都2021年了中旬了，还要不要买房？

房子是锚定资产用的，不是发大财用的；

房子是对抗通胀用的，不是投机用的；

房子是用来住的，不是用来炒的。

本文打算分为几个部分，对各种有买房需求，买房想法的人士进行一定的建议，并对其中的观点进行一些简单的推算。先把结论列出来：

1、刚需买房不应该择时，有了付首付的条件，有了当地城市的“购房入场券”就应该下手，先上车，再补票。这个时候不应该考虑房产的市价，而应该按照行为金融学里面的房产带给你的正效用来给房产估价。未来的现金流入此时并不是传统意义上的现金流入，而是房子带给你的心理方面的价值，如城市的归属感，扎根这座城市的决心，为房贷努力工作的动力，教育医疗文体娱乐等等的便捷，工作机会多样化等等。

2、投资型买房客，注意政策风险，不要逆流而动，你是在和政策对着干，由于房价在中国属于玄学，我这里面也不太好预测房价走势，反正都会被打脸，不如就放弃投资买房的心态不好吗？

国家限贷限购的目的就是抑制房价过快增长，最终目的是让那些投机客买不到房，让广大人民群众人人有房子可以买，通过自己的努力工作，为社会主义做贡献，买得起房，这是最终的目标。这个过程中，国家也要避免房价断崖式的下跌，避免有房子住的广大人民群众（不包括炒房客）断供（房价断崖式的下跌导致银行断供，银行破产之后引发金融危机，因为银行是高杠杆企业，银行是不能破产的）。

—、刚需

现在的中国房地产到底值不值这么多钱?（仅讨论一线城市）

一线城市房地产到底应该怎么估价呢？把房产看作是固定资产，按照资产到期报废变现那套理论进行估值，就有点像给债券估值，期间每年还利息，到期还个本金。但是，这种方法的问题是，未来流入的租金是动态的，可以涨也可以跌，到期的本金也是不固定的，可以涨也可以跌。这会对债券估值准确性造成一定影响。

把房产看作股票（永远不出售，只是挣租金）那么房产估值可以用股票进行估值，DCF或者相对价值法。我们都知道给股票估价有一种方法，就是DCF现金流折现法，推而广之，是否也可以用此种方法给任意可以产生现金流的资产进行估价？DCF中，我们假定了企业是永续存在的。

DCF法：直接用未来租金来计算，我们选取北京陶然亭一处民宅做一下管中窥豹的计算，由于不具备统计学基础，可能计算会发生幸存者偏差，但是考虑到房产是深度绑定土地位置的，所以和这个小区相近的其他小区，如果是同等品质的房子，应该不会相差太多，否则就会出现“无风险套利”的机会。

那么我们开始：

首先看一下这套房子的售价：

户型方正，南北通透，楼层也不高，位置北京二环，两室一厅96平，三口之家够用了。典型的拥有了它就获得了“二环有房的男人”称号。

再一看售价傻了眼，这尼玛也太贵了吧，北京人一年的年平均收入才多少钱？！明摆着是在抢钱啊！退群！

您别急，咱接着往下看：

同小区相同户型租金在15000一个月，一年的租金就是15000*12=180000，粗略估计这栋房子的“市盈率”大概在100左右（1732/18=96.222222222）

这真是好高的估值啊！要知道，发达国家美国一般股票的估值也就15倍啊！（成熟稳定的经济体）。

但是这个童话成立的基础是房租一直70年不变。

但是如果这么计算估值那我就没有写这篇文章的必要了，我们要在租金这一项上作如下的调整：

1、上述计算都是建立在只是“住”房子的基础上的，对，单单是住在这么好的地段，上班方便，就已经值一年18万人民币了。这也是非刚需买房的逻辑所在。

但是如果你要是刚需买房呢？你的“租金”会是多少？和这栋房子绑定的利益会是多少？

这些都是难以估量的，因为你不知道你的孩子在一线城市上学之后对他未来会造成什么样的影响，大城市虽说拥堵，但是其他基础设施太完善了，你能够获得不一样的人脉和工作机会，这些又该如何估价呢？

