预计到2030年，中国要全面进入租房时代，房子会越来越难卖？

这几天翻房产数据，看到的情况挺矛盾。10月全国18个重点城市二手房成交同比增长17.5%，可挂牌价还在往下调，100个样本城市中，98个城市二手住宅价格环比下跌。

偏偏这个时候，“2030年中国全面进入租房时代，以后房子越来越难卖”的说法又在朋友圈到处转。成交在回暖，唱衰的声音也在变大，到底该信哪一边？

先查查这句话是从哪来的。2.6亿这个数不是今年才有的新判断，它出自2021年11月的一份行业报告，由自如研究院和新华网共同调研编撰，叫《2021中国城市租住生活蓝皮书》，测算时假设城镇化率平均每年2%的增速。

这几年城镇化明显放慢，五年前的预测换个包装就成了“业内最新研判”，听的时候得先打个问号。还有更关键的一点：那份报告说的是住房租赁市场规模近10万亿元，中国将迎来住房租赁市场发展的“黄金十年”，重点是租赁行业会做大，并没有说买房会消失。

把“租房的人更多了”说成“房子没人要了”，中间漏掉了好几步推理。这种说法为什么有人信，得往前倒着看。

1998年住房商品化改革以后，房价二十多年几乎只涨不跌，很多家庭把“上车”当成头等大事。央行2019年做过一次城镇居民家庭资产调查，住房拥有率大约96%，有两套及以上住房的家庭占四成出头。

房子早就不缺了，新增的购房需求变少是早晚的事。涨的时间长了，跌下来就格外难受。

2022年以后楼市进入调整，2015到2019年高位买房、靠两代人凑首付的家庭受伤最重。网上流传“全国均价跌了三成”，这个数在官方统计里找不到依据，比较靠得住的是部分城市二手房挂牌价和环京一些板块，局部跌得确实很厉害，但不能拿来代表全国。

再看眼下最新的数字。11月1日中指研究院公布10月数据：百城新建住宅均价17316元/平方米，环比上涨0.18%；二手房均价12376元，同比跌了6.72%。

新房上涨主要依靠高价盘入市带动，北京、上海、武汉、南京等城市均有高价盘入市，并不是普通房子都在涨价。成交量的情况不一样。

国家统计局今年首次公布二手房网签数据，1至8月全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积同比下降12.1%。买房的人并没有消失，只是从期房新盘转向了能实地看到的二手房。

开发商这边洗牌更厉害。10月31日几家机构公布成绩单，前10个月TOP100房企销售总额25370.6亿元，同比降幅较1-9月份收窄0.9个百分点；销售额过百亿的房企从2023年的100家持续回落至58家。

克而瑞的数据显示，10月重点50城新房成交同比仍降12.0%，但降幅较上月收窄2.2个百分点。政策方向也在调整。

8月底住建部出台商品住房销售制度新规，核心在于倡导现房销售，房贷最长期限也从30年放宽到40年。9月29日财政部、人民银行、国家金融监督管理总局联手发通知，10月1日起对首套房贷贴息，年化1个百分点，期限最长5年。

贴息的条件卡得很严：首套房、建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，资金由中央和地方按九比一分担，期限暂定一年。这是中央财政第一次直接给商业性个人住房贷款掏钱补息。

国家拿真金白银把刚需往回拉，这跟“全面租房”的预言正好反着来。租房这边，网上说房租暴跌、打工人大批返乡，跟数据对不上。

9月50城住宅平均租金为33.97元/平方米/月，同比下跌2.23%，但同比跌幅降至近25个月最低；1-9月一线城市平均租金累计上涨1.17%，上海环比涨幅连续6个月排在50城第一。当然也不能说租金已经全面回暖。

9月一线城市结束连续6个月的环比上涨，转为小幅下跌0.03%，二线城市累计下跌1.55%，三四线代表城市累计下跌0.92%。四季度本来就是租房淡季，短期内房租大概率还会小幅调整。

租金的分化和房价的分化，走势基本一致。年轻人纠结租房还是买房，关键是算账。

URI城市租住的监测显示，三季度全国50城平均租金回报率2.29%，长春、贵阳突破3.4%，四大一线城市平均1.68%。中指研究院估算，2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%—2.7%。

所以在北上广深租房明显更划算，在回报率高的城市，买房反而可能更省钱。再加上1个点的贴息和40年房贷，部分二三线城市刚需买小户型的月供，已经和房租差不多。

“租房一定比买房划算”并不是哪里都适用，要看城市、看地段，也要看房价会不会继续跌。如果买完还要再跌两成，省下的那点利息根本补不回来。

下面说判断。第一，到2030年也就是“十五五”最后一年，大城市租房的人会继续增加，这一点我认同。

年轻人换工作频繁，长租公寓和保障性租赁住房也在扩容，租房正从“凑合几年”变成一种正常的生活方式，这个趋势挡不住。但“全面进入租房时代”这个说法我不认同。

城镇家庭住房拥有率九成以上，这个基础几年内改变不了，政策还在用贴息和长期贷款鼓励首次买房。更现实的情况是租购并举：大城市年轻人租房的时间更长，到三十多岁成家再买，而不是一辈子都不买。

第二，“房子越来越难卖”要分开看。人口流出城市的老旧小区、远郊大盘、交付没保障的期房，确实会越来越难卖，挂一两年没人问不奇怪。

98个城市二手房价环比下跌，说明卖家之间的降价竞争还没结束，想卖房的业主要有心理准备。反过来，核心城市地段好、品质好的现房，以后不一定难卖。

房企拿地和开工都在收缩，能撑下来的公司越来越少，好房子的新增供应会越来越少。北京、上海的高价盘一入市就能卖动，就是个信号。

难卖的是差房子，不是所有房子。第三，给不同情况的人一点建议。

手里有多套房、准备卖的，别指望价格很快回到高点，该降价就降价，早卖比晚卖从容；收入稳定、打算在一个城市扎根的首套刚需，这一年的贴息窗口值得认真算一算；工作还不稳定的年轻人，先租房把日子过好，一点也不丢人。

还有一个变量要盯着：二手房成交量在放大，价格却还没止跌，这种“降价换成交”的阶段什么时候结束，决定了楼市真正的底在哪里。中指研究院认为年末当前市场预期仍偏弱，二手房价格预计维持波动调整态势。

或许，一线城市会先企稳，三四线城市还要熬更久。到2030年，中国会全面进入租房时代，房子会越来越难卖吗？

答案是，租房会成为更多人的正常选择，但买房不会退出；难卖的是没有人口和品质支撑的房子，好房子照样有人抢。与其被“租房时代”的口号吓住，不如把自己家的账算清楚。