老本要吃完了！基建狂魔城，路在何方？

来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang），本文转载已经过公众号授权。

最近，市场行情有些冷淡。

没了上行期的燥热，倒是好时机跟大家坐下聊聊，平时写的少的中小城市。

今天这一篇，写的是徐州。

作为苏北的龙头城市，徐州今年的房价涨的比苏南还要猛，常常有粉丝朋友在留言中问我，徐州到底是怎么一回事，这次好好聊一聊：

1、徐州城市潜力如何？

2、徐州房价近年为何猛涨？

3、徐州的恒涨逻辑还能用多久？

徐州只是一个开始，如果这类文章形式大家喜欢，后续还会考虑写写其他中小城市，想看哪里可以在评论区留言、点赞，关注度高的我会先写。

今天要聊的是近年房价猛涨的苏北大城——徐州！

01

徐州，古称彭城。

江苏十三太保中最北边的一个，也是大家常常说的苏北。

提到苏北，很多人想到的就是穷，但实际上，徐州真算不上穷。

2020年徐州经济总量为7319亿，全国排名第27，如果剔除前30名中，省会、经济特区以及计划单列市，徐州能排在地级市前10，实力足够吊打诸多中西部省会城市。

3家世界500强，徐工、徐矿以及维维豆奶，我国重要的煤矿产地和电力产地，装备制造业全国第一、亚洲第三。

单看这些数据，徐州的表现还算不错，但问题是徐州的产业结构过于传统！以煤矿和装备制造行业为主，这些行业多是国企，比如徐工、徐矿。高收入群体有，但较为固定，所以大多数徐州人体感工资就是3000元，自然也留不住年轻人。

从数据上来看，也是如此。

根据此前数据，徐州的户籍人口在1070万。而最新的7普数据显示，2020徐州常住人口却只有908万，徐州人口仍在流失。

而过去10年，徐州人口流入也非常乏力，年均5万的增量，去掉人口自然增长几乎所剩无几。

从人口上来看，徐州没有跳脱三四线城市的魔咒。

但徐州也有个突出的优势，那就是人口基数大，有人口红利可吃。

908万的常住人口算得上江苏的第三城，放在全国也是中上游的水平。并且，过去10年，徐州的小学生人数增速依旧可观，排在全省第二，可以判断青壮年人口增加得飞速。

既然人口在流失，那徐州为何还能出现这样的数据？徐州靠的是什么？

唯一的解释就是，过去飞速的城镇化之中，徐州凭着内部的人口流动，就能有稳定的青壮年劳动力支撑。

这是徐州发展，非常有利的一大基本面。

而除了人口与经济，对于城市发展来说，更加重要的是政治定位。

仔细翻看各类文件，徐州最重要的定位就是两大：综合性枢纽城市与淮海经济区中心城市。

徐州位置特殊，自古水系交通就非常发达。因为贯通南北，又处于京杭大运河和古黄河的交叉口，过去是五省通衢。虽然比起武汉差一点，但这样的交通区位，对于城市的繁荣和发展非常重要。

到了今天，徐州依旧是重要的交通枢纽，位于江苏、安徽、河南、山东四省交界处，陇海铁路、京杭铁路两大干线在此交汇，外加东西走向的郑徐客专、徐连客专，徐州交通通达度排在全国第二，3小时直达京津冀和长三角城市群。