2、未来租金会一成不变的稳定吗？

我截取了2008年统计局局长谢伏瞻介绍07年国民经济运行情况的答记者问，其中提到：

“准确地说，在我们的CPI当中，是不直接包括商品房销售价格的，但是包含了居住类的价格。在居住类价格当中，包括了建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租，以及其他费用。也包括自有住房，包括房屋贷款利率的变化，物业管理费用、维修费用等等，这实际上都是与房价密切相关的。为什么在CPI当中不直接包括房价？首先，国际统计上大家都讲究可比，各国的CPI当中都不直接包括房价，都是通过间接的方式，像贷款利率、建筑材料、房屋租金等等，都是通过这样的方式，所以各国之间为了可比，必须要统一。第二，房屋的购买是一种投资行为，只有每年的日常消费才构成消费，所以房屋是耐用品，要至少消费50年或者更长，所以通常是把它放到每一年去算，这就是抵押的原因。”

也就是说，CPI包含房租，而不包含房价。

而一二线城市的租金，从来都是被平均的那一方。就跟你跟王思聪一平均，王思聪被平均了，你也变成了有钱人那个道理一样。

那么问题来了，CPI每年稳定在2%左右，你的租金按道理来讲应该也会稳步增长，今天的每年18万租金，保守估计会按照不低于2%的速度增长。

那么关于大城市的租金，你觉得每年的涨幅会比CPI涨得高吗？

这是一个宏观经济与微观经济结合的问题，在微观经济中，当一种商品供给是有限度并且短期价格弹性几乎为零，当需求端有强劲的“买盘”的时候，资产是有上涨趋势的。

我国未来的趋势应该是走城市群这条路，避免大城市病，现如今的现状是，城乡二元化，一线城市达到发达国家水平，三线及以下城市还是发展中国家水平。扎心的现状是，北上广深的工作要比老家同样的工作赚得多，工作机会也多，即使是这里房租贵上天。那么作为年轻人的你，你会怎么选择？人人都有一颗扎根于大城市发展的心吧？当你认识到你与“发达国家”不需要签证，不需要绿卡，仅仅是一张高铁票的距离，你会不会也想要“过来试一把”？短则三五载，长则十年北漂也会有，这些可都是鲜活的需求端的有生力量啊！

另外，北京二环的房子的供给曲线弹性几乎为零，不管你多么需要，二环的地方就这么大点，即便六环放开土地供应随便买卖都不管用，强者恒强，地段是最稀缺的。政府控制土地供应，是为了不让那些非市中心房价下跌，并且让房价别跑得太快，让人民的可支配收入跟得上房价，给我们平头老百姓以希望，实现中华民族的伟大复兴。

需求端买盘旺盛，供给端地段稀缺，你觉得会发生什么？

那么我们综合上述两个因素，不如拍脑门估价一个心理方面的租金：那就翻倍好了，算一年36万，这样，这栋房子的“市盈率”变成了50倍。

那么问题来了，50倍的市盈率，你是更愿意持有贵州茅台的股票呢？还是北京的一套房子？

答案是显而易见的，茅台股票虽然说流动性远高于房产，但是稀缺性远低于房产，确定性远低于房产，虽说买茅台赔率会高于房产（股票波动大，但是也不绝对），但是胜率肯定是拼不过房产的。

相对价值法：给企业估值的时候，经常用可比企业法，相同的道理，全球各大“头部”城市依然有很高的可比性。由于房地产不比股票，没有什么“营业收入”“净资产”“市销率”“市净率”等等概念（可能不用贷款的自有资金那部分钱的账面价值，可以简单类比为净资产？）

