深圳人，别被带沟里了，再等下去，楼市的黄花菜都凉了

每一个楼市自媒体，都会告诉你，买房一定要关注升值潜力。

这话没错，我也一直这么说，买房一定不能忽视房产的金融属性，这是房产自带的属性。也就是说，由于杠杆的存在，只要房价整体趋势往上，买房能赚钱这事儿，是天生的。

所以，在市场这么多年的教育下，买房要看重升值潜力的观念已经深入人心。这个没毛病。但是我也得说，在深圳这个急躁的城市里，有些人已经把这种观念异化了。

房子自带金融属性不假，但是房子的最最基本属性还是居住，第二属性才是金融投资。有些人，包括一些大V，不管现实中的各方面约束和需求，完全把买房升值放在首位，典型表现，就是捧西部（南山宝安）踩东部，甚至踩中部（福田龙华），认为不管三七二十一，就是应该买南山宝安，砸锅卖铁也要买西部。

这种思路和想法，在我看来是非常不可取的，甚至有点不可理喻，为什么这么说呢？

讨论这个问题之前，我们要先把纯投资需求排除在外，也就是百分百不自住，纯粹是为了增值赚钱，这类买房需求有这种思路和想法，也没什么好批判的，自己认为哪里最有投资价值就买哪里。

其实对于深圳绝大多数人来说，买房都没有到纯投资的程度，因为绝大多数人是无房或者只有1套的。到达纯投资阶段的人数占比，极低。所以，我们这里讨论的基础，买房一定是需要自住顺便兼顾才升值性的。

第一，结合实际工作地通勤来买。

在哪里上班，就买在哪里，这是最理想的情况。作为深圳产业最发达的区域，南山和福田提供了这个城市最多的高薪就业机会。这样的区域自然房价也高，也是绝大多数年轻人够不着的区域。

原先，在没有额外家庭成员实际居住需求的情况下，还可以通过买小户型的方式入住福田和南山，但在二手房指导价政策下，福田南山稍微过得去的小户型首付可能都已去到150万+，甚至200万+。因而，这类需求已被赶到了外围的新房，因为新房只需要三成首付。

既然不能就地买房，那么，结合工作地点，买通勤时间在1小时左右的外围楼盘当然也是可以考虑的。

这个通勤时间，在大都市是非常普遍和正常的。所以，在南山工作，买宝安，买光明，特别是已有地铁或地铁已规划将建的沿线楼盘，就是正常的选择。在福田工作，买龙华，买龙岗，以及部分光明区域，也是合理的选择。

如果对这种选择加以指责，说“龙华龙岗是什么破地方，为什么不买到福田南山来”就是典型的站着说话不腰疼。有钱，谁不知道买南山福田好？要你说？就你知道？

我们做个极致的推理，按照他们的这种逻辑，即便是在原关外工作，也要买到南山来。这就有点莫名其妙了。

比方说，一个在坪山比亚迪工作的基层员工，首套难道要买到南山的小户型，然后在坪山租个房子住实现近距离通勤？这显然是荒谬的。

又比如说，一个在龙华观澜工作的人，由于沙井纳入大前海范畴具备更好的投资前景去买了沙井，而不是买在观澜或者龙华核心区。

和读书应该就近一样，工作通勤也应该就近，这是在大城市生活居住大幅度提高幸福指数的方法。

“钱多活少离家近”，是所有打工人的追求。钱多不多，活少不少，这是公司定的，离家近不近，一定程度上是购房者可以自己掌握主动权的。

有人说，公司可以换，但房子没那么容易换啊。

这话不假，但是产业一般有集聚效应，福田金融行业发达，南山互联网企业多，另外，每个区域政府也规划了特定的主导产业，比如坪山主要发展新能源、生物医药、信息技术等。

也就是说，每个人根据自身的专业、工作履历和行业背景，应该能大致判断出，什么区域有更多符合自己的就业机会，然后围绕这个区域来买房。比如你是个码农，那大概率你离不开南山，预算不多的情况，买挨着的宝安和光明就是最理想的。

简言之，绝大多数人，在没有富足到可以纯投资的情况下，都应该按照这个原则来买房，把自住通勤和升值性进行结合，优先考虑自住。压根也没多少人的买房需求可以到达纯投资的程度，因为首套后，往往是置换，光是置换这个操作，就可以反复进行到终极置换。

多数人是自住的过程中，房产也增值了，然后一步步置换。我很少听过有人没房的时候就考虑纯投资房产的。

第二，结合家庭实际需求来买。

多数人有买房需求的时候，其实是结婚生子的阶段。单身一人时，有能力买当然好，但多数人，对房子的需求还不是最急迫的。深圳最普遍的买房场景是，两个年轻人在深圳工作若干年，存了点首付要结婚或者结了准备生娃又或者是孩子准备上学。

