房产大局已定?今明两年,手里有两套以上房子的家庭,要坚持3不做

11月1日是周日，中指研究院照常发布了上个月的百城房价。有两组数字放在一起看很扎眼。

一组是上海：10月上海二手房（含商业、车位）网签量达到了24653套，是近六年同期最高。另一组是全国：同一个月百城二手住宅均价为12376元/平方米，环比下跌0.61%，按第三方的统计，100城中98城下跌。

成交很热，价格却在往下走。不少手里有两三套房的朋友，看到“六年新高”就觉得行情要回来了，大局已定，又想再买一套。正好相反。

成交量上来，是因为买房的人在认真挑；价格没跟着涨，是因为没人要的房子越积越多。今明两年，多套房家庭别想着进攻，先往回收，坚持3不做：不囤房，不死守老破小和远郊盘，不加杠杆硬扛。

过去二十年，很多家庭的房产就像一条越拉越长的战线：省会一套，新区一套，老家县城再添一套，全靠房价上涨给每个阵地送补给。

只要还在涨，这条线就稳得住；一旦不涨了，每个阵地都在掏你的钱。补给是一步一步断掉的。

2023年7月的中央政治局会议提出，房地产市场供求关系已经发生重大变化，意思是缺房子的年代过去了。2024年9月底的政治局会议又提出促进房地产市场止跌回稳，之后降首付、降利率、放松限购，政策一轮接着一轮。

去年12月的全国住房城乡建设工作会议，有一句话更值得多套房家庭琢磨：要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。翻译成大白话，你手里的旧房子，以后要跟全城的二手房、跟越盖越好的新房一起竞争。

今年政策推进得更快。从1月1日起，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，推进商品住房销售制度改革。到截至11月4日，“8.28新政”后已有北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、苏州、合肥、成都等20城落地实施细则。

买房的钱也有了补贴。9月29日三部门联合发文，10月1日起对首套房贷贴息，年化1个百分点，期限最长5年，单户贷款规模上限100万元，条件是建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，期限暂定一年。

这是真金白银的补贴，有明确的适用范围，也有截止时间。把这几项政策放在一起，方向很清楚：卖房的税负减轻了，盖房的规矩变严了，买首套的有补贴，唯独没有一条是鼓励人再多买一套的。

贴息只给首套，现房销售让新房质量越来越有保障，免增值税是为了让房子流通起来，不是让人囤着。政策就是要让房子动起来。

市场也在往这个方向走。10月份，全国18个重点城市二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。

业内的观察是，房贷贴息政策落地，也对一线低总价刚需房源成交形成拉动作用，北京200万元内、深圳300万元以内二手房成交占比走高。上海的细节更有意思。

中原地产的数据是，10月底，全市二手房挂牌量为28.15万套，相比9月底的29万套有所回落，链家统计的平均成交周期也降到近三年低位。

还有一股力量来自动迁，不少家庭拿到房票或货币补偿后直接买房，大多偏好中外环之间200万元至300万元的“老破小”房源。但别被热闹晃了眼。

同一份报告里，百城二手住宅均价同比还跌了6.72%；一线、二线以及三四线代表城市二手住宅价格环比分别下降0.53%、0.72%和0.54%。新房均价小涨，是因为上海、北京等重点城市优质楼盘加快入市，把均价拉高了，并不是哪里都在涨。

租金这边也没有好消息。50城住宅平均租金为33.87元/平方米/月，环比下跌0.28%，同比下跌2.02%。

另一边，10月20日公布的5年期以上LPR还是3.5%，贷款市场报价利率（LPR）报价连续17个月不变。利率没降，房租在降，背着贷款出租的房子，账越来越算不过来。

大局确实定了，定下来的是成交和价格各走各的，好房子和差房子彻底拉开。核心城市的成交量还会维持在高位，因为刚需、改善、动迁这几股需求都在；多数城市的二手房价格还得再磨一段时间。

中指自己的预判也是当前市场预期偏弱，二手房价格预计维持波动调整态势。第一个不做：不囤房。有人觉得价格已经回到七八年前，正好抄底。

抄底的前提是以后有人接手。人口在减少，城镇化在放慢，主管部门自己都说供求关系变了。

多买的那套如果不在核心城市的核心板块，就不算资产，更像一张每月按时扣款的账单。还要提醒一点，眼下的成交主要靠刚需和换房，投资客基本没回来。

那你今天买的第三套，几年后卖给谁？卖给拿贴息的首套买家，总价最好在150万以内；卖给改善家庭，人家盯的是现房新盘。

卡在中间的房子最难卖。第二个不做：不死守老破小和远郊盘。这和上海老破小卖得好看着矛盾，其实不矛盾。

正是因为有动迁房票和首套贴息撑着，小户型、低总价的旧房现在才有人买。这是一个窗口，不代表趋势反转了。

贴息暂定一年，动迁需求也是一批一批放出来的，窗口一关，这类房子再去跟新现房比，就很难赢。远郊盘更要想清楚。

当年冲着规划、冲着地铁买的新区房子，五年过去配套还没起来，大概率以后也起不来了。现房销售推开后，开发商拿地会更挑，资源会往核心地块集中，远郊的新房会变少，但想去远郊买房的人也会变少。

别再用“以后会好”安慰自己。第三个不做：不加杠杆硬扛。

不少人房子卖不掉，就拿消费贷、经营贷去还房贷，这本身就是违规挪用，银行查到会要求提前还款。二套房拿不到贴息，租金在跌，利率不动，借新还旧就是拿明年的工资填今年的坑，越填越深。

打仗讲究保存有生力量，对一个家庭来说，现金就是有生力量。房子卖掉后，先还利率最高的那笔债，再留出全家两三年的生活费和应急钱，剩下的再考虑换一套更好的自住房。

手里有钱心里不慌，真遇到好机会也出得起手。再说回标题里那个问号。“房产大局已定”这句话，只认同一半。

定下来的是规则：开发这头从卖期房转向卖现房，买房这头从全面刺激转向重点扶持首套，存量房这头鼓励交易和更新。这三件事都写进了正式文件，短期内不会掉头。

没定下来的是每个家庭自己的结果。同样有三套房，有人趁今年交易活跃，把差的那套换成现金或者一套好房；有人还在等价格回到前几年。

两年后再看，两家的差距可能比当初买房时还大。大局定了，牌还捏在自己手里。哪套该卖，可以用三个简单办法判断。

一看好不好卖：同小区近半年有没有稳定成交，挂了三个月都没人看的，就是该处理的那套。二看租金：一年里降过两次以上租金，说明租客在流失。

三看周边新房：附近有现房项目开盘，老房子讲价的底气只会越来越弱。卖的时候，别拿前几年的成交价当底线。

上海议价空间在收窄，那是核心板块的情况，大多数城市的买家手里还有大把房子可挑。挂价贴着同小区最近的成交价，把漏水、墙皮脱落这些毛病先修好，持有满两年的还能免增值税。

比别人早卖三个月，可能就少跌好几个点。接下来有几个时间点要盯。

11月中旬，统计局会公布10月70城房价，看一线城市的二手房价能不能稳住；年底的中央经济工作会议会给明年定调，首套贴息到期后会不会延续，也要看那时候释放的信号。不管信号偏松还是偏紧，多套房家庭先收缩战线的思路都不用变。

所以，房产大局已定吗？定的是分化，不是普涨。

今明两年，手里有两套以上房子的家庭，记住3不做：不囤房，不死守老破小和远郊盘，不加杠杆硬扛。战线收短一点，现金多留一点，一个家的底子才守得住。