地产行业 市场负效应明显 销售月业绩下滑

下半年以来，房地产市场表现平淡，成交低迷，截至9月，累计土地购置面积同比仍然为负，截至9月末，新开工面积同比转负，施工和竣工面积仍保持增长。未来长期内，政策放松的期待值可能也不会太高，即使有政策加大干预，大概率也是“两保”，即居民合理住房需求可实现；消费者合法利益不受损。

一

市场无法消化负效应，政策放松概率不高

（一）阶段性宽松不改政策从严调控的初衷

最近的政策边际宽松主要有几类：

（1）纾困式救助，与疫情期间的短期扶持政策异曲同工。2021年10月9日，哈尔滨出台稳楼市“十六条”，被行业称之为打响了政策放宽的第一枪，政策的主要扶持点在于放宽预售标准、放宽预售资金监管、发放购房补贴、土地出让金比例和土地款支付周期调整等，政策的核心点都只在于纾解房企困难，在当前的市场行情下，政策的出台能够一定程度上缓解企业的资金压力，但是想要彻底提振市场信心，改善市场萎靡的局面，难度很大。

（2）改善消费者端的支付能力，房贷利率适度下调。影响消费者购房决策的最大因素在于限购、限贷、限售等政策，如果再往更细致处拆解，真正的刚需购房群体，其购房决策也会受到贷款利率的影响，这不仅仅在于房贷利率绝对值有多高，而是相较而言，既定的房贷利率下，购房者需要支付的隐性的和显性的代价有多高。从个体角度出发，房贷利率的下调能够保证部分合理购房需求的顺利实现，对于部分损伤合理购房需求的政策都应有所调整和纠正。

（3）以城镇化为突破口，引导人口定向流动。城镇化的持续推进是各地坚持努力推进的重点工作之一，在全国范围内的人口增长减速，老龄化进程加速的背景下，抢人大战在各地区/城市建悄然拉开。2021年10月17日，甘肃省人民政府办公厅印发《甘肃省“十四五”就业促进规划》(以下简称《规划》)，目标到2025年，创造更多就业岗位，就业结构持续优化，努力实现更加充分更高质量就业。其中，在推进新型城镇化吸纳就业人口上，甘肃省将推进户籍制度改革，落实城市、城镇“零门槛”落户政策。城镇化的持续推进将是长期化、常态化的工作重心，而真正阻碍城镇化有效推进的障碍之一即是各个城市的户籍制度，因为户籍制度背后所附带的资源和公共服务，所以部分城市的城镇化进程推进缓慢。如果没有有效的制度破解这一难题，那么真正实现公平有效的城镇化的难度也将不断提高。

在部分企业纾困政策出台的同时，各地查漏不缺的政策在持续升级，力度也在持续加码，不让购房者有投机的土壤，不让开发商有无约束条件：

从购房者来说，限购上，堵离婚的漏洞、部分人才政策回撤，门槛提高、增加购房条件、扩大限购区域；限贷上，提高首付比、公积金贷款限制增加、首付资金来源严监管；限售上，限售期限拉长等等。一系列政策组合堵住了消费者投机炒房的可能性，但同时也在趋严的政策出台和落实执行中对部分合理的购房需求造成了误伤。

从开发商来说，双向限制房价，既限涨，也限跌，已接连有岳阳、株洲、张家口、唐山、江阴等多座城市发布限跌令，多要求新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。同时也有多座城市发布二手房指导价，规范二手房交易秩序，所以政策调整的重心都在房价上，多方式、多渠道促使实现“房价稳”。

无论是政策的具体出台还是各个城市对于调控政策的执行来看，即使商品房市场已经出现较为冷淡的行情，政策仍没有松动的迹象，即使有，也是在不触及“房住不炒”底线之下边际性、阶段性的宽松，诸如此类的政策对于提振市场信心，阶段性纾困可以存在，但此类政策也并不能解决房企当下面临的资金困局，对于政策放松的期冀很难如愿，边际性、阶段性的宽松也并不能扭转政策从严的初衷和定力。

