一年一度的“毕业租房季”还在进行中,教育部数据显示,2021届全国高校毕业生总规模达到909万人,另外还有80万名海归求职者。某房产租赁平台数据统计表明,约有九成大学毕业生需要通过租房解决居住问题,这使得租赁市场的需求得到释放。
对于才走出校园的大学生们,社会经验尚浅,若没有好的租赁市场监管制度,容易在各种花样层出折扣制度吸引下,一次性预缴大额租金,而后期遭遇“无房可住”等各种各样的“租房陷阱”。
其实,经过去年公寓爆雷事件频繁的负面影响,如今的公寓品牌已受到政府的严格监管,租赁市场环境有较大的的改善。
不少地方政府对一次性预收租金的模式进行了严格监管。
比如,北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,首次明确禁止“长收短付”,严控“租金贷”拨付对象,承租人申请的“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业,只能拨付给个人。
其他城市的监管措施也有很多,在这里列举比较典型的:租客申请了住房租赁贷款后,金融机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业及其关联企业;只要预收的超过3个月的租金部分以及预收的押金,租赁企业必须存入专户,进行资金的托管,资金专户按月拨付给公寓公司。
这些措施无疑都提升了对消费者权益的保障度,也让我们看到租赁市场的未来良性化发展态势。
对于出租方,一次性预收租金,如何进行财税处理,才能避免风险呢?
1、一次性收取租金的会计处理
【案例】A公司出租自有的高级公寓,租期一年,2021年8月1日签订合同,一次性收取对方全年租金12万元。A公司应该如何进行会计处理呢? (假设不考虑增值税)。
【分析】相当于月租金1万元,需要按照权责发生制核算。
首先,2021年8月收取款项时:
借:银行存款 12万元
贷:预收账款 12万元
其次,A公司需要按月从预收账款结转收入:
借:预收账款 1万元
贷:其他业务收入 1万元
2、一次性收取租金的税收处理
(1)增值税
咱们刚才会计处理的时候,没有考虑增值税,现在专门说一下。一次性收取租金,是否需要对预收的全年租金一次性缴纳增值税呢?
根据财税[2017]58号, 纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
所以,公司在年底一次性收取未来一年或若干年的租金的时候,应当在收到预收款的当天,确认增值税纳税义务的发生。也就是需要一次性申报交纳增值税,不能以会计核算确认收入的时间来确认增值税,否则会有延期缴纳增值税的风险。
如果出租方是自然人的话,一次性取得租金还可以分摊到各月,看是否能享受小微企业月销售额15万元以内、季度销售额45万元以内,免征增值税的优惠。
比如:个人出租门面给一家企业,一次性收到1年的租金36万元,个人去开具租金发票的时候,收取一年的房屋租金36万,分摊到月是平均每月3万,可以享受免征增值税的优惠。
(2)企业所得税
企业所得税的处理方式,相对比较灵活。
《企业所得税法实施条例》、国税函[2010]79号规定:如果租赁合同中,规定了租赁期限跨年度,并且租金提前一次性支付的,出租人可以在租赁期内,分期均匀计入相关年度,确认企业所得税收入。
所以这就产生了两种处理方式:
l 将一次性收取的多年租金,在租赁期内分期均匀确认收入,这样也可以更好地和房屋折旧费用,进行配比(收入与成本费用相配比更符合权责发生制,缩小税会差异)。
l 一次性确认租金收入。如果财务上存在金额较大的以前年度亏损,一次性确认收入,可以尽早弥补以前年度亏损,对企业是比较有利的。
(3)房产税
在租赁的期间内,出租方还要申报缴纳房产税。
《房产税暂行条例》规定,房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
对于房屋出租的房产税,实务中,很多税务机关认可“分月、分季或分年度”缴纳,而不是一次性缴纳。所以,一次性收取跨年租金,房产税仍可以按年缴纳。
(各地规定有差异,具体以当地政策为准)
(4)印花税
《印花税法》规定,书立或者领受凭证时,已经发生纳税义务。
在签订租赁合同的时候,已经发生了印花税的纳税义务,需要按照合同上记载的租金的总额,一次性缴纳印花税,不能分年度或者分次缴纳。
但是有这么一种情况,租赁合同只是规定了月租金的标准,而没有约定租赁期限,或者说合同中规定“具体以实际租赁期限为准”。
这种情况下,因为租赁合同总金额不确定,在签订时可以先按定额五元缴纳印花税,等到实际租金结算的时候,再按实际结算金额补缴印花税。
页面更新:2024-06-17
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