剥开房价关键因素，探寻房产发展底层逻辑，看看为什么买房

经常有专家分析说GDP被房价绑架，并列出系列数据，表格想证明房价在涨，所以GDP增加。这种本末倒置的言论，导致很多人对未来充满恐惧，不敢买房，坐失发展良机。

确实，有的地方没有实业，需要靠土地+房产，但是，如果没有产业支撑，土地财政是不可持续的。同样，采用限购措施，政策性控制房价，也只会导致价格暂时扭曲。一个城市的房地产变化其实就是城市经济发展的变化，经济发展不起来，房地产也发展不起来，经济发展了，房价自然水涨船高。

比如深圳。十年前，深圳新房均价大约在2.5万/平左右，中国房价行情网提供数据显示，深圳目前的新房均价为83000元/平，十年涨幅约332%。

我们看下深圳近10年的GDP情况：

年份：从2009年 到2019年 GDP（万亿）

8201， 9581， 11505 ，12950， 14500， 16001 ，17503 ，20078 ，22438 ，24222， 26927

统计局公开统计数据

从表中可以看出，10年来GDP从8201万亿增长到26927万亿，增长了26927/8201=3.28倍，与房价增长基本吻合。

10年前，深圳的新房主要集中在南山，比如中海玫瑰，鼎太风华，宝能太古城；龙华万科金域华府；龙岗公园大地，青林径等各区中心位置或者交通条件比较好的地方。除了鼎太风华、太古城3万多，当豪宅卖，其他都不足两万。环境幽美的青林径，由于交通不便才1万元。

10年后，新房主要分布在远离市中心的宝安，光明，龙华和坪山。昔日的关外偏远地区，销售井喷，几乎都是秒光状态。以前，龙华是福田北；现在，福田是龙华南。

除了准备卖房的，几乎每个人都认为房价贵。不光现在，历来如此。这种“回头看，错过遍地黄金，往前看，遍地黄沙”的场景，一直都在。世上没有什么点石成金的魔法，但如果了解了其中的逻辑，看黄金是黄金，看黄沙是黄沙。

房价的逻辑是什么呢？

我们知道价格是由供需决定的，房价的供需呢，短期看政策、中期看经济，长期看人口。

政策怎么看？政策房住不炒、限价限购。目的不是不让涨，更不是跌下来让你上车，而是不能涨太快。什么是涨太快？就是经济基本面。那房产税呢？税收是一种财富再分配的工具，如果地方财政收入不够，房产税是一个可选项，如果需要出台房产税，房价一定是上涨的，把风险交给时间，用发展来化解。否则房产税就只能象征性收，不会影响房价。

经济怎么看？稳中求进的总基调，目的是防风险，稳增长。风险是保障，增长是目的，而增长是化解风险最好的办法。9月7日，中国（深圳）综合开发研究院（简称“综研院”）发布了《新40年·新40企——深圳未来发展的新力量》报告报告认为：未来5年，深圳GDP增速预计达到6.5%，到2025年总量达到4.2-4.5万亿，人均GDP达3.5万美元。这是个什么概念？

4.5万亿的经济总量，大致相当于2019年瑞士（4.65万亿）全国的经济总量情况，远高于波兰（3.88万亿）和瑞典（3.64万亿）。你知道这几个地方的房价怎么样吗？

先看看旁边的香港。2017年，深圳的GDP超过香港。两年来，深圳的房价从香港的三分之一发展到一半左右。此时有两种观点。一种认为深圳人均收入不如香港，房价高估；有人认为深圳发展更快，房价低估。房价会变，收入也会变，他们都是经济发展的表现。处在青年期的深圳，就像原始积累期的创业者，随着社会经济的发展，必然更多收入惠及人们，收入增长可能很快就会赶上。当然，最终答案，最好让时间来证明。

北欧的波兰瑞典不好对比，看看瑞士如何。瑞士的经济平稳，房价比较成熟，多年来一直在10万左右，永久产权。由于房屋贷款利率低而且可以抵税，多数人贷款买房而不会全款。比较而言，我更愿意在深圳买房。

人口怎么看？看人口迁移，1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。其实更重要的一个因素是学生增长和学位的增长。就在上周，12月3日，深圳召开基础教育改革发展大会，市委市政府发布了《关于加快学位建设推进基础教育优质发展的实施意见》，明确提出，到2025年全市将新增公办义务教育学位74万座，新增幼儿园学位14.5万座，加上此前规划新建公办普高学位9.7万座，合计将新建基础教育学位近百万座。这些人才是深圳的未来。

除了政策、经济发展和人口。深圳还有几个被忽略的因素，对房价影响却是很大的。

一是小产权房。深圳的小产权房吸引了大量的居住人口。有统计：小产权房占全市住房总套数的56%，其中约49%是违法建筑。深圳城中村的小产权解决了一半深圳人的居住问题，也缓解了成长发展所需要的人口承载能力，但从长期来看，这种发展是极不协调的，一旦释放出来，房不够住，房价是压不住的。

二是香港。深圳的发展从依靠香港，到全面超越香港，背后有两个被忽视的现象。一个是改革开放前，直到初期，大量深圳原住民逃港，或者到香港找资源来深圳兑现。到现在，大量香港人往深圳跑，如果不是新冠疫情控制，很多有门道的香港人都会来深圳发展。

三是发展红利。深圳的新一轮涨价，是基于大湾区核心和社会主义先行示范区的定位，喊出了“宇宙中心”的口号。至少体现了乐观的预期。这背后被忽略的是发展的不足，教育、医疗等基础设施和人居配套的落后，这些因素逐出了部分人口，制约了房价。同时，很多人愿意租住市中心的城中村，也不去郊区买房（深圳只有不断更新的中心：从八十年代的罗湖到九十年代的福田，从00年代的南山到现在的宝安，好像没郊区，此指以前除宝安的关外）。深圳的郊区有后发优势，随着配套逐步完善，真实的房价一定会给购房者真实的回报。

以上的内容，让我们明白了房价是经济发展的结果，经济是生产者在一定土地资源上创造的财富，所以房价也是地均产出或者人均产出的表现。理解了这个道理，自然回答了为啥买房——要搭乘经济发展的顺风车，享受发展红利，最好的策略是买房，其次是生娃。
关注我，接下来通过房产和货币的本质属性，讲讲如何买房，讲讲为什么生娃可以享受发展红利。