（二）政策纠偏必不可少，同时仍需避免矫枉过正

10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

政策的出台和执行之间有一定的时间差存在，政策调控的最终目的是为了维护好市场的秩序，让房地产行业的发展更健康，因此在政策执行上可能会尽可能的按照最严的标准执行，以保证市场不出现问题。而这其中可能就会衍生出政策之外的问题，如房贷利率上调可能就会对部分消费者的合理购房需求形成抑制；三道红线给定最后期限是2023年6月30日实现绿档，但是实际操作中，所有其企业都受“三道红线”政策约束，处于“红档”的企业可能很难获得增量融资，经营情况雪上加霜，一旦出现信用事件或者风险暴雷，其影响面就不仅仅在企业本身，上下游的产业链，购房者，从业者都可能受到波及。即使分散着，单一企业的风险事件可能不会造成金融机构风险的集中爆发，其他未爆发出风险的企业也不代表着不会出现风险事件。对于政策执行中出现的背离政策出发点的政策，及时的纠偏是必然的，没有道理居民的合理住房需求无法实现的，但政策纠偏的过程中也需要把握尺度和节奏，过犹不及。

近期，接连有城市发布购房风险提示，提示购房者在做出购房时可能遇到的风险情形，如广东、江西、舟山，这类文件之所以出现可能也在反映当前市场可能存在的问题：第一、政府层面已经察觉到可能存在的侵害消费者利益的行为，明文做出提示是否会对消费者的购房行为产生负面影响；第二、房地产开发企业限于资金压力和销售困难，一定的违规操作可能是一种应对式的自救；第三、市场出现乱象和房企的违规操作，无论消费者如何决策，最终其利益都有受损的可能。

（三）市场无力消化负面效应时，政策或许要加大干预

2021年第三季度金融统计数据新闻发布会也表示，无轮是恒大风险事件的影响，还是美债波动，都属于负面事件出现之后市场的正常反应，待一定阶段之后，企业信用风波或风险事件的负面效应被消化之后，市场秩序将恢复到正常状态。个别企业的风险事件并不会对整个金融体系的稳定秩序造成大的冲击。从央行的表态来看，对于企业的风险暴雷事件，中央的态度是明确的，既有暴雷事件的发生，企业前期的经营风格、战略安排都存在一定的问题，现阶段爆发出问题也是企业自身错误安排导致，企业要设法解救自身于困境之中，而不该寄托于政策的放松来救市。如果企业不能就自身于水火，那就只能承担所有后果。

对于企业不断暴雷，或者说企业的信用事件的不断出现来看，或许其金融机构相关方是分散的，即使企业出现风险事件，对于各个金融机构的冲击也难动摇其根本，但从消费者、从就业角度来说，单一企业的风险事件若不能有效解决，波及的范围和深度或难以用数字量化。无论是投资者、消费者还是相关的从业者，在目睹企业困境时，心理上和预期上都会有较为明显波动，企业的问题是否能够有效解决，切身利益的不确定性更可能加剧内心的不安。所以无论政策如何作为，救助企业或不是政策初衷和归属，但是适度的加大政策干预和指导可能是必须的，因为在三稳的目标诉求之下，相较于“稳地价、稳房价”，“稳预期”的难度或是更大的，一旦形成新的偏悲观的预期，想要再度扭转，其难度可能是攀升的。

二、供需面同时遇冷，销售投资同比下滑

（一）单月销售面积与金额同比连续3个月下滑

2021年1-9月全国商品房销售面积与金额分别是13.0亿平米和13.5万亿元，同比分别增长11.3%和16.6%，但是增速继续收窄，其中，销售面积同比增速较1-8月收窄了4.6个百分点，销售金额同比增速较1-8月收窄6.2个百分点。

从单月销售表现来看，9月销售面积合计1.61亿平米，同比下降13.2%，销售金额为1.57万亿元，同比下降15.8%。自7月起，单月销售面积以及销售金额均呈下降态势，其中8月同比分别下降了15.6%和18.7%，9月虽然继续下降，但是降幅有所放缓。

下半年以来，房地产市场表现平淡，成交低迷，主要是下列需求端的因素影响了成交。首先，2020下半年起，多个城市调控加码，导致购房资格减少。其次，2020年全国商品房成交再创新高，需求进一步释放，因此，2021年有效需求可能需要积累。再次，房地产贷款集中度管理制度导致的按揭额度紧张，以及贷款利率上行等可能减弱居民的购房能力。最后，2021年大型房企“暴雷”也引起了购房者观望情绪增强，因此需求可能延后。在上述因素的共同作用下，9月成交同比下行，前9个月的成交面积和金额增速继续放缓。

