伍德兰兹，从远郊“睡城”到城市新的增长极

在世界城镇的发展进程中，“人口”一直是彰显城镇实力的重要资源，“吸引高素质移民”历来也都是城镇主政者常用的施政纲领，而且也确实是增加一个城镇竞争力的有力法宝。

改革开放四十年来，拉动我国经济快速增长的几个主要动能，无论是沿海地区自发型的来样来料加工出口、还是中西部地区政策型的基建投资、还是全国范围内波澜壮阔的城镇化，其关键都是我国这四十年持续释放的“人口红利”。

随着我国走向老龄化社会（国家统计局数据显示，2018年，我国60周岁及以上人口为24949万人，占总人口的比重为17.9%），经济发展方式也逐渐从高速、粗犷化和规模取胜走向放缓、精细化和质量取胜。因此，当代城市、城镇或区域间的竞争从“人口”竞争演变为“人才”竞争，具有较高教育水平，在科技、经济、文化等领域的专业人才必然成为时代的新宠。

2017年2月，时任湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新提出“百万校友资智回汉工程”。2017年4月8日，武汉市成立“招才局”，聘请陈东升、雷军、程一兵、汪潮涌、陈宗年、阎志6位“招才顾问”和其他10位“招才大使”，把招才引智列为“一把手工程”，与招商引资“一号工程”相互策应、共同发力，打造武汉赶超发展“双引擎”，推进“百万校友资智回汉工程”和“百万大学生留武汉行动计划”两大载体，充分发掘武汉的校友和大学生“两大富矿”，重点引进一批世界顶级产业科学家、创新创业领军人才、知名投资人和优秀青年创新创业人才，与更多的海内外人才结为城市合伙人。

随后，天津、重庆、西安、杭州、成都等重点城市踊跃推出“招才引智”相关政策，“八仙过海、各显神通”，积极吸引高学历青年和大学生落户，面向未来的“人才争夺战”正式浮出水面。

正如武汉大学知名校友、泰康保险集团董事长陈东升所言：“有人才就有企业家，有企业家就有企业，有企业就有产业，有产业就有经济，有经济就有就业。”

显而易见，放眼当今世界，无论是城市竞争，还是乡村振兴，抑或是小镇开发运营，均是起始于“人”才，中兴于“产业”的引入和孵化，终盛于“经济”的活跃和持续增长。

如果说，之前所述的北京奥伦达部落、秦皇岛阿那亚、成都幸福公社、杭州桃李春风和良渚文化村，都更接近于是由开发商操盘的房地产项目，重销售回款，而轻产业运营；后述的日本德岛神山町、四川成都明月村，也都是由政府或半政府组织操盘的政绩民生工程，重产业导入，而忽略投资回报。

那么，如何既能通过地产开发获得持续的现金流，又如何通过产业和配套完善打造完成的经济体，做好小镇的综合运营商？如何既顾当前、又念未来，解决好“人”、“产业”和“块状经济”的三者关系？在此，我们不妨再借鉴一下美国德克萨斯州的一个小镇成功案例——伍德兰兹。

伍德兰兹（英文The Woodlands），顾名思义，是林地、林区的意思。该地区位于德克萨斯州的最大城市休斯敦（Houston）以北32英里（约51公里）45号州际公路旁，过去曾经是哥罗根和科克林木材加工厂的土地，地势平坦、局部略有起伏，被繁茂的橡树和松树林覆盖着，占地总面积达28000英亩（约113平方公里）。

20世纪60年代，美国天然气巨头乔治·斐德斯·米切尔为应对可能出现的资源枯竭危机，实施多元化经营战略，进军房地产业，随后在休斯敦北部“前不着村、后不着店”的大片森林地带规划建设一座与传统房地产开发完全不同的新城镇。乔治·米切尔聘请著名规划大师、生态主义园林的先驱伊恩·伦诺克斯·麦克哈格为小镇的环境顾问，共同完成了这个以生态和自然为理念的规划设计，取名伍德兰兹（英文Woodlands）。

伍德兰兹规划分为商业中心区、产业发展区、大学城和居住区四个部分，通过保留天然森林、湖泊和高尔夫球场等绿化开放空间使各个功能区有机连成一体。其中，商业中心区邻近主入口，是整个小镇的服务核心，通过以步行为导向的紧凑布局将商业、办公、文化、休闲、娱乐等空间融合。大学城位于小镇北部，用地相对独立，横跨45号公路两侧，路西为连锁超市和商业区，路东是校园区，除优质的高等教育和中小学外，还规划建设为55岁以上的老年人提供教育、居住的组团。产业发展区沿社区主路呈带状分布，周边被商业、教育、居住用地紧紧围绕，工作、学习、居住和休闲场景可灵活切换，为小镇居民创造就业机会，也带动房地产的需求。居住区沿着自然蜿蜒的生态绿化走廊布局，宛若镶嵌在绿色和蓝色之中，由东向西分为哥罗根、潘瑟、科克林、印度泉、科瑞赛、爱顿桥和斯特林七个组团，提供独栋别墅、联排别墅、退台洋房和多层经济公寓等多种类型的产品。

如同大多数房产商的开发思路一样，伍德兰兹小镇最先启动的是居住区的哥罗根组团，该片区是哥罗根木材厂的旧址，靠近通往休斯顿的高速公路，建设条件和基础市政设施相对较好，作为首期启动区所需资金投入相对较少，且最有可能在短期见效。

