中国社科院房价收入比已达9.3：1超临界点对经济贡献由正转负

在中国经济快速发展的时期，房地产及其相关行业如火如荼发展。根据公开资料显示，房地产对经济的直接贡献，这些年每年至少保持在5%以上。民间机构有做过测算，加上房地产关联的数百个行业，对GDP的间接贡献甚至达到20%以上，这可是牵一发而动全身的大事情，发展到今天，房地产已经是国民经济的重要支柱产业。

近日，中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》中提到，房价较低时，房地产对经济的贡献是正向的，当房价过高时，房价对经济的贡献将由对经济的正向拉动效应转换为挤出效应，这就是房地产与经济的“U”型关系。报告明确指出，按照以往的经验研究发现，当房价收入比超过9：1后，房地产对经济的贡献由正转负，对消费挤出效应明显。

报告通过对2018年全国商品房平均售价来测算，2018年中国房价收入比为9.3：1，已经超过9：1的临界点，也就说2018年已成为房地产对经济贡献由正转负的拐点。

当然，上面测算的依据是全国的商品房销售均价，事实上，城市规模和等级稍大一些城市的房价收入比远超这个均值数据的。根据此前易居地产研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》显示，一线城市中，房价收入比最高的深圳为34.2：1，最低的广州为17.5：1，诸如厦门、杭州、南京、合肥、郑州、武汉等热门二线城市，其房价收入比均在12：1以上。

不仅是大城市，即使等级稍低一些的三线城市也是如此，房价绝对值虽然相对低些，但由于收入也低，比如扬州、温州、大连、南通、徐州等城市房价收入比也超过了9：1。

报告认为，房地产对经济负面作用至少从3个方面反映，一是银行贷款和民间资金大量流入房地产，对实体经济投资造成挤占效应。去年新增信贷中，房地产增量贷款占比近4成；二是本身是实体的企业纷纷投资或持有房产，资金不好好搞实体，反而作为房价的推手，根据公开资料显示，截止目前，3600多家上市公司有近一半公司投资房产；三是过高的房价增加了企业经营成本，一些企业不得不考虑战略收缩或转型，企业升级就更无从谈起。

针对社科院的报告，笔者谈3点看法：

1.房价收入比超出正常水平属实，但问题的本质不在此。我们说要改变一个不好的现象，需要权衡利弊，也就是说得失问题。当前，我们的经济正处于中高速发展阶段，城市化正进入一个关键时期，城市基础建设、设施提档升级都需要大量的资金，钱从何来？蛋糕就那么大，每个地方也不可能指望全靠国家拨款，城市内生动力才是最主要的，在我们没有资本原始积累的情况下，通过土地换取发展资金是比较现实的选择。事实上，我们也可以看到，这些年，凡是土地收入不错的城市，其城市发展速度也非常快，土地对城市发展的贡献有目共睹。所以，允许房价收入比适当高出一定水平是现实选择。

2.实体企业发展不是一朝一夕，平稳过渡才是正确选择。房地产作为经济支柱产业这么多年，突然退出显然不现实，实体企业发展涉及很多基础的发展和研究，不是一年两年能够发展起来的，需要国家加强基础性的长期投入，这些投入资金也包括来自房地产方面的财政收入。事实上我们应该知道，你购一套房子的价格，包含土地出让金和各种税费，其比重占比达到7-8成，作为开发商企业，若除去管理、人工和经营、建材等，大都获得不到1成的利润。从这个角度看，房地产发展也是取之于民用之于民。最终到城市基础建设进入平稳期，以及实体企业进入成熟期，达到二者平衡。

3.客观看待未来房价发展变化。房地产经过这些年快速发展，房价也是涨过多轮，全国住房均价也逐步在朝万元靠近，住房价格基数越来越大。从短期来看，在楼市调控政策严厉加持下，房价难有大幅上升的空间。从长期来看，随着经济进入“L”型，城市化进程进入下半场，加之超发货币M2增速放缓，以及政策推动的棚改货币化安置逐步退出，旧改替代棚改政策的逐步实施，未来房价增幅将进入稳定期，暴涨时代渐行渐远。