绵阳开发商改造老小区投6700万拆迁安置，地被国土部门拍卖了，原业主拆迁安置未受影响

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四川绵阳开发商郭成华怎么也想不通，自己公司10年前比选中标的老小区整体改造项目，多年来已投入数千万元对业主进行了“拆迁安置”，还修建了上万平方米地下建筑，怎么“一夜之间”项目地块就被国土部门挂牌拍卖给他人了？

10年前，郭成华的公司通过业主比选中标绵阳市涪城路11号（明珠小区）整体改造项目后，紧邻的涪城路1号业主也申请加入改造。郭成华的公司和业主达成协议，有异地安置、货币补偿、原址还房3种方式。除了给原址还房的业主发放过渡费外，他一共支付给其他业主6700余万元。而且，还花费数千万元修建了地下3层13000多平方米的建筑。

然而，郭成华改造规划中的商业广场还没建起，他也一直没有办理到国有土地使用权证（以下简称土地证），今年5月，涪城路1号和11号地块却一起被国土部门挂牌拍卖了，竞得人已在他修建的原建筑基础上继续施工。

变故突生，如今多家建筑单位起诉郭成华索要工程款。无奈之下，郭成华向法院提起行政诉讼，请求判决撤销绵阳市自然资源和规划局发布的拍卖公告以及结果公示……

▲施工现场

比选中标——

拿到老小区整体改造项目

支付6700余万与235户居民达成补偿、安置等协议

涪城路11号位于绵阳市主城区，原名为明珠小区，是一家公司的家属院。2009年9月，经该小区业主通过比选，确定由绵阳世纪昌达房地产开发有限公司对小区进行整体改造，即拆除重建。

70多岁的乔婆婆（化名）仍然记得当初小区的决定，她告诉红星新闻记者，该小区有几十年历史，她在上世纪90年代初搬入小区居住。后来，业主决定整体改造，发出了招标公告。经过业主比选，确定了绵阳世纪昌达房地产开发有限公司中标。

郭成华是该公司法定代表人，也是公司执行董事。中标以后，他们就开始和业主谈拆迁条件，包括原址还房、异地置换、货币补偿方式进行安置。此后，紧邻涪城路11号地块的涪城路1号业主也申请加入该改造项目，他们公司陆续与涪城路11号业主和涪城路1号部分业主签订了《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》《房屋拆迁异地安置协议》《房屋拆迁补偿协议》，分别约定以原址还房、异地置换、货币补偿方式进行安置。

11月28日，郭成华介绍，因为涪城路1号和11号是紧邻的，中间只有一个围墙，2010年，经绵阳市各行政部门依法批准，将该项目列名“涪城路1-11号旧城改造项目”。从2010年6月至2014年底共签约232户，2015年至2018年签约3户，共计签约235户。其中，货币安置的55户、异地安置的29户、原址安置151户。

“异地置换的业主，他们选择了‘1958’小区的房屋，总购房面积2700多平方米，我们公司共支付了2000余万元；货币安置的55户，共计支付4700余万元。原址还房的业主，我们发放了搬进搬出费，还有在外居住期间的过渡费。另外，还有21户无产权证的业主，公司只进行赔偿。”郭成华说，“业主将他们的国有土地使用权证和房屋所有权证都交给了我们公司。”

不过，涪城路1号地块除了自然人业主外，还有一家药业公司。郭成华告诉红星新闻记者，他们一直无法和该药业公司达成协议，直到2018年5月，绵阳市涪城区政府完成了对该药业公司地块的征收后，涪城路1号地块的所有产权人拆迁安置工作才完成。

他的规划——

规划建设为商业广场

原址还房，“市民排队选房，100多人交了订金”

拿到涪城路1-11号改造项目，在郭成华的规划中，将建成一个繁华的商业广场，他预估的利润也相当可观。于是，他一边和业主们谈着安置条件，一边向有关部门申请办理各种手续。

郭成华介绍，2011年1月18日，原绵阳市城乡规划局向绵阳世纪昌达房地产开发有限公司核发的《建设用地规划许可证》（地字第【2011】011号）载明：用地单位——绵阳世纪昌达房地产开发有限公司；用地项目名称——涪城路1-11号旧城改造项目；用地位置——涪城路1-11号；用地性质——商业（兼容居住）用地；用地面积9969.26平方米。

2015年4月17日，绵阳市住房和城乡建设局以《关于涪城路1-11号纳入2015年棚改项目有关事项的复函》，同意将涪城路1-11号纳入2015年危旧房棚户区改造项目。

2015年初，郭成华的公司对已经签约的业主房屋进行拆除。同年5月27日，原绵阳市城乡规划局以《关于涪城路1-11号地块改造规划有关情况的函》明确了规划设计条件。郭成华公司即委托设计、勘察单位按照规划设计条件开始进行勘察、设计。

