湖南张家界澧水河边有座古城，占地240亩，砸进去24.43亿元。2025年一整年，它账上只收进501.81万元——这笔钱还全部来自配套的停车场。城里198间商铺，最冷清的时候只有四五家开着门，还不交租金。

花24亿多盖起来的地方，一年挣的钱不够填投资的零头，唯一还在正经产生收入的经营项目是个停车场。2025年6月，央视《焦点访谈》做了一期节目，题目就叫《人造古城 何成"空城"》。

到了2026年，事情拧了个弯：这座城把大门票永久取消，7月10日重新开门，到8月13日满一个月，客流破100万人次，营收破1500万元，部分媒体口径为1000万元。

三个月拍的板，五年才盖完

2016年3月立项，6月就开工。中间隔了三个月。三个月能干什么？对一个投资规模最后定格在24.43亿元、要在市中心黄金地段动240亩地的项目来说，三个月连把周边同类项目跑一遍都不够。

据央视报道，张家界经投集团董事长张坚持后来坦言：跟风了，跟全国古城古镇热的风了，看人家搞得好，总认为自己造一个出来也可能运营得好，当时对市场的预判还是有一定的主观性。

那阵子全国确实在造古城。但跟风只是外因，真正让这笔钱落下去的，是一句更实在的算盘。张家界市文旅广体局局长欧兵波的原话是：当时考虑到这应该是个特别能赚钱的项目，肥水不流外人田，就国企来做了。

"特别能赚钱"这四个字，是有纸面依据的。2016年那份可行性研究写着：建成后年营收4.85亿元，净利润1.85亿元。

按这个数推，24亿多的本金十几年就能回来。问题在于，可研报告里的营收是算出来的，不是卖出来的。它默认游客会来，默认商铺会满，默认演艺会有人买票。这三个"默认"，后来一个都没兑现。

九年之后的真实答卷是五百来万元的年营收——预测值是实际营收的96.7倍。

盖楼的过程也在提前示警。原计划550天完工，实际拖到了近五年，2016年6月动土，2022年8月才全面完工。

中间反复出现"施工等设计"：图纸没定，工人先上，方案改一次，工期往后挪一截。前期论证没做扎实，代价就摊在了工地上。一个项目从立项到开工只花三个月，从开工到完工却花了近五年。

这两个数摆在一起，比任何财报都更能说明当时的心思在哪儿——急着上马，不急着想清楚。

真正被当成主业的是"把这座城盖起来"，至于盖起来之后谁来运营、卖什么、怎么让人多待两个钟头，排在了后面。

一年五百万，全是停车费

2021年6月试营业，第一年就亏。此后四年是一条不断加深的曲线：2021年净利润亏0.84亿元，2022年亏1.51亿元，2023年亏2.49亿元，2024年亏5.96亿元，四年累计亏损10.8亿元。

亏得最狠的年份，恰恰是疫情之后旅游全面复苏、张家界景区人挤人的时候。

这就说明客流不是唯一变量。重资产项目的成本结构是硬的：楼盖在那儿，折旧照提。钱借在那儿，利息照走。

来不来人，这两笔账都不打折。客流只影响收入那一栏，成本那一栏纹丝不动。收入那一栏是什么状况？

沉浸式演艺《遇见大庸》投入超过5亿元，剧场人流量的峰值只有349人，用央视报道里的说法就是"演一场亏一场"，最后停演。

飞行影院和游船，2024年上半年加起来购票的人平均每天不足15人。

飞行影院和游船日均购票不足15人。商铺那一栏更空。198间铺面，最冷清时只剩四五家还开着，而且不交租金——留下来更像是给街面留口气，谈不上是生意。于是就有了那个被反复提起的画面：整座城里最忙的地方是停车场。

2025年全年501.81万元营收，全部来自它，也是当年唯一的经营性盈利项目。24亿多的仿明清街巷、飞檐翘角，最后是靠划线的车位在撑账面。

亏损压到资产负债表上就是硬伤。截至2024年底，大庸古城公司资产总额13.95亿元，负债16.97亿元，净资产为-3.02亿元，已资不抵债。2024年8月，一家电梯供应商向张家界中院申请对它重整，9月11日法院裁定受理。

走到债权人推着进重整这一步，谈不上意外。张坚持后来承认"确实有一定的决策失误""可能错过了市场窗口期"。

这句反省落在10.8亿元净利润亏损上，不轻。把文旅当成一桩盖楼工程来做，账最后是这么结的。

大门票取消了，钱反倒进来了

重整给这座城换了一批操盘的人。2025年11月，芒果超媒、电广传媒被选定为重整投资人。12月，三方合资成立张家界芒果文旅有限公司，注册资本1.8亿元，各持三分之一股权。

新班子做的第一个决定是把大门票永久取消，开放式园区、免预约。这一刀砍下去，等于承认过去那条"投钱盖景、圈门收票、靠票回本"的路已经走不通。

硬件没有推倒重来，另投1.8亿元用在软装、灯光、场景装置、内容签约和街区动线上，把那些盖好的房子重新填了一遍内容：好六街1:1复刻综艺场景，怪市做青年潮玩，手艺巷是前店后坊，土家织锦滩头年画古法榨油可以自己上手做。

三个月签下205家商户，一楼出租率100%，二楼在85%到95%之间。生意的做法也换了。原来是先向游客收一道门票，再指望他进去消费。现在是让人先进来，靠餐饮、文创、体验和夜里那几个小时把钱一笔一笔挣回来。

夜间客流占到六到八成，澧水夜游、板板龙船巡游、非遗打铁花都排在天黑之后——盯的就是"白天看完山、晚上没处去"那段空白时间。

2026年7月10日复业，开业三天客流破15万人次。到8月13日满一个月，总客流突破100万人次，营收突破1500万元。这个数要说清楚：它是营收，不是净利润，更不是回本。而且口径有分歧，也有权威媒体报的是1000万元。

拿它跟24亿多的投资比，一个月的进账连零头都算不上。真正变了的是分子分母的关系——过去一整年五百万，现在一个月上千万，非门票收入占比突破85%。街面上有人走，商户的租金和分成才有着落。但商户自己没把话说满。多家商户对记者坦言：暑假过后会怎么样？我们也没底。

这句顾虑很实在——满月数据落在7月10日到8月13日，正是一年里客流最厚的一段。中国城市发展研究院投资部副主任袁帅也提醒，这类项目的后续运营仍存在不确定性，可能对公司整体业绩造成拖累。

所以现在能说的只有这么多：24亿建起来的空城不是传说，是四年十点八亿净利润亏损和一张负三亿净资产的报表一笔笔亏出来的。

7月10日至8月13日复业满月营收1500万元，部分媒体口径为1000万元，是真金白银的营收，也只是营收。去年这个时候，这座城里最忙的是停车场。今年七夕、国庆、跨年的活动已经排上，10月还要开一个新的沉浸空间。

等到淡季来的那一天，看看那些愿意付溢价进场的205家商户还剩多少家开着门——那才是这本账真正结清的时候。

参考资料：

《焦点访谈》20250627 人造古城 何成"空城.中央电视台

日均客流达3万大庸古城的"焕新密码.财联社

张家界大庸古城重开客流破百万.中国新闻网

去年亏逾5亿元，今年一季度"赚"逾3亿元，ST张家界申请"摘帽.每日经济新闻

不止韩国，2025年张家界欧美游客暴增260%，ST张家界申请"摘帽.观察者网.2026-08-17