由于前9个月销售金额已达到13.5万亿元，如果10-12月月均销售金额达到1.3万亿元，则2021年销售金额将再创新高。通常情况下，房企在第四季度销售业绩占比更高，并且2019年和2020年第四季度的月均销售金额分别是1.4万亿元和1.5万亿元，因此全年来看，预计销售金额仍将维持在17万亿元以上。

图1. 2020.02-2021.09全国商品房累计销售面积及增速

数据来源：国家统计局

图2. 2020.02-2021.09全国商品房累计销售额及增速

数据来源：国家统计局

图3. 2020.03-2021.09全国商品房单月销售面积及增速

数据来源：国家统计

（二）累计土地购置面积同比仍然为负

1-9月土地购置面积合计13730万平米，同比下降8.5%。9月土地购置面积为2997万平米，由于9月多个城市开启第二轮集中供地，因此土地购置面积增加，同比降幅收窄，同比仅下降2.2%。同样，土地顺利成交也带动了土地成交价款上涨。9月单月土地成交价款为2700亿元，同比增长21.2%，1-9月土地成交价款为9347亿元，同比增长0.3%。

由于土地成交价款衡量的是房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额，并且计算的是土地的合同价，因此，该指标直观反映了各个时间段内的土地成交情况。集中供地政策下，集中供地的城市多为高能级城市，而高能级城市由于地价高，并且成交更为活跃，因此高能级城市的集中供地活动对土地成交价款也产生了一定的影响，比如6月和9月集中供地的城市较多，与之相对应的单月土地成交价款也相对较高，同比也保持在较高的水平。同理，累计土地购置面积自5月起一直为负增长，随着第二轮集中供地进行，土地购置面积的同比增速由8月的-10.2%收窄至-8.5%。

2021年多个城市加强了对开发商的购地资金监管，这将一定程度上影响开发商的购地行为，此外，下半年以来销售平淡，也使得房企开源节流，降低投资力度，以保持现金流充足。从第二轮集中供地来看，多数的开发商参拍意愿较低，预计第四季度购地意愿仍然较为保守，全年土地购置面积有可能会低于2020年同期水平。

（三）单月新开工面积继续下行，累计新开工同比降至-4.5%

从新开工、施工和竣工数据看，截至9月末，新开工面积同比转负，施工和竣工面积仍保持增长。新开工方面，4月起，单月新开工面积同比出现负增长，7月起，累计新开工面积同比增速由正转负，降至-0.9%，截至9月末，累计新开工面积同比已降至-4.5%。施工方面，1-9月施工面积合计92.8亿平米，施工面积增速不断放缓，1-9月施工面积同比已经降至7.9%。竣工方面，前9个月累计竣工面积达到了5.1亿平米，同比增长23.4%，2021年6月起，竣工提速，6-8月单月竣工面积同比分别达到了66.5%、25.7%和28.5%，同比2019年分别为55.6%、8.1%和15.8%。但是9月竣工面积略有走低，同比增长1.0%，较2019年同期下降16.8%。

图4. 2020.02-2021.09房屋单月新开工面积及增速

数据来源：国家统计局

下半年以来，商品房市场开始低迷，7-9月，单月销售面积与金额同比均负增长，因此，房企可能看淡市场，新开工意愿减弱。另外，土地购置面积降低，也可能影响新开工。以上因素可能造成了新开工走弱。然而在本轮调控政策下，多个城市严格执行预售资金监管，这意味着开发商预售后，预售资金进入监管账户，只有在施工达到一定的节点后，才可以“解冻”相应的预售资金。这加强了房企的施工及竣工动力，使得施工与竣工仍然正增长。

（四）单月房地产开发投资同比下降3.5%，第四季度房地产开发投资承压

1-9月房地产开发投资合计11.3万亿元，同比增长8.8%，然而9月单月房地产开发投资表现偏弱，9月房地产开发投资为1.5万亿元，同比下降3.5%，这是2020年以来，第二次出现负增长（第一次是2020年1-2月同比下降16.3%）。

