追涨的准备

最近的房地产市场有多热，两件小事让我印象深刻。

一是昨天经房产群的群友提示，浦东联洋板块已经找不到1000万以下的房子。我一时好奇，就用贝壳来检索，然后发现不是没有1000万以下的房子，而是按照总价从低到高这样来排列，最便宜的两室户，挂牌总价是1400万。

二是上个月陪朋友看房子。一套出了内环、建于2005年前后的一室户（有一所三梯队的小学对口），房东挂出的到手单价逼近10万。然而，就在朋友下定决心要去签下这套房子的时候，房东表示，暂时不卖了，年后再议。

作为一个在2019年上半年完成置换的人，我仍然记得当时市场的平静：如果不是小区以最低价挂牌，几乎没有诚意买家会和你进入真正意义上的议价环节；反之亦然，任何不是标为小区最低价的房源，你作为买家也有砍价的空间。

然而，和股市一样，在买房这件事上，大多数人总看不上价格平稳甚至微跌，仍有供挑挑拣拣空间的市场、却又忍不住要追逐可选集很小、价格快速走高的市场。

好几个朋友问我，这一波上海的房产价格走势怎么看，这几个小小的观点可以和大家探讨：

第一， 并不只是房价涨了，而是在全球央妈大放水的背景下，不少资产价格都上涨了。

参考wind统计结果，2019年股票型基金的平均收益为39.61％，混合型基金的平均收益为32.04％。而参考银河证券的数据，2020年股票型基金的平均收益率54.99%，混合偏股型基金的平均收益率59.57%。

1.3961*1.5499=2.1638。什么意思，如果你在2019年年初拿着500万去买股票型基金，不高不低正好选到了全市场平均收益的产品，那么在2020年12月31日，这500万变成了500*2.1638=1081万。

公募基金之外，这两年黄金的涨幅也很可观。2019年是18.39%、2020年是24.56%，两年合计也超过了47%。

从这个意义上，我们既可以为当下上海房价的上涨找到理由，也应看到房产之外其他优质资产同样不错的回报率。

第二， 是钟摆就一定会摆过头。

钟摆理论告诉我们，人总是在钟摆乐观的一端贪婪、兴奋，对风险容忍度高，担心错失机会；而在钟摆的另一端，又会悲观、沮丧，规避所有哪怕只有一丁点的风险。

市场先生本质上就是由数千万个头脑叠加组成的超级钟摆。而既然是钟摆，就一定会摆过头。在摆过头的过程中，很少有人可以理性地判断什么才算过头。所以上一轮上海房价的高点其实是在2017年，也即，2017年后买房的不少人，在2018年-2019年间会真真切切地体会到买入即套牢。

从这个意义上，所有追涨在付诸行动前最好先问问自己，如果短期内突遇拐点，资产打9折甚至8折（2018-2019年，上海不少区域内房产价格阴跌10%-15%是有的，更何况房产本身带着杠杆），自己是不是能承受。

就算有泡沫，也不一定马上会破，但任何一个为（潜在）泡沫买单的决定，都必须先为泡沫被戳破做好准备。

第三，卯足加杠杆购置/置换房产的前提，不单单只是看好房价，而是对未来的收入和债务偿还能力有足够的信心。任何买房的规划，得从家庭月流最差的情况下去估算。如果你和我一样已经步入中年，这可能是我最由衷的建议。

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