北京不限价时代，哪家房企能笑到最后

过去几年对于北京楼市来说，是限竞房时代，中海脱颖而出，吊打其他所有房企。所以伟哥总结：过去几年北京只有两类房企：中海和其他房企。

全北京截止日前合计出让了112宗限竞房住宅地块，其中住宅面积1094万。地块综合面积大约在1550万平米，市场总土地成交金额是4117.88亿。

对于北京市场来说，整个限竞房时代，对于大部分企业都是噩梦：总货值大约万亿的限竞房时代，实际网签只完成了2100亿，即使叠加滞后网签，+部分商业、车位，也只完成了3000亿！

这是什么概念？

相当于限竞房全概念的亏损，按照最低的资金成本年化5-8%计算。过去3年，这4000亿土地成本的资金成本就在1000亿左右。

因为限竞房时代合作项目非常多，但主体看，中海的单企网签数据遥遥领先。所以限竞房时代，能撼动中海的房企并没有。从各种榜单看，2019年的确是中海一骑绝尘。

简单的回顾一下中海为什么能在2018-2019年秒杀所有竞争对手，其实说起来很简单：

1是快，真快，平均拿地入市周期只有150天，而其他房企基本在300天。2是神户型：

中海望京府的139的四面宽，前无古人后无来者。

从拿地可研、到定位策划，要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。重视效率与修正，细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好。

一方面是体系能力，另外一方面也是因为其他企业的确大意失荆州，对北京市场的惨烈没有预判，以为限竞房是随便整整就能抢光的产品。

这些到了不限价时代，会不会改变？

首先：看企业的拿地效率：

简单的看数据，首开总量最多，但基本都是合作拿地，而中海独立拿地多达8宗。计算权益也最高。

其次：看2020年的开工数据：

第三：看全北京非限竞房的纯商品房住宅网签排行榜：

这个话题很深，今天只是简单的罗列一点数据，过去几年的中海现象值得全北京每一个房企研究。

简单的总结一下：

对于购房者来说，不限价时代，一旦有政策波动，价格上行的预期就会出现，毕竟北京的房价已经被人为的抑制多年。

1：在限竞房时代，中海的速度和户型，吊打全市场。到但后期其他房企已经迎头赶上，在户型方面，中海与其他项目的差距已经很小。到了不限价商品房时代，神户型再出现的概率降低。

2：不限价商品房时代，中海极致的快有所延缓，一方面是等预售证，另外一方面，高单价地块拔高区域市场定价对于中海来说，目前的表现并不如金茂与融创。

在北京严格来说，过去历史上，能重新给区域定价拔高区域价格的房企主要还是金茂、融创、龙湖。中海能不能成为第四个？

3：简单的说，现在看市场规模、拿地数量，在不限价时代，有望冲击一下中海在北京垄断的也就金茂、融创、绿城。当然整体规模目前看，只有首开相对有实力，但定价能力属于相对最弱。

2020年市场最值得关注的项目有几个：中海甲叁號院，颐和金茂府、香山一号院，分钟寺世茂和金茂。这几个项目基本都属于重新定价区域的项目，谁开的最好，基本就代表了未来的不限价时代，最能笑的最好？拭目以待