下半年楼市会比较难，融创做好了四种准备

房地产到底怎么走？这个话题很多人都很关注。

最近融创中国董事会主席孙宏斌在2021年中期业绩投资人会议上给出了自己的一些判断：

● 1、国家对房地产调控已经好几年了，这一轮从2016年10月份开始控房价，一直到2020年三条红线的调控是非常必要的。

● 2、三条红线其实还是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，都是比较务实的指标，不是很难的。

● 3、叠加央行划定的房地产贷款集中度“两道红线”，整个融资市场供应量随之变小，市场投资量下降是必然的。

● 4、今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较难。

那他领导的融创打算怎么应对这个局面呢？

其实在房地产下半场来临之前，孙宏斌凭借敏锐的眼光已经提前开始了转型。

2020年融创主动调整节奏，拿地金额仅为2019年的一半，“三道指标”连降两档至黄档，融资成本持续下降，信用评级全面提升，业绩全面增长的同时负债指标也持续改善。

一整套组合拳打下来，2021年的融创均衡稳健战略初见成效。

今年的年中报发布会上，融创进一步坚定战略目标，提出“四更”经营准则：更安全、更从容、更长期、更有价值。

同时，融创也将“四更”准则作为团队基本做事原则，以利润为核心，以客户满意度为核心，以安全稳健为核心，提升综合竞争力，持续为员工、客户、股东及社会创造价值。

在房地产行业的下半场，运营和管理是红利，质量是护城河，企业先安全才能发展，而综合能力强的企业更具生命力。融创的“四更”重新定义了头部房企的未来增长形态，极具行业参考价值。

一更：更安全

融创在今年初披露的2020年年报里，已经实现杠杆率下降。到2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，三道红线”指标持续改善，加速迈向“绿档”。

利润是当下考验房企安全性的核心指标，融创实现了稳定高质量的利润增长。中报显示，上半年，公司营业收入同比增长23.9%至 958.2亿元，毛利199.8亿元同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元同比增长9.4%。

此外，融创土储充足，坚持对拿地总量严管控，对土地质量高要求——这使得它能在变化的大环境中，进一步保障企业发展的安全健康。数据显示，融创在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%，彰显出极强的拿地纪律。

这一系列的举措相继落地，将助力融创进一步巩固更安全、稳健的基本面。

二更：更从容

从容拥抱市场变化，需要实力和底气。

地产主业的亮眼成绩就是融创的实力和底气：2021年上半年融创实现3208亿销售额，同比增长64.3%，回款率保持高位水平。销售高增长、高回款率，来自市场的认可，让融创的现金流更为充裕。截至2021年6月底，融创在手现金达1232亿元，其中非受限现金1011亿元，较去年底提升2.4%。

上半年，融创在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元——这相当于一家百强房企的半年业绩。

随着房地产行业逐渐回归本质，产品力再次成为最核心的竞争力。在这方面，融创可以说是一直走在行业前列。

继摘得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力桂冠后，融创在今年上半年再次获得中国指数研究院“房地产产品力优秀企业”第一名。针对主流客群年轻化趋势，融创推出的“I AM I” 产品年轻化创新得到市场和客户的高度认可，已落地项目中，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉公园大观等项目成为市场红盘。

石家庄融创·未来中心实景图

杭州万融城实景图

武汉融创公园大观

充裕且高品质的土储，也将支持融创地产主业未来更从容的增长。截止至2021年6月30日，融创持有的权益土储货值约 2 万亿元，足以支持未来稳健发展。

十八年的沉淀，融创已建立行业领先的核心优势。通过不断夯实产品竞争优势、城市深耕、市场口碑和高质量土储的核心优势，让融创能够更加从容应对行业波动，为其战略升级打下了坚实基础。

三更：更长期

任何一家企业的长期发展，都离不开完整的产业生态。对于融创来说，以地产为主业，外延根基深厚的产品服务力，构建了六大“地产+”板块，如今已形成一条稳健成长的道路。

从融创的年中报数据来看，其中的物业服务、文旅两大业务，已成为相当有力的新的支撑点。

在物业板块，融创服务在上半年业绩大增，实现收入约为33.19亿元，较去年同期增长约15.29亿元，增幅约85.4%；其中物业管理服务收入较去年同期增长约9.93亿元，增幅约94.3%。

尤其值得注意的是毛利约为人民币10.29亿元，较去年同期增长约121.5%。对于去年才登陆港股的融创服务，这份业绩很好地完成了资本市场对它的期待。

虽然物管行业风云涌动，不时出现收并购案例，但融创服务却是信心满满。中期业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲透露， 融创上半年的整个合约面积在3.2亿平方米，按照整个地产交付体量和整个外拓的进展，估计全年应该新增在8000万至9000万平方米的体量。

随着国内旅游市场的逐步向好，融创另一大核心业务板块——融创文旅也迎来了爆发式增长。

上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%，经营利润大幅提升至4.4亿元，客流量7201万人次，同比上升103%。

上半年济南融创文旅城、桂林融创国际旅游度假区，杭州湾融创水世界相继开业，皆成为较为火爆的欢乐地标。

济南融创文旅城

截至目前，融创文旅拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇4大板块，汇集了城市综合体、融创乐园、融创茂、雪世界、高端酒店群、海世界、会展中心、民宿、小镇集群等10余种城市综合业态，文旅业务已经全面开花。

基于长期主义的业务思考，融创布局的“地产+”业务，具备长远的行业空间和业务成长性，并与地产开发主业密切互动、互相赋能，成为公司储备的未来长期增长点，将助益于融创更均衡、高质量发展的达成。

四更：更有价值

这里的“价值”包括两个方面，一是融创本身的价值，二是融创创造的价值。

对于融创本身的价值来说，凭借综合向好的表现，多家国际评级机构已经给出了最权威的认证：2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面。摩根大通也看好融创强劲的基本面、较高的净利水平、以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级，评分位列70家境内参评房企首位。

另一方面，融创也在积极承担起头部企业的社会责任，在创造社会价值方面持续发力。

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融创依托极强的产品营造力和多元的产业整合力，将业务优势与公益事业充分结合，围绕乡村振兴、古建保护、城市共建、教育、救灾等领域，累计捐赠超27亿元，并在多维度持续输出社会价值。

融创表示，未来将坚持把创造更多社会价值，作为企业长久发展的原生动力，并继续整合自身资源，发挥综合优势，进一步进阶环境保护、社会责任和企业管治能力，更加积极地参与到更宜居、更健康、更美好的城市共建事业，不断助力和谐、有爱、温暖的社会生态达成。