商品房预售制被挥刀，地产行业会不会害怕

预售制是房地产根基性的制度，甚至可以说，中国房地产能够走到今天的程度，预售制至少发挥了70%以上的作用。相比于其他行业和产业，房地产几乎是唯一一个“允许消费者给生产者融资”的行业——房子没建好可以先卖，然后开发商再拿卖房子的钱盖房子、建房子，当然，这里面绝大部分是银行贷款。

这样的方式，让开发商在商业模式层面上，占了很大的便宜，使资金的使用效率变得很高，也使得房地产行业，有了很高的杠杆，从而造就了这个行业的大发展。因此，预售制只要有风吹草动，房地产全行业就会紧张。

一、首先应该明确一点，实行现房销售，不完全等同于取消预售。按照《通知》的文件表述，是“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制”。因此，在一定时间内，该区域范围以内，是现房销售制和期房销售制共存的，这不是一个一刀切的政策。更具体来说，是3月7日《通知》发布以后，出让用于建设商品住房的土地，才要实行现房销售制度。

二、影响有多大？首先是看如何定义“现房”。目前的政策是要求多层房子封顶、高层三分之二才能预售，如果现房是要求所有房子全部封顶才能销售，那新政影响的就是高层住宅，多出三分之一的建设时间，多则三个月，少则一个月，开发商要为项目多增加一个月以上的现金流；如果现房是要求所有房子必须装修后才能销售，那影响就比较大了，项目需要准备的现金流，少则增加6个月，多则12个月。

其次是看该区域还有多少规划用途是建设商品住房的土地。通读《通知》有一个政策意图的感觉十分明显，这就是，避免房地产过度挤占公共资源，为自贸港建设提供充分空间。这么理解下去，未来纯粹用于房地产开的土地，应该会越来越少。这对该区域现有项目来说，却是“坏消息中的好消息”，简称利好。

三、自贸港建设，是中央的重要决策，建设好自贸港，是该区域在政治上、经济上、社会上实施公共政策和治理行为的“最高指挥棒”。因此，通过对新出让商品住房用地实施“现房销售制度”的方式，提高房地产业的准入门槛，从而控制房地产对社会公共资源的占用，留出更多的空间给自贸港相关的社会经济和产业，这应该是政策的初衷。理解这一点非常重要。

换句话说，这个政策最严重的解读，可能是——不再那么需要房地产了。对当地楼市而言，这是一个划时代的变化。