70多岁的乔婆婆选择的是原址还房。她告诉红星新闻记者，2015年国庆节前，小区的规划都已经做好了，而且进行了公示，她也去选好了自己想要的单元、楼层。

“不仅原来的业主选好了房屋，还有很多市民排队选房，有100多人交了订金，有的交了3万元，有的交了5万元。”郭成华说。

不过，红星新闻记者发现，该函件明确指出，本规划意见函仅作为开展项目前期工作使用，指导地块修建性详细规划编制，不作为规划审批的依据，项目最终规划要求以地块出让规划条件为准。

建设尴尬——

未能办到土地证

修建了13000多平方米地下建筑被叫停

2016年4月，郭成华的公司委托另外一家公司开始基坑建设，同时与四川省第六建筑有限公司签订《建设工程施工合同》准备进行主体修建施工。

“当时根据政府要求，开始了基坑建设，深达17米。基坑建设完成后，因涪城路1号的药业公司仍未达成拆迁安置补偿协议，我们公司仍未能办理国有土地使用权证，因而未能办理相关施工许可、设计图纸审查，从而导致无法进行下一步施工。”郭成华说。

由于基坑深达17米，不进行回填或者进行下一步施工，将对周围高楼造成安全隐患。原绵阳市住建局以函件回复涪城区政府，要求绵阳世纪昌达房地产开发有限公司为排危主体，尽快启动实施排危施工。因此，2016年11月，四川省第六建筑有限公司进行了正负零以下（即地面以下）的地下设施、主体基础工程建设，直到2017年11月，被责令停止施工修建。

“我们一共修了地下3层，其中负二、负三层是车库，负一层是商业，总面积达13000多平方米，花费了数千万，现在还欠2000多万的工程款。”郭成华说。

▲郭成华称他们已修了地下3层

在红星新闻记者采访中，郭成华的公司一直没有办理到国有土地使用权手续，也没有办理相关施工许可。

对此，郭成华解释，2016年3月29日，因办理土地使用权变更登记，原绵阳市国土资源局书面建议“由现土地使用权人与拆迁该项目的业主签订房屋拆迁土地转让协议，根据《土地管理法》及《城市房地产管理法》相关规定，我局将依法办理土地变更登记手续。”

“但是，因旧房已经拆除，原房屋所有权证已经注销，因此，原绵阳市国土资源局未能按变更登记的方式为我们办理土地使用权。”郭成华说。

同时，郭成华称，要办理土地证，需要先把涪城路1号和11号的土地进行合宗，也就要把收到的原业主的土地证一起办成一个整体的国有土地使用权证。但是，在2018年6月以前，一直没有和涪城路1号上的药业公司和极个别业主达成协议，因此不能办理土地合宗手续，他们也就未能办理到国有土地使用权手续。

变故突生——

等待土地使用权变更时，地块被国土部门挂牌拍卖

“因为一直和药业公司无法达成协议，我们曾申请将项目按规划就涪城路11号地块进行建设，但是没有结果。”郭成华说。

郭成华介绍，2018年5月，涪城区政府完成了对药业公司地块的征收后，涪城路1号地块的所有产权人拆迁安置工作完成。当月，原绵阳市住建局完成了对涪城路1号地块业主的房屋产权注销。2018年6月5日，涪城区政府完成了涪城路1号地块上药业公司的土地证注销，他们公司完成了涪城路1号和11号其他业主的土地证注销。

“我们在等待原绵阳市国土局完成下一步土地使用权变更工作时，结果在2018年6月14日，绵阳市自然资源和规划局（原绵阳市国土局）和绵阳市政务服务中心一起发布涪城路1-11号项目地块的拍卖公告。”郭成华称当时他们很震惊，并于7月20日向原绵阳市国土局提出，涪城路1号地块除药业公司外，项目地块上原产权人与他们公司签订了拆迁安置协议，他们公司和原业主均没有收到任何该宗地已被征收、收储的资料，不能拍卖，要求按程序解决项目土地问题，“但一直没有收到回复。”

2019年4月10日，绵阳市自然资源和规划局和绵阳市政务服务中心再次发布涪城路1-11号项目地块的拍卖公告，并于2019年5月8日完成交易。

11月28日，红星新闻记者来到涪城路1-11号，这里的名字已经变成了“滨江天越”，工人们正在继续施工。在现场，以前在该工地做消防工程的负责人介绍，2017年4月，他们和郭成华的公司签订了《消防施工合同》，并交了100万元保证金，也已经做了很多相关工程。不过后来停工了，现在的开发商并没有通知他去交接相关工作。

