楼市值得关注的新政，湖南岳阳“限跌令”

岳阳市住建局最新发布的《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。开发商在房屋的备案价确定之后，最多只能打85折。如果降价幅度超过85折，就违反了新规定，要受到应有的惩罚。

最近几年国家和地方政府出台了一系列组合调控楼市的政策，多个楼市炒作火热的城市出台了限价调控政策，如以下城市：

3月3日，上海严格新建商品住房价格备案管理。指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。

3月24日，成都要求中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。

3月26日，银川市规定全市实行“一房一价”备案制，严格按申报价格销售，不得上调价格。

4月5日，合肥发布房地产“新政八条”，强化房价地价联动机制，严格“限房价”。要求控制房价的上涨，同一栋楼、同一套房的差价原则上控制在10%以内。

5月27日，深圳明确预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

7月9日，东莞提出下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格，将参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，结合房价调控目标审核确定。

8月6日，有媒体证实广州要求开发商 之前拿过预售证的项目，再次取证时的备案均价，需较上一期推盘均价下调3%。

为什么以上城市“限价”，岳阳市反而出台“限跌令”？

1、岳阳市“限跌令”并不是第一个吃螃蟹的。比如在2019年11月，安徽马鞍山市就曾出台“限跌令”，规定实际销售价格不能低于备案价超过10%。也就是说，最多打9折。

2、岳阳这类非热点三四线城市，面临着楼市去库存的压力。由于前期国家对房地产企业规定了“三条红线”，很多房地产企业为了尽快回笼资金，改变已经触碰的“三条红线”现状，在非热点城市开始打折促销、打价格战，导致房产交易秩序的混乱。岳阳这次的“限跌令”，正是为了严打价格不正常的现象。

3、对“商品房限价”，不仅仅是“限制涨幅”，也可以是“限制跌幅”。

如果房价跌多了，会给当地造成社会不稳定因素。主要表现一是第一期购买的业主，突然发现其2期或后期房价降价了，自然认为自己购买的商品房自然会贬值，很有可能会闹事，以前曾经多次发生类似事件。这样会给地方政府就带来很大的麻烦。二是商品房价格下跌会出现连锁反应。会严重影响当地政府将来土地出让价格【近期部分城市的土拍遇阻，被迫中止。有消息说是因为参与拍卖的企业数量太少，需要撤回拍卖文件、重新设定条件】，也会影响当地政府收入【仅仅卖地收入就占地方政府总收入（不含转移支付）的34.5%。如果算上房地产带来的税收，地方政府财力的40%以上跟土地、房屋有关】，也会影响经济增长。岳阳市上半年名义GDP增速是湖南省最慢的地级市。

4、房地产在地方政府生产总值中占比较高。

房地产占GDP比例较高

现阶段，我国城市楼市商品房价格和成交量反映出不一致，呈现多样化，一部分比较热点城市表现商品房价格和成交量上涨，一部分城市商品房价格和成交量表现持平，一部分城市商品房价格和成交量下滑，岳阳就是这类城市。

因此，全国城市到了一个比较敏感期间，未来一段时间，国家对楼市会采取一城一策的政策来调控，不会搞一刀切的政策。

我8月8日发表一篇《影响中国商品房价格的因素和未来走势（系列汇总）》文章，阐明了鲜明的观点，国家三番几次指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展”最终目标是稳定房价，稳房价稳定预期，既不要快速上涨也不要降幅太大。

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