用纽约的房价对房产内在价值进行锚定，做出比较，粗略地估计一下北京和纽约的房子到底谁的内在价值更“强”？

两座城市的基础设施配套，文娱体育等等设施就不做比较了，都属于世界顶级。

纽约，世界金融中心，经济中心，华尔街的一举一动受人关注。但是文化中心它比波士顿如何？政治中心肯定不如华盛顿，这毫无疑问，另外，教育和医疗有没有和房地产有强烈绑定？

1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。纽约的均价是2万美金多一点， 北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2, 北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16,所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的泡沫还差一个数量级。贵不一定有泡沬，内在价值明明就值这么多钱，你凭什么说有泡沫。

腾讯控股贵吗？一手股票6万多，确实贵，但是市盈率30多倍，对于一个互联网企业来说，这真的不算什么，毕竟微信已经成为互联网的基础设施了。

在创业板随便找了一家公司，11块多钱确实不贵，但是市盈率900多倍，邪乎不邪乎？那么这两家公司，到底哪个贵？

发展中国家向发达国家的演变过程中，经济快速发展，人们的钱财肯定要找一个锚定物，在中国，还有比房产更好的锚定物吗？绑定一堆资源，抗通胀，可加杠杆（房贷），有实物，能有使用功能。人民积累了大量的财富，中国储蓄率居高不下，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，国人投资理财的知识匮乏，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧。

我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速， 房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，没上车的干瞪眼，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

刚需买房千万不要有择时的想法，你根本不知道到底买了低点还是高点，而且你也没打算卖，那为什么要在乎房价是涨还是跌呢？没有十全十美的房子，小区环境好、价格合适、自带学区、居住舒适、地段又好、交通便利，你咋不上天呢。如果你觉得现在住的房子不好，以后要置换的，那么巧了，你的自住房和置换房极有可能是同涨同跌的，不可能出现自住房卖得高，新房买的低的情况。

另外，就是尽量买城市中心的房子，再不济了就买个地铁盘。房子的价值并不在于房子本身， 而在于房子附近的稀缺资源，比如学校 、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子保值的根本。

学过经济学的小伙伴一定都知道科斯定理。科斯定理假定如果没有交易成本，资源总会被人群有效配置。但是没有交易成本的世界是童话世界，我们很多产生交易成本的地方，都伴随着“没有一套位置好的房子”的苦恼，这么说有点抽象，举个例子，

你想要挂个专家号去看病，但是专家在北京，你要早起坐飞机或者高铁去挂号，花费了时间和金钱的成本；

你想要找个好工作，但是你在廊坊，工作地点在北京，你如果家在北京，那么就要每天早上坐高铁去，或者在北京租房子，花费了多余的交通费或房租；

你的下一代要上学，更不能没有房子……

你为了获得这些资源所花费这些交易成本，全都凝结到了北京的房价中。

二、改善

置换改善房改善了居住条件，并且增大了财产里面房产的占比。房产作为最重要的资产锚定物，是财富配置中不可或缺的组成部分，股票基金可能亏，但是房产能躺赢一半以上的炒股的和炒基金的。房价的长期趋势是上涨的， 这是写在大学教科书里面的一句话，我记得是房地产经济学教材里面的一句话。根据统计，从1946 年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。

房价的长期趋势是上涨的，但是各地的房子已经开始分化了，所以，要有眼光买房，不能瞎买了。

房地产行业未来如何发展？www.zhihu.com

们都说投资不要加杠杆，但是房贷就是普通人的人生中，能够利用的，最大的杠杆。30%首付，就基本上相当于3倍杠杆。当然，这种大类资产的流动性也是最低的。所以，我们是要尽量少付首付，多用贷款。花一点点时间，研究研究投资理财的方法，年化4-6%应该不是一件难事。稳稳跑赢房贷。

付最低首付就可以了，借的钱越多，越帮你对抗通胀。比如说现在的100万，10年之后可能只值50万了，这样子，你一下子就省了50万（少还了50万）。不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。贷款的时候要尽量使用公积金贷款。利率会低些。