伍德兰兹背靠大城市休斯敦，距中心城区仅30分钟车程。休斯敦不仅是美国的能源和石化工业中心，墨西哥湾沿岸的重要航运中心、铁路货运中心和航空枢纽中心，世界著名的太空城、最大最重要的医学研究和医疗机构集中地，也是全球最重要的工业基地、国际金融和贸易中心，财富500强总部数量仅次于纽约，经济基础雄厚，城市规模和人口增长迅速，对周边地区始终保持着强大的辐射能力。

相比于休斯敦市区，伍德兰兹保留了大量原始森林和水源河道等开放空间，拥有较好的生态环境，开发强度和建筑密度更低，城市垃圾和空气污染更少，居住舒适度高。尽管一开始面临生活配套不足问题，但是房屋价格相对便宜，通达市区的交通方便，又邻近乔治·布什洲际机场，一部分来自机场和休斯敦市区、平时依靠自驾出行、教育水平较高的中等收入家庭成为小镇早期的购房群体。

虽然伍德兰兹小镇也有出色完整的“三生”规划，但毕竟由于地处远郊，在刚开始也只能当作“睡城”，开发和销售进展缓慢。直到70年代中后期，随着入住居民的逐渐增多，乔治·米切尔又修建了市场街（Market Street）、伍德兰兹购物中心（The Woodlands Mall）、水路广场（Waterway Square）、辛西娅·伍兹·米切尔剧场（Cynthia Woods Mitchell Pavilion）、北岸公园（North Shore Park）、乔治·米切尔自然保护区（George Mitchell Nature Preserve）等项目，购物、餐饮、休闲、娱乐、甚至宗教活动等生活配套日渐完善。

同时，为了提升区域地价值，伍德兰兹还建有万豪、希尔顿、威斯汀等多个豪华酒店，观光游艇码头和高尔夫球场，商业中心区更是汇聚了当代众多著名建筑师和景观师的作品，将商业文化艺术元素与自然环境有机融合，成为当地的标志性旅游景点。

不仅如此，由于早期居民的文化程度较高，普遍重视子女的教育问题，伍德兰兹还专门设立了一所理工专科学院、两所传统公立中学和四所私立中学，打造具有良好口碑的、满足多层次需求的“学区”。

良好的生态环境、实惠的房屋价格、完善的生活配套、舒适的度假设施、优质的教育资源和无缝接驳中心城区的便捷交通，吸引了越来越多来自休斯敦的高素质居民，小镇最终形成了以白人居住为主的中产阶级上层社区，各项收入指标均高于美国平均水准。自此，伍德兰兹的开发速度日渐加快，人口也出现了爆发式增长，从而解决了该地发展的关键要素，即“人”的问题。

90年代之后，一方面随着小镇商业中心区、酒店、高尔夫球场等的运营，商务气氛渐浓；另一方面由于休斯敦市区的土地价格、租金成本、通勤时间、环境污染等因素，许多企业倾向于选择在郊区办公；更重要的是当地业已形成的丰富人才资源，伍德兰兹又开发了科技园、企业大厦和写字楼，吸引众多来自休斯敦市区和其它地区的能源、制造、物流、航空、医疗、金融、咨询、零售和其他服务业企业落户，不少新兴创业公司也乐意选择在此与伍德兰兹小镇共同发展。

据《城市的胜利》一书记载，在2006年—2008年间，伍德兰兹的平均通勤时间是28.5分钟，很多人根本没去休斯敦上班。除了部分居民在15分钟车程的机场上班外，有1/3左右的居民在伍德兰兹当地工作。尤其是近些年来，伍德兰兹被广泛认为是休斯敦大都会区最具增长潜力的商务办公和商业聚集地。充分利用地方人才优势，积极引进中心城区外溢的企业、资金和技术，进一步培育孵化当地新兴创业企业和配套服务型企业，从而解决了该地发展的动力源泉，即“产业”的问题。

显而易见，伍德兰兹不是单纯的房地产开发，为卖房顺带一些商业办公配套；而是立足长远，按照完整的城镇体系进行规划、建设和运营，生态、生产、生活相互促进，最终建立一个经济自立、多元协同、自我平衡、可持续发展的现代化社区。

正如欧美发达国家“城市郊区化”的典型路径，从远离城市中心的“睡城”，到“产城融合”，再到成为独立的“块状经济”，是一个循序渐进的过程。

伍德兰兹的前期开发也曾因缺乏在地人口、产业支撑而进展缓慢，得益于休斯敦城市经济的高速发展，也借助于小镇创始人乔治·米切尔个人在绿色能源、生态环保领域的名望和影响力，做到了产业板块与居住板块的齐头并进。同时，以旅游、会务为手段，提高了小镇的知名度；完善商业服务、教育培训等产业配套体系，加快了企业的进驻，提供了更多工作机会、也促进了房屋的销售；积极发展高等教育和优质中小学、老年人教育，使小镇对中产阶层家庭更具吸引力；通过完善购物餐饮、休闲娱乐、文化艺术、医护养老和宗教活动等生活服务内容和物业、卫生、水电、通信、燃气、公共交通、广场公园等市政配套设施，逐渐让小镇具备完整的城镇功能，形成新的“块状经济”和城市增长极。

摘自/《做镇：现代农旅与田园小镇的操盘逻辑》/任启方著