8月20日，住建部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，会后，网络上传出了“345”新规。对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。但截至目前，相关内容和细则并没有正式出来。不过从各大房企的反馈看，普遍认为后面将会推出相关政策。

那么，新规对房价会产生什么样的影响，会导致房价下跌吗？对此，我们简单做一些分析。

央行网站消息

一、纵观本轮地产调控政策，“稳”才是核心词，“降”从来都不是目标

自从2018年中房地产调控政策突然趋严以来，有关方面对房地产调控政策除了关键的“房住不炒”、“一城一策、因城施策”之外，最直接的表述是三稳，即稳地价、稳房价、稳预期。这三稳之间是密切联系的，地价是影响房价的关键因素，也会影响市场对未来房价的预期，房价如果涨速过快，肯定也会影响人们对房价的预期，而政策如果过于放松，就会让人对房价有上涨甚至大涨的预期。那么所以，最近2年来房地产各项政策其实都是围绕着三个具体的目标来的，如果有城市取消限购，那肯定是不可以的，但通过人才落户政策、公积金政策的适当调整刺激当地的房产销售且不影响当地的房产价格保持稳定，则是被允许的，即使是房价略有上涨，也是符合“一城一策”的总体要求，尤其是疫情发生后，各地财政吃紧，房产调控政策适当放松也是可以的，所以我们看到国家统计局今年逐月公布的70大中城市房价销售指数，虽然也有部分城市房价下降，但是大部分城市都是“略微上涨，总体稳定”。

然而，每个月都是微涨，叠加起来效果就很惊人了，这其实就是本轮座谈会后传出的“345新规”的背景，尤其是今年的货币政策极为宽松，而且因为疫情防控形势逐步好转，多个城市出现环同比增长的高位，“万人摇”、“日光盘”等现象重出江湖。显然，监管部门认为，这么“稳”下去，泡沫和风险会逐渐累积，将来就有可能“不稳了”，那么有效的办法就是先把源源不断进入房地产的资金流给截住，把泡沫挤掉一些，才能让地产保持健康。

二、为什么“345新规”可以让房地产行业更加平稳健康地发展？

衡量一个行业有没有泡沫、泡沫的大小，关键还是要看资金的流入情况，国家统计局网站公布的数据显示今年以来房地产开发企业融资保持增长态势，其中利用外资增速明显。

国家统计局数据显示，1～7月，房地产开发企业国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%。

显然，管理层认为今年楼市涨幅过快，有失“稳”的可能，任其发展下去，泡沫和风险会不断累积，所以有必要进一步收紧资金政策，而从网传的“345新规”内容看，一方面可以直接将触发新规红线的房地产企业资金渠道直接封死，避免那些本来风险就高的地产企业盲目夸张，从而使其还能处于相对健康状态 ，保障行业整体平稳发展。另一方面，对于行业头部企业来说，反而可以利用自己的“健康”状态实现融资，从而进行合理的扩张，所以这个新规其实是扶持强者的政策，有利于房地产头部企业，可以加快行业洗牌，从而实现整个行业的高质量发展。而从目前万科、绿城等头部房地产企业的表态来看，对这个新规总体上是持欢迎态度的。

楼市资金政策再度收紧，主要目的就是降杠杆，防止目前已经初露端倪的金融风险和资源过度集中在房地产行业的问题继续扩大，最终导致不可收拾，日本90年代房价疯涨之后的惨跌就是前车之鉴，当前中国经济正处于转型的关键时期，地产还将发挥很大的作用，但是如果行业的集中度进一步提升，行业头部企业如果能获得更好的发展机会，毫无疑问更有利于行业平稳健康发展。

但从另外一个角度讲，如果一个行业的产品质量能否大幅度提升，而且从无序变得有序，从有序逐渐升级，那么产品的价格会下降吗？显然不会，因为行业的能力在提升，他们根本不会选择降价，而是会通过对产品进行升级，从而巧妙地维持住产品价格，甚至继续涨价！