房地产板块已经长达6年不具备投资机会了

上图是房地产板块年线走势，可以发现房地产板块从2016年就开始板块性地走下坡路，除了2019年短暂反弹了18.05%外，中间的5年全部是年阴线，基本可以判定，房地产板块在过去的6年中当中，完全没有投资机会，任何时候买入只要有长线投资想法都是亏。那为何明明房价涨了，房地产企业却没有赚钱呢？

房地产企业赚的是拍地价和卖方价的差价

虽然最近几年房价暴涨，一线城市深圳房价已经涨到不公布了，这说明现在的房价已经高到了离谱，按照正常逻辑，房价如此高房地产企业应该赚的钵满盆满呢？实际不是这样的，房地产企业目前赚的普遍是拍地价和售楼价的差价，而如果拍地价与售楼价同步上涨，那么只要价差变化不大，那么房价长再高都跟开发商没有关系。所以过去开发商都会在行情差的时候赌上涨，那就是在行情差的时候大量购入地皮，将地皮囤起来，那么等过了2-3年，房子建起来后，那时候因为房地产的放水周期到了房价暴涨，这时候赚的差价就是非常高了，原先只有1万的价差，现在可以实现2万的价差，这就是为何行情差的时候房地产企业非常热衷于拍地的原因，但是现在这个路子快行不通了。

三道红线直接将开发商的融资规模给限定死了

房地产的三道红线就是：

（1）剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十；

（2）净负债率不超过百分之百；

（3）现金短债比不小于1倍。

很显然三道红线直接将开发商的融资规模业绩业务规模给限定死了，过去房地产企业很多负债率高达100%，高负债率运转直接快速的开发楼盘和售卖楼盘，高速运转赚钱拍地和卖地的差价，即使融资成本高达10%也是赚的，因为房地产的毛利都能在20%以上。但是现在不行，融资规模被限制了，对于超过规模的开发商还需要合规性，慢慢地降低负债，直接结果就是导致现金流断裂，比如泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展等。

限地价限售价，也直接压制了房地产的利润空间

目前全国各个城市都在推进限地价限房价的策略，这个策略直接导致开发商的利润空间变得很窄：

这个一个地级市的土拍政策，土拍限制竞买地皮的最高限价以及售楼备案均价，也就是限制地价和限制楼价，这两个限制直接压制开发商的利润空间，开发商也无法获得更多的利润。

房价稳定无涨价空间，也降低了购房者的热情

开发商们买地容易，建房容易，但是碰到不好的行情，卖房也变得不容易了。一旦行情反转，大部分房价不涨的话，那么房地产就会马上凉凉，市场购买人的热情下降，之前很多人着急买房，现在就变得比较不着急了，产生了观望的心态，这样的心态直接导致房子不好卖，开发商拿地积极性降低，因此开发商的业绩也就变得很差了。目前房地产销售面积和销售额增速暴跌，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。因此目前总体来看购房者持观望态度比较多，对于开发商来说是一个比较大的利空，毕竟房地产周转周期变长了，非常不利于现金流的周转，很可能还会被利息给吃紧。

总体上看，房地产板块很可能长期不具备投资价值

1、三道红线压制开发商的融资规模，以及业务规模，企业难以扩张；

2、限地价和限售价，压制开发商利润空间，也压制了房价的涨价空间，开发商无法通过低价购地高价卖房了；

3、房地产稳定，很多人开始不爱买房了，房地产周期变长，不利于开发商的现金流周转。