到2999万平米，新开工面积减少了30%。从开工到销售一般需要一两年时间，但是重庆的住宅销售面积在2014年到2017年都是在增长的，从4424万平米增长到5453万平米，增长了23%。

数据来自重庆统计局

2014年到2016年重庆新开工住宅面积萎缩了30%，但是销售面积在增加，这自然会导致2016年到2018年这段时间住宅的供需失衡，简单说就是供给减少了，但是需求在增加，这是重庆房价在2016年到2018年上涨的深层次原因。

数据来自重庆统计局

这种深层次原因在随后的几年继续发挥作用，重庆房价在2019年和2020年明显放缓，而这也是因为2016年到2018年重庆新开工住宅面积大幅增加，从每年2999万平米增加到5145万平米，大幅增加了71%，虽然2018年到2020年房屋销售面积有所下滑，但是依然在4800万平米以上的高位，需求在高位，而供给大幅增加，这使得重庆房价在2019年和2020年两年保持了大致的平稳。

但是这种情况在2021年之后再次被打破，深层次原因还是重庆住宅新开工面积从2018年的5145万平米缩减至4107万平米， 缩减了20%，供给层面的明显减少，这会造成2021年重庆楼市供需的失衡，所以这才是重庆房价今年上涨的深层次原因，而土地集中供应只是一个直接原因。

2021年全年新开工面积的数据目前查不到，如果今年新开工面积大幅增加，那么这也将意味着重庆的房价明后年将进入平稳的局面。

重庆的房价走势表现出一种涨一段，然后休息一阵的状态，产生这种状态的根本原因是在于重庆住宅在供给方面呈现出周期性，也就是新开工面积会呈现周期性的波动，用重庆前市长黄市长的话说就是房价涨多了就增加供给，达到平抑房价的结果，如果房价下跌或者横盘久了，那么很可能会通过减少住宅供给来实现房价的恢复。