土地购置，新开工等都将影响房地产开发投资。首先，从历史数据来看，土地成交价款是土地购置费用的前瞻性指标，而土地购置费用将影响房地产开发投资，从这一逻辑链条来看，房地产开发投资可能仍然会受“拖累”。其次，单月新开工面积和累计新开工面积自第三季度起，同比均为负数，这意味着开发投资减弱。综合来看，土地购置和新开工呈向下趋势，房地产开发投资难言乐观。

图5. 2020.02-2021.09单月房地产开发投资额及增速

数据来源：国家统计局

三、行业发展趋势

央行9月24会议定调“两维护”，10月15日进一步释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，资本市场的悲观预期将进一步修复，房地产行业近期表现与持续性将有所好转。

四、行业风险分析

（一）政策风险

在部分企业纾困政策出台的同时，各地查漏不缺的政策在持续升级，力度也在持续加码，如房贷利率上调可能就会对部分消费者的合理购房需求形成抑制；三道红线给定最后期限是2023年6月30日实现绿档，但是实际操作中，所有其企业都受“三道红线”政策约束，处于“红档”的企业可能很难获得增量融资等。

在本轮调控政策下，多个城市严格执行预售资金监管；房地产贷款集中度管理制度导致的按揭额度紧张，以及贷款利率上行等可能减弱居民的购房能力。政策对购房需求的抑制以及对房地产企业资金的监管与控制，极大的限制了房企的业务开展与产品销售，部分合规性较低的企业除了会受到政策的问责外，还可能面淘汰。

（二）供需风险

从需求来看，2021年1-9月全国商品房销售面积与金额增速继续收窄，从单月销售表现来看，9月销售面积合计1.61亿平米，同比下降13.2%，单月销售面积与金额同比连续3个月下滑，下半年以来，房地产市场表现平淡，成交低迷。

从供给来看，从第二轮集中供地来看，多数的开发商参拍意愿较低，预计第四季度购地意愿仍然较为保守；单月新开工面积继续下行，截至9月末，累计新开工面积同比已降至-4.5%；9月房地产开发投资为1.5万亿元，同比下降3.5%，这是2020年以来，第二次出现负增长。

房地产销售、投资、土地购置、新开工情况等指标都能直观的反映房地产行业当前的经营现状，开发投资减弱将影响房地产企业的房屋产品供应，而政策问题、大企业暴雷等因素导致购房者需求下滑。在此背景下，部分业务结构单一、房屋开发节奏缓慢、销售量大幅下滑的企业面临亏损。

（三）负面舆论风险

2021年，恒大“暴雷”引起了购房者观望情绪增强，既有暴雷事件的发生，企业前期的经营风格、战略安排都存在一定的问题，现阶段爆发出问题也是企业自身错误安排导致。从消费者、从就业角度来说，单一企业的风险事件若不能有效解决，波及的范围和深度或难以用数字量化。

在当前的政策压力下，处于“红档”的企业可能很难获得增量融资，经营情况雪上加霜，一旦出现信用事件或者风险暴雷，其影响面就不仅仅在企业本身，上下游的产业链，购房者，从业者都可能受到波及。

五、风险防范

银行应密切关注房地产行业政策颁布情况，深入了解政策调控要求，明确区分不同城市的资金监管及购房一直策略，严格按照政策要求筛选客户，严格检查房地产企业客户政策执行情况、资金融通状况、“三道红线”所处档位、区域政策力度，规避并退出所在地区房地产政策力度较大、资金融通存在问题、合规性较差、处于“红档”的企业。

密切关注房地产企业当前的供需状况，了解房地产产品销售与土地、开工、投资的关系，严格检查房地产企业客户产品销售面积、销售金额、投资进度、开工情况、土地购置状况等指标，规避并退出投资缓慢、业务单一、开工停滞、土地持有量较低、销售大幅下滑、面临亏损的企业。

密切关注房地产行业重大新闻事件，关注重点大型房企的“暴雷”事件与信用案例，以重大事件为导向，严格检查房地产企业客户当前指标，规避并退出经营状况与“暴雷”企业类似、存在信用问题或近期发生重大信用案件的企业。