不要觉得通胀不起眼，看看现在的日本韩国，他们的1日元，1韩元为什么这么不值钱？难道是当初货币制定者就要设定这样的一个数量级的计算单位作为国民的货币单位？

我很想在这里问问懂日本和韩国经济史和金融史的朋友，近现代50年这两个国家的市场到底经历了什么？

三、投资

如果上述那个北京二环的房子，纯粹从投资的角度来进行分析，不考虑通货膨胀带来的资产增值（或者说货币贬值），那么我们按照经典的“两段折现”DCF现金流来构造一个十年模型，看看这个二环的房子的IRR是多少。

前提条件及相关假设：

1、预测未来十年之内，该地段的房子的租金将按照6%增长，第十一年到无穷多年按照中国的GDP增速增长；

2、中国十年后的GDP每年增速按照3%估计；

3、房主永远不打算卖出该房屋；

4、十年国债收益率3.28%；

5、在十年国债无风险利率基础上，增加风险补偿溢价大约2%的收益，用5%折现率预估，5%也可以理解为持有房产的必要报酬率或者持有某处投资房产的机会成本。懒得再打一遍数字了，我就截个excel供大家来看一下 ：

估算结果是以5%的必要报酬率来计算，该房屋内在价值为1200万，不包含以后所有通胀（如果通胀你认为每年是2%的话，那么真实的必要报酬率就要加上这2%，IRR会相应的提升2%）。

那么不难推定，IRR肯定是小于5%了。

那么一个年化不足5%的理财产品，还值得我们费尽心机投资吗？其实，把自己大部分财产投资锚定在确定性强、收益稳定的资产类别上面，把小部分资产投资在高风险高回报的资产类别上面，并且忽视所有“中等风险、中等回报”的资产类别，这种思路是蛮符合塔勒布的“杠铃策略”的，也就是说，资产配置如同一个杠铃的形状，两头大，中间细。

如果你是一个需要长期回报稳定，高确定性的投资产品，买一套作为资产的锚定物倒是也可以，那么问题来了，该如何挑选位置和城市呢？我们来看一下选位置的8大方面：

第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）代表着一个城市的发展水平，一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多；

第二，人口流入（人口吸附能力）：人流量越大的地方，生意越好做，资源越集中，人们刚需买房形成买盘；

我截取了三个城市的热力地图，越红的地区，人口越稠密。

北京（北京人起得好早啊，大周六的早上7点就热闹起来了）

可以看出来四环以内是人口非常稠密的。

太原

作为没什么存在感的省会城市，比北京就稍微差了些。

廊坊

北方小城还是对比挺明显的，人口稠密度一下子就掉下来了。

到了上午的11点，热力值有所变化，北京几乎是全红，太原次之，廊坊稍有变化：

天津市这几年常住人口的变化：

额，好像也没太大的变化。

那么北京呢？

人口这种状况从侧面也说明，想赚快钱的人趁早还是死心吧~

第三，人均收入（用职工名义平均，收入水平）；

来看北京：

天津：

算是稳中有升吧，老百姓的钱包越来越鼓了。当然钱多了也不一定流入房市哈~

第四，土地供应（住房供应）；

第五，儿童数量的增速。如果家里有个小孩要上学的话，买房就变成了刚需，孩子长大了，也要购置婚房，很有可能“买两次”；

第六，上市公司的数量。一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。我国上市公司正在从核准制向注册制转变，但是现阶段，这个指标依然没有失效。如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。我们供职在上市公司能够有更好的工作机会，赚到更多的钱，在付出同样努力的前提下，上市公司给你的会更多，这样，买一套离公司近的房子就必不可少了。上市公司最多的省市分别是广 东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东、湖南；

第七个要素，财政收入。财政收入这一条也很重要。经济真正好的城市，它的财政状况也比较好。我国有7个省市的财政状况是比较好的， 分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、 江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价上行有抛压；

