“炒房第一城”凉了？降价500万无人买，成交量10年低谷

曾经有多“强”，现在就有多“魄”。

房产界的一哥，跌了。

前几日，《中国新闻网》发布了一篇文章，名为《“炒房第一城”冷了，楼市进入凉秋？》，文中指出，2021年7月份以来，大中城市的房地产销售价格不管是同比还是环比都呈现出不同程度的回落态势，一线城市新房和二手房回落0.3个百分点，二线城市新房与二手房涨幅回落0.1和0.2个百分点。

其中，备受关注的是深圳这个城市，今年2月份，深圳率先推出了二手房指导价（限价）机制，正式开启了二手房挤泡沫的行动。根据数据显示，7月份全城市二手房成交量只有2557套，创下近17年的新低水平，与2020年7月份的13407套相比，同比降低80.9%。

一、成交量10年低谷！逼近荣枯线。

有房产机构研究发现，在商品房买卖市场，二手房的交易比重占到了整体成交量60%以上，可以说二手房的兴衰与否，直接关系着整个房产市场的走势。1月份之后，央行率先开启了“房产贷款双上限”模式，为各金融机构制定了向房地产企业和房地产个人发放贷款的上限比例。站在管理层的角度，意图很明显，不能无节制地向房产释放资金，同时还要防范金融风险。

“双上限”对购房者影响甚大，现阶段市场上4亿人身负房贷，在购房需求人数中，80%以上的人通过按揭贷款买房或者正准备通过按揭贷款买房。一旦掐断了楼市的资金，买房就如同无根之木。4月份以来，深圳、合肥、南京、成都、武汉等20多个城市二手房普遍出现“停贷”的情况，也就是说，即便是你想要买房，那么银行对二手房的发放贷款审批周期也会拉长，或者拒贷。

受此影响，深圳二手房成交跳水式下滑，据中原地产发布数据，2月份以来，该城市的二手房成交量就断断续续在荣枯线上徘徊，2月成交4166套，3月份受到业主们抱团取暖影响，成交量有所回暖，4月份再低跌至荣枯线以内，4月份至8月份，持续走低，在8月份单月成交只有2043套，这已经是10年来的新低水平了，上一次是2011年8月只有1462套。

二、有人开始抛售房产，还有降价500万无人买。

根据《澎湃》日前发表的文章《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》表示，近期以来，深圳的二手房市场掀起来一波下滑和甩卖的浪潮。不管是京东拍卖网，还是阿里拍卖网，抑或其他拍卖网站，深圳二手房拍卖和流拍的情况在7-8月份明显增多，有的房子起拍价格已经比市场水平低了500万元-800万元，依然没有人愿意出价购买。

根据记者走访，在深圳福田区的港中旅花园小区，有一套面积为116平米的学区房，起拍价格是1969万元，这个价位已经足足比当前的市场价低了接近500万元。按照常理而言，如此便宜的房子应该抢手才对，然而直到拍卖活动结束，这套房子也没有人出价竞拍，最后没有卖掉。

为何会出现这种情况呢？根据附近房地产中介和二手房东们的介绍，这套拍卖的房子配备有本城市“顶尖”的外国语小学和中学学位，属于妥妥的“金字塔尖”学区房，按照市场价格计算，这套房子应该在2500万-3000万之间，平均单价超过20万元/平米。其实，该城房子流拍并不少见，在另一个优势学区的长城花园，同样出现了类似情况，有一套房子起拍价为1084万元，按照建筑面积104平米就算，单价只有10万元，已经足足比市场价低了300万，然而还是没有人愿意买。现在滑至867万元的低位水平。

罗湖区的一家房产中介负责人袁新有认为，学区房的价格下滑，其实是自然现象，也是合理的行为。很多老小区的房子居住价值并不高，在洪湖片区，基本上6万元、7万元/平都可以买得到。然而一旦冠上了优质学位资格，那么价格就达到了15万-20万，显然是脱离实际水平的。人们对学区房过分追捧，导致这类房子成为了市场纯粹炒作的资产，一旦政策风向转变，这类房子的持有人或面临着资产缩水。

早在2015年，深圳市就提出了探索学区招生制，降低择校热和择校难的现状，当时效果不理想，现在基本都是执行积分制，总之都不能抑制学区房热度。而专家们表示，一旦执行大学区的规定，房子与学区的强关联会被接触，即便是你现在买了20万元/平的房子，也不一定能上这个学校，买了6万元/平的房子，或许也能上这个学。这就意味着20万元的房需要降至6-7万元才有市场空间。

3、写字楼同样交易寥寥。

根据万年财经在《深圳，甲级写字楼，租金连跌33个月！折射出什么信号？》一文中的信息，根据市场机构第一太平戴维斯发布的2021年二季度房产发展报告，深圳甲级写字楼呈现出长期性的供大于求状态，写字楼的租金已经连续下滑11个季度，也就意味着写字楼的租金连续下滑了接近33个月。

根据写字楼的市场价格显示，甲级写字楼在深圳的平均租金为183.6元/平方米/月，在2021年第二季度，同比和环比分别下滑了2.4%、0.2%。在这其中，南山区、罗湖区的写字楼租金同比降幅更大，分别达到了2.5%、3.9%。另外，写字楼的使用率开始普遍降低，也是近些年来的常见情况，二季度空置率为26.4%，不管是环比还是同比，都出现了一定程度的升高。在北京、上海、深圳、广州这4大一线城市里，深圳的写字楼空置居于首位。

例如，福田区的安徽大厦五套房产，8月份拍卖同样出现了流拍，依据计算，价格仅为2.03万/㎡，只有市场价格的60%，这个价位在福田区的写字楼市场，已经是非常便宜的“层级”，可就算是这么便宜，最后也是无人竞拍。

如果说商品房只是为居民提供居住场所，不会产生多大的GDP贡献率，那么写字楼就不一样了。写字楼的使用率更高，意味着对经济提供的动能越强，写字楼使用率下降、写字楼价格下滑，则表示出另外一种信号。近5年，很多制造业开始搬迁出深圳，这已经是不争的事实，无论是低端产业、还是中高端产业，除了特别优秀的除外，工厂基本上或多或少都有一部分搬离出去了。

原来的深圳，房地产增幅为何如此强劲？经济学家张五常认为“这是人们认识快速增加的结果”。

1998年我国住房改革开始，在这前后，房价平均在2000元/平左右，截止2021年8月底，全国城市平均房价已经超过了1万元/平大关。北上广深这些龙头城市，不管是产业发展还是房产发展，都一马当先。

而且深圳成为了房产涨幅所有城市中幅度最快的城市，依据历年国家统计局发布的房价数据，1999年-2000年，深圳房价为2300元/平，20年之后跳涨至8.8万/平，涨幅4000%，如果你在20年前在这里购买一套20万元房子，现在已经增值到了800万元。在核心区域，价值可能超过1000万元，如果在碰到优质地段，那么可能达到2000万元以上。

正是因为如此，各地炒房客纷纷看到了投资契机，开始一股脑袭来。房价也在这个“认识提升”的潮流中，一波接着一波叠高。这一点似乎正如“张五常学者”说的那样，20年后的今天，当大家都知道了这个“规律”后，也就没有多少“空间”了。

话题：对于“炒房第一城”凉了，你怎么看待？