重磅：2020年经济工作会议召开，规范租赁、解决好大城市住房

2018年内容：

要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房住不炒。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年内容：

要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年内容：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

2020年的经济工作会议中，针对房地产的讲话与往年相比篇幅更多，内容也更多，特别针对租赁市场重点强调

首先：经济工作会议连续三年明确了房住不炒。

2020年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，截止日前，全国2020年房地产各种调控政策全年在458次左右再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的状态。

房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

其次：因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。三季度7月来，截止11月份，5个月调控政策风向转变，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势。

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免。整体看，收紧调控政策的城市主要集中在7-8月，后续几个月逐渐有所减少。

整体年内累计看，2020年全国已经有超过180城发布了各种人才政策。

第三：租赁市场将成为政策重点，暴雷的二房东租赁有望得到强监管。

租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路，暴雷，对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。

1：随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

2：对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

3：租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

4：从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

第四：解决好大城市住房突出问题

整体看，部分大城市出现的打新问题，也成为市场关注的焦点，短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价打新放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。