40%家庭拥有2套房，他们会面临什么结局？如今答案基本清晰了

近几日，冰冻了3个月的楼市，又有了聒噪的迹象。

房地产专家们貌似又发现了房产上浮的“新信号”：北京证券中心挂牌成立、央行也连连对实体行业送上低利率的融资橄榄枝。“看涨”派的房产专家们纷纷认为，这些钱一旦流进了实体企业，80%以上的资金经过2-3个轮回之后，会重新流入住房市场，所以新一轮房市上浮或已经悄然开启。

以上说法准确吗？指闻君给出的答案是否定的。且不说资金是否真的可以流向房市，就目前的房地产调控节奏来说，即便是居民有“闲钱”来投资房地产，在严密的调控举措下，购房需求也不会增加，房产价格自然不会有太大的变化。

首先，住房调控次数，近些年来呈现出“快速递增”的态势。

2017年调控260次，2018年提升至400次，2019年达到620次，2020年超500次，2021年8月之前，调控也达到400次左右。与此同时住建部在8月份第一次提出了“房产调控问责制”，今后针对城市住房调控不力，以至于导致价格过快上涨的，要坚决予以问责。

虽然看起来只有短短几个字，但释放出的信息却很大，我们知道，房市价格的上浮，60%以上的原因是地价上浮，2003年之后，房地产被确定为城市发展的支柱性产业，80%以上的城市形成了高度土地依赖性。对于房产价格的调节，经常也是睁一只眼闭一只眼，楼市与土地携手共进，城市“酒足饭饱”。调控问责的出现，意味着今后城市需要扎扎实实执行“三稳”目标了。

其次，楼市的资金源头，已经被卡住，即便是市场资金滚滚而来，淌入房产的资金并不会多。

2020年以来，全球遭遇黑天鹅侵袭，TOP20的国家中，美国、日本、印度、英国、德国等纷纷出现了倒退情况，只有中国在短暂的蛰伏之后，再次崛地而起，为全球发展注入了一丝红色。

2020年美国下滑近2.46%，日本下滑接近1.88%，德国下滑了1.52%，英国下滑4.2%，仔细查看排名前二十的国家，唯独中国、荷兰、瑞士增增长，其他17个都表现出绿色下行态势。

时间进入2021年，全球各个国家为了重新恢复，纷纷开启了发行货币的举措，据不完全统计，美国前后累计释放6-7万亿美元的货币，日本释放出了73.6万亿日元的资金，欧洲央行也开启了1.85万亿欧元的资金量。可以说当前的国际资本市场如滚滚洪流袭来。全球89%的国家房产出现上浮。

为了提前预防，2020年8月底，央行提出了“房企融资三红线”原则，要求房企们把负债等“三红线全部降低至三绿线”之内，并且给出了融资增幅上限；2021年再次提出“双上限”，一方面设置金融机构向房企的贷款上限比例，另一方面设置了银行向个体购房者的贷款比例上限。

可以说，楼市的资金管道已经被几乎掐断，即便未来有再多的资金释放出来，那么进入房市的可能性也接近于零。“三红线和双上限”也打消了“国际通胀带来我国房产上浮”的可能性。在这一场世界性的“房产资金”阻击战中，我们已经宣告胜利。

第三、2021年之后，房地产还有上浮的机会吗？

指闻君给出的看法是“总体平稳，优质资产具有进一步提升可能”。什么样的城市、什么样的房产算作是优质房产资源呢？房产学者任泽平其实早就给出了答案，任泽平指出，房地产发展长期看发展、中期看土地、短期看金融。高层已经多次提出，各大城市要放弃“房地产短暂刺激”的传统做法，要结合城市实际发展特色产业，随着地价的平稳新周期和楼市资金收缩新周期的到来，今后的房产优质与否，关键要看城市发展势头如何。

上海、深圳、北京、广州等一批一线城市，依然具备传统的产业竞争优势，工业基础布局完善、高薪就业岗位众多，在高收入、高就业机会的支撑下，人口自然会源源不断地向这些大城市聚集，进而提供更多的住房消费需求，所以指闻君认为，类似北上广深这些城市，其实具有一定的“优质”潜力。

而对于武汉、成都、南京、长沙、西安、合肥等新兴一线城市和强二线省会城市（或者区域中心城市），今后核心区域也具备一定的“优质”潜力，这些城市正在打造以新的产业为引擎的“弯道超车”模式，光电子通讯、化学工业、核能源、核技术引用、新能源汽车等纷纷在这些新一线和二线城市落地生根，可以说“后劲很足”。

新一线城市正加快建设先进制造业强市。天津、青岛、合肥等，也提出了制造业立市、工业强市的计划和战略。

目前来看，先进制造、创新中心、智能制造、汽车、装备制造、生物医药等，成为新一线城市制造业发展的“关键词”。

不过，总体而言，房产上浮并不具备全面性、也不具有广泛性，普通人买房投资的时代彻底失去了，正如房产学者马光远说的那样，对于一般人而言，不要去买房投资，把钱拿在手里比投入房地产市场或许更加划算一些。

四、未来10年，拥有2套房的家庭会面临什么结局？答案基本清晰了。

央行的“资产负债报告”显示，户均房产保有量达到1.5套，超过40%家庭拥有2套房。随着房产新格局的开启，未来10年，这些多套房的人，他们会面临什么结局？继续躺着赚还是有损失？如今答案基本清晰了。

首先，在房产增值幅度方面，接下来10年的增幅并不会太大。社科院财经战略研究院在《中国住房报告2021》预测，全年房产提升幅度在5.1%左右，业内人士预计，随着楼市限制亦步亦趋，5%-6%的增幅或将成为常态化情况。

其次，房产持有成本快速推高，也是房市的一个新情况。住建部原副部长仇保兴就曾直言，要敢于正视房地产有泡沫的现状，采取一揽子计划来有序烫平楼市泡沫，例如开启住房空置税、物业税、房产税等多种费用，特别是空置税，对多套房的人影响更为直接，在加拿大、美国、德国、澳大利亚、法国等发达国家都有空置税的收取行为，依据国际惯例，空置税在1%-5%之间，针对的是闲置房源收取的一种额外费用，这样会大幅降低房产资源浪费的可能性。除了空置税之外，房产税也呼之欲出了。

在费率方面，房产学者们认为，空置税保持在2%相对合理，房产税在1%-1.5%之间，这都是房产持有的负向成本，中泰证券的首席学家李迅雷认为，现阶段直接的房产持有成本达到10%以上，租金收益不到3%。

这种情况下，一套100万元房子，在1年时间内或缩水2-3万元，房子越多贬值金额就更大，所以说二套房以上的人，结果基本清晰了。