这个时候，满足家庭的实际居住需求，就是刚性的。

这意味着，单间或者一房的小户型不再能满足这个家庭的需求。除了夫妻俩一间，娃要一间，很可能来帮着带娃的父母或者保姆也要一间，至于二胎三胎我们就不说了。我们可以很保守地说，对一个普通有娃的家庭来说，小三房是非常必要的。

在同样具备买福田小户型和龙华小三房（如观澜地铁沿线）的能力下，有家庭的人，选择福田正北20公里观澜的小三房，是个理性选择。在400多万能买到一小时生活工作圈楼盘的情况下，从家庭的角度，显然优于福田小户型。

家庭的实际需求，还有一种特殊情况，就是地域情结。

比如有个和我聊的挺深的读者朋友，说对象是龙华本地人，全家人都在龙华，所以虽然预算也够福田或者南山凑合的房子，但是只考虑买龙华的新盘。这种理由，其实是没有什么好去攻击的，因为这是一种非常真实客观朴素的存在。

本质上，这种地域情结，其实也可以理解为是一种“看不见的钱”。又比方说，家住罗湖的老深圳人，第二代结婚生子，就想买在父母家边上的楼盘，实现一碗汤距离。

从纯投资的角度，或许买到南山宝安更有前景，但这压根不在他们的考虑范围内。面对这种情况，如果有的人以“傻X，有这预算，买罗湖干嘛”来评论，那么他自己可能是要被骂“傻X”的。

总之，对多数深圳人而言，远没有到达买房是纯投资赚钱的程度。更应该做的，是在兼顾工作通勤和家庭实际需求的情况下，再以此为基础去考虑楼盘的投资属性。

因为即便是在一些原关外区域，不同楼盘和户型的投资属性也不同。比如同样都是买观澜，这时再去比较不同楼盘的升值潜力，才有意义，比如观澜的A楼盘更有升值潜力还是B楼盘更有。而不是一句话否定说，“买观澜买那破地方干嘛，去沙井光明不香吗？”

又或者，拿着1000多万的预算，是去买福田还是南山还是宝安的具体某个楼盘？这样比才有可比性。而不是一句话否定说，“福田不行了，要步罗湖后尘落魄了”。

另外，其实也有一些人的买房需求，特别特别朴素，下面我单独说一下。

理论上，现在首付七八十万，在深圳是买不到什么好楼盘的。年初我们还做过几期策划，写预算XX万的情况下还能买深圳什么楼盘。

当时，对于首付七八十万的家庭，我是建议别买的，因为能买到的多数是渣渣楼盘，应该推迟买房计划，继续攒首付，别浪费首套首贷的资格。

但是有些经济困难的家庭，七十八万就已经是竭尽全力能拿出的全部，未来也不一定能增加。

在坪山，下半年出了个新盘，70多万首付，可以买到紧凑型3房，户型还挺好，旁边有公立学校和公园，离明年开通的14号线地铁站约1.5公里，旁边一两公里还有即将开建的深大城际站点。

除了离轨道交通站点略远（共享单车ok），其他条件都还凑合。这样的新盘就很适合在坪山或龙岗工作的一些预算非常有限的家庭（为免广告嫌疑，具体什么盘我就不说了，感兴趣的可以私信我），有位熟悉的读者朋友也在我的建议下买入了。

这样的盘，坦率说，远是真的挺远，增值性未必有多好，但是综合配套不算差，楼盘和户型本身也还可以。如果在坪山工作，经济条件很紧但家庭有三四口人需要居住的，这个楼盘自然是非常好的选择。

好歹，这样的一个3房，可以满足他们在深圳这个大都市安家的朴素愿望，且房间数可以确保小家庭长期够住，不至于像市区小户型那样住不下一家人。

我认为，这种情况，完全不能以“地段太偏远，垃圾盘，不能买”来评判，说白了，对于没多少储蓄且长期看赚钱能力也不强的家庭，这是他们上车和安家深圳的少有机会，这样的家庭，在深圳太多了。200多万的3房，还要啥自行车？能不能买这样的盘，结合自己工作通勤来考量即可。

最后，还是提醒发出我的观点，当前的市场对刚需是真的很友好，新盘有的挑，二手房也有回落，不要指望深圳房价大跌，强调控带来了如此好的时机，有条件的家庭，现在是可以入手的。

至于说要不要等今年拍卖明年入市的更低价新盘，我的理解是，当然可以，但早一点买也行，早买早住早享受嘛，一年的租金是成本，提前一年早入住的心理享受也是“钱”，要学会认识经济学里概念里那种“看不见的钱”。

另外，更低限价的新盘，是不是比近期入市的盘配套和地段更好？这也是要考虑的。现在有关部门的限价标准凌乱不统一，备案价的高低完全不能代表楼盘的好坏差异，因为这都不是市场定价。

所以，何时入手，大家结合自己实际情况定吧。