▲郭成华在项目门口介绍该项目已换名称

郭成华介绍，现场正负零以下的建筑都是他们公司所建，而且现在所使用的抽水井以及抽水设备等，都是他们公司所有。

▲郭成华介绍正负零以下都是他们修建的

“通过与235户业主签订拆迁安置补偿协议，我们取得了原业主享有使用权的8877.3平方米土地的开发使用权，他们要拍卖也应该是拍卖政府征收的药业公司的土地。”郭成华说。

▲郭成华称这些办公用房也是他们修建的

起诉撤销拍卖公告——

国土部门代理人称“土地使用权证注销后土地就属于国有”

涪城路1-11号地块被拍卖后，竞得人继续进行施工，郭成华曾多次前往现场进行阻止，而且还报过警。

2019年9月，郭成华向绵阳市涪城区法院提起行政诉讼，请求判决撤销绵阳市自然资源和规划局发布的拍卖公告以及结果公示。

绵阳市自然资源和规划局代理人在法庭上称，本案的案涉土地（涪城路1-11号），是绵阳市、涪城区两级政府要求国土行政主管部门按照程序拍卖。

同时，该代理人称，本案案涉土地在拍卖公告发布前，土地使用权证已经注销，原权利人即原来的业主不再是土地使用权人，这时候土地就属于国有土地了。如果土地不属于国有，他们是不敢发布拍卖公告的。而案涉地块的合法性，他们作为执行机关，只审查两个东西，第一，有没有政府的指令，第二，权属是不是政府的，其他不审查。

该代理人解释，正常情况下，如果张三把土地卖给了李四，这个时候要进行变更登记，土地使用权卖给李四了，但不注销。而注销指的是这个证书完全没有了，那么这种情况发生的法律后果，意味着土地使用权变成了国有土地，因为根据《物权法》规定，只有在国家享有土地使用权的时候，才可以不进行登记，其他情况都必须要登记。

绵阳市自然资源和规划局代理人表示，本案中，进行土地注销的主体是原土地权利人，即原来的业主。他们有权利对自己使用的土地进行注销申请，只要注销申请是符合注销登记相关要件，其注销申请就是合法的。至于说这块土地上是否有其他的权利或者说这些自然人业主是否存在其他的合同债权，这不是国土部门应当审查的。既然注销登记是由权利人自己申请，并且对自己的权利进行合法的处理，符合相关法律规定，为什么不是合法的？

同时，该代理人表示，本案第一被告（绵阳市自然资源和规划局）不是土地征收部门，在进行土地注销登记时，需要做的是注销登记符合性审查，即申请人所提供的材料是否符合法定的注销裁定，如果符合，按照行政许可法应当予以许可。

在法庭上，绵阳世纪昌达房地产有限公司代理律师和绵阳市自然资源和规划局代理人进行了问答。

问：案涉土地你们认为是已经收储的土地，是不是？

答：对。

问：你们审查收储时需要审查些什么？

答：是否已经办理了土地使用权证注销手续。

问：按照你所说，类似旧改项目都有一个产权的注销过程，注销之后就意味着属于国有了吗？可以直接收储了吗？

答：对，因为如果他把土地卖给你们，如果他们按照你们的征收合同，这个时候应该做的是变更登记，而不是注销登记。

同时，对于案涉地块13000平方米的建筑物，绵阳市自然资源和规划局代理人称，绵阳世纪昌达房地产有限公司因为没有办理建设工程规划许可证，所进行的任何建设或者说所实施的建设行为，均应认定为违法行为，建筑物应认定为违章建筑，不属于法律应当保护的合法财产。

那么，地块被拍卖，改造项目“易主”，原业主的拆迁安置受到影响了吗？

红星新闻记者了解到，该地块在拍卖时发布了绵阳市国有建设用地拍卖须知，上面明确规定：1、该宗地属于旧城改造项目，为确保被拆迁群众的利益，地块涉及还建住房部分分摊的土地使用权，未经涪城区人民政府书面同意，不得设立抵押、担保等他项权利。2、竞得人须按照涪城区人民政府绵涪府函〔2019〕34号执行还建等相关事宜。涪城区人民政府负责还建房源的统一管理、分配等，并妥善处理和解释还建所涉及的相关事宜。

还建房位置及要求为还建房位于涪城区涪城路1-11号地块，依据建筑设计方案，以整栋楼房集中还建为主，具体位置以涪城区政府与项目竞得者签订的还建协议约定为准。

而在红星新闻记者采访中，也有业主明确表示，他们的拆迁安置未受影响。原小区业主乔婆婆介绍，他们也知道换了开发商，但是这对原小区业主没有影响，现在同样是跟以前昌达公司的还房政策一样。

红星新闻记者 汤小均 摄影报道

编辑 彭疆