但是这样的定位，只让徐州成为基建狂魔，对于城市发展的作用越来越微弱。因为随着城市竞争的火热化，没有扎实产业基础的城市，越是交通发达，被虹吸得就越迅速越彻底。

而淮海经济区，也是个非常神奇的圈。

2017年，国务院批复成立淮海经济区，徐州成为淮海经济区中心城市。

淮海经济特区，汇聚了山东、河南、安徽、江苏的穷兄弟，徐州似乎只是矮子里拔高子的唯一一个。

这项政策与国家中心城市相比，明显弱了一层。并且，由于行政的区隔，徐州在圈内的认可度也并不高，并没有增大徐州人口吸引的腹地。

当然这项政策并非一无是处，有政策还是偶尔透露出些不凡的气息。比如今年年初，徐州就一次性批复了4条地铁线，同样报批的无锡，最近才传来批复的消息。

分析了这么多，如何对徐州的底子做个总结呢？

抓住一个核心就够了，那就是在地级市里，徐州算是佼佼者，但，远还没到二线的程度。

经济上比不过苏南三兄弟，政治上没有二线的政策关注度，平均工资在全国也是平平无奇。

徐州就是标准的三线城市。

而什么比得过二线呢？

房价涨幅！

02

2021年，徐州房价表现得异常突出。

房价涨幅不仅将苏南拍在沙滩上，更是让武汉、郑州这两个比徐州更枢纽，更区域中心的城市，感到羞愧。

无锡太湖新城房价也才刚过3w，徐州老城区的湖景房成交价已经到了3.2w。

全江苏最差的升学率，也影响不了徐州学区房的大热。2020年4月仅仅1.9w的少华街学区房，今年最高峰卖到3万，涨幅高达57%。

配套尚且还在落地的新城区，二手房已经被炒到2.3w了，限价之下，握着全款也抢不到房。

徐州的楼市，究竟为何如此疯狂？连涨60个月，到底是为什么？

我总结有三大原因：

1、棚改催动，市场供需失衡。

2、地价刺激，限价火热，市场氛围托得越来越高。

3、地铁批复，似乎又是一波轮回。

首先，徐州楼市上行的最大动因，还是棚改。

徐州一直都是江苏省棚改的排头兵。

2015年时，徐州还饱受着天量库存的苦，住宅房屋去化高达21个月。但到了2016年，徐州楼市便迎来逆转。

当中最大的一个改变就是，2015年徐州开始鼓励货币化安置的道路，对选择货币补偿形式的家庭给与10%的补贴。

自此，市场开始飞速的去库存之旅，徐州也加速着的棚改推进之旅。

2017徐州棚改计划是19117户，269.4万平方米。到了2018年，徐州的棚改计划加大至2127万平方米，这已经是2017年商品房销售总面积的2倍，足见力度之大。

2018年-2019年，徐州连续两年获得国家棚改激励政策。2020年，疫情的冲击之下，徐州仍未放慢棚改的脚步，棚改新开工6.5万套供应，棚改总量仍旧是全省第一。

汹涌的购买力杀入楼市，带来的是库存飞速消化，徐州楼市的供需早已失衡，去化周期常年保持在5个月以内，5月份甚至低至3.9个月。

供需极度失衡之下，徐州楼市想不火，都不行。

而市场越火，土拍就越旺。

今年截至4月，徐州已经拍出15宗万元地块，6块地溢价率超100%，土拍越旺，市场的预期就越高。

二手房蹭蹭上涨，新房加强限价，利益的刺激之下，徐州的新房市场更加一房难求。

全款+20万号头费，也抢不到房子，徐州楼市这是干柴烈火，越烧越热。

而与此同时，恰恰徐州又迎来4条地铁批复。

徐州楼市似乎还在过去中重复，地铁来了，又要大搞基建，又需要拆迁，悠悠购房者拿到钱，冲进本就供需不足的楼市。

徐州的房价还得涨？何时才能止沸？

03

市场再热闹，也要回归理性。

有一个重要的数据，此刻千万不要忽视，那就是人均住房面积。

根据徐州十四五规划公布的数据来看，徐州的人均住房面积已经达到50.1平，这已经是全国前三的水平，真的不缺房子了。

此刻，徐州已经进入三四线最危险的状态，那就是房子已经足够多了，但是人口流入和人口红利却吃的差不多了。

城镇率已经达到65.63%，接下来徐州楼市想要内部自我造血，速度会慢很多。

而过去徐州所依赖的拆迁，形式也已经变了。

2020是棚改的收官之年，政府明确提出，停止大拆大建，政策激励棚改的时代已经结束。

而徐州，在经过过去大规模的棚改之后，棚改覆盖率已经达到96%，未来5年，可以确定棚改力度会越来越弱。

2021年还有17998套的激励，往后就是：2022年13557套、2023年9800套、2024年9800套、2025年9800套。

没了的货币补偿，还有多少徐州人买得起这里的房子呢？

没有足够人口增量，想要做大存量，是不可能的。

徐州此刻迫切需要解决的还是产业问题。过去徐州因煤而生，如今也因煤而衰。

徐州想要真正成为淮海经济区的中心城市，得靠产业，而非房价。

至于此刻要不要买徐州，两个建议：

1、目前徐州市场已经开始回落，建议选择次新改善二手，价格在1.5-2w，我认为还是合理空间，保值增值没问题。

2、投资请远离徐州，此刻的绚烂不过是击鼓传花，楼市底层逻辑还是人。留在徐州的人，该买的起的已经买了，不在徐州的人，这样的价格，在南京、苏州也买得起了。

不要吃老本太嗨了，得记住徐州，就是一个三线城市，没有例外。