选几个城市吧

先看收入。

天津：

北京几乎是天津的两倍：

再看支出：

天津

额，有点入不敷出啊天津。

再看北京：

北京竟然也是入不敷出，好吧，财政赤字这个问题宏观经济学上面还是有争论的，我也就不过多探讨了。

第八个要素就是服务业占比，也就是一个城市经济当中第三产业的比重。服务业主导的城市，在经济下行的时候，能够对抗经济下行，因为服务业距离消费者最近，人们的吃喝拉撒对经济环境的波动不太敏感，试想，你会因为经济不景气少吃一顿早饭少去一次医院吗？这样的城市比工业主导的城市表现要好，房价上升的潜力也比较大。

上图是2016-2019年第三产业增加值（亿元）的公布数据，图中包括了北京、上海、广东三个一线城市扎堆的省份和直辖市，可以看到，北京稍稍领先于天津，落后于上海。

我不一个一个截图了，太累，大家如果对某个地区感兴趣直接登录国家数据网站，百度搜国家数据四个字即可。

另外，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就收益也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。高领资本都重仓中国，你为什么还会认为“国外的月亮更圆”呢？国家数据另外，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就收益也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。高领资本都重仓中国，你为什么还会认为“国外的月亮更圆”呢？

四、最后

我一个月工资不能买一平米房子，是房价太高了吗？这是典型的错误归因，不是房价太高了，而是你挣得少。炒作茅台一手需要20万，没见过人人都去炒的。这个举例不是很恰当，毕竟白酒还是啤酒到底谁有泡沫的问题还有争议，而且房子是有居住属性的，不能让老百姓露宿街头。

但是我们倡导的是居者有其屋，不是人人都住大别墅。好的股票没有限购限贷的问题，估值直接上天，而中国楼市的种种限购限贷政策，使得还是有一部分人有希望在一线城市购房扎下脚跟。如若没有限购政策，一线城市的房子，早被那些煤老板、流量明星、寡头、上市公司高管、金融精英垄断了。换句话说，当前的房价是由那部分“先富起来的人”的购房需求强力支撑着，你买不起房不要去抱怨房价高，而是要在“为啥没有被带动起来而共同富裕”上找找原因。

先富起来的人，没有动力带动后富，反而要把城市里面的最重要的生活资料——房子垄断起来，这和古代地主把重要的生产资料——土地垄断起来有什么区别呢？社会主义铁拳打的就是这一类人啊！

房价这些年，虽说有波动，但是它是有本身内在价值的，价格也是围绕着价值波动，我们买的不仅仅是一堆钢筋混凝土，还是居住在好的地段好的位置的权利。

短期来看，房产就是这个城市的投票机，长期来看，房产是这个城市的称重机。买房产，就相当于买了这个城市的股票。

那么按照购买股票的逻辑，房价也会随着城市的核心竞争力一起波动。

那么我们来具体看一下一个特定区域该怎么选房。

上图是截止到2021年6月，北京各个区域的平均房价。

可以看出来两极分化还是非常严重的。

我们可以这么想，国家投入的各种基础设施是赋予我们每个中国人的福利，这些基础设施越完善，投入的成本越多，房子的地段越好，房子变得越稀缺，价格也会更贵。基础设施建设是国家用纳税人的钱建设的，而买了附近房子的人就从这种基础设施建设的投资中“分了一杯羹”，租房子的人虽说也算是“分了一杯羹”但是租金还是补贴了房东。由于我国并没有完善的reits基金，普通人想要从国家基础设施建设的发展红利里面拿到好处，只有买房子一条路径。

我们可以直接在百度地图中看房子周围的基础设施（图中那些花花绿绿的点和交通线），当然越密集越好。

选定区域后，我们还要看未来1020年的城乡规划到底是什么样的，这就需要我们动手去网上搜一搜了，关键字可以包括：

“20XX年XX市城乡建设计划”

“XX市城镇建设工作实施方案”

“XX市总体规划2010~2030”

“XX市未来五年交通规划”

“XX市轨道交通线网规划”

“XX市政规划”

“微信公众号XX市发布”

等等。

这些东西会告诉你基础设施是怎么在这个城市放置的。