购买公寓投资一般有两个出路：出租和转卖，看完下面的分析你就会发现，现在还想依靠公寓赚钱有多不现实。

这种广告你心动吗？

一、物业自持，依靠出租盈利，租售比多高才能盈利？

假设公寓面积50平米，购买价格为7000，清水房。购房成本为370000左右，最简单的出租装修30000。合计总成本达到400000，不考虑期房，现房的情况下，购买价7000元单价的公寓通常对应的租赁价格在30元每平米每月，也即1500每月。即使我们计算每年平均出租时间达到10月，年收租金不过15000.。

投资收益率为：15000/400000=3.75%，基本等同于5年的定存利率。如果低于这个比例，很明显就是亏钱的买卖。

部分地段好、购买很早的公寓，确实收益率高达5%-10%，这些公寓非常的合算。但2015年后的这些公寓普遍价格已经较高，能高过5%的已经很少。更多的情况是很多这类型的公寓根本就租不出去，房东不但损失每年高达4%左右的资金成本，还得持续承担每月几百元的物业管理费。

房产中介两头吃

对于某些购买公寓投资不多的房东，通常委托中介公司进行出租，这些中介公司坑完租客坑房东，基本上是收租客一个月房租的中介费，掉过头来继续收房东一个月房租的中介费。实际上到房东手上的房租又要被打折。很多老人或者缺乏经验的购房者常常会被售楼小姐忽悠，是因为他们不知道计算资金成本，总觉得收到的房租是净赚，实际上只不过是正常的资金成本利息。

出租租售比达不到3%，那意味着投资公寓就是彻底失败的。

二、出售公寓赚差价可行吗？

我们看看二手公寓教育具体税费到底是如何计算的，它到底有多高：

个人物业税费计算方式如下。

卖方需要缴纳的税：

1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%，通常是按总价的1%计算

2、增值税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。

3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。（注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%）。通常按总价的0.5%核定计算。

4、印花税：总价的0.025%

5、交易手续费：不多

二手房交易税计算方法

买方需要缴纳的税：

契税：总价的3%进行核定计算

印花税：总价的0.025%

中介费：一般为总价的2%左右。

我们假设2015年时房产购买总价500000,2020年出售时700000，然后我们来看看到底交了多少税费：

个人所得税：700000X1%=7000

增值税：（700000-500000）X5.5%=11000

土地增值税：700000X0.5%=3500

印花税：700000X0.05%=350

契税：700000X3%=21000

中介费：700000X2%=14000

总计交易成本：7000+11000+3500+350+21000+14000=56850元

占总卖价的8%以上。如果加上一手房东购房时所交的3%的契税、维修基金等费用，综合税费超过12%。假设房东持有房产5年，5年后卖掉，我们来计算房东赚钱了吗？

资金是有成本的

资金投入成本年复利计算4%，5年复利资金成本21.6%，抛开税费不讲，如果你的房子年增长不到4.5%，还不够资金成本，实际就是亏钱。按照目前的房产行情来讲，房产显然已到顶峰，单边向上年增长4.5%的可能性几乎没有。加之高额的交易环节的税费，买家稀缺，实际上这种公寓的购买者很难通过市场变现。赚钱更是无从说起，因为你可能根本卖不掉。

当然必须得说公寓的几个坑爹的地方：

1、超高的物管费，通常都在5元左右，高档公寓价格更是可高达10元以上。买得起，住不起，更空不起。

2、商用水电成本奇高，缺少生活必须的天然气设施。

3、品质和住宅完全没有可比性，容积率超高、私密性超低，人员混杂等。

4、只有40年的产权，如果去掉建设周期，真正的产权时间很多只有35年左右，这也是为什么公寓很难出售的原因。甚至有的二手公寓到手就还剩20年左右的产权，你买么？

5、超高的所得税、增值税，买得起卖不起。

买商住公寓，小心被套

看完上面的认真分析我们认为：公寓当然不是完全不能买，但是如果你闭着眼睛买，不提前计算好租售比，不算资金成本，完全不考虑公寓项目的地段和性价比，那么你肯定必亏无疑。特别不要将所收的租金误以为是纯利润，也许你收的只不过是你自己钱的资金成本。尤其是打算贷款购入公寓来投资的，我觉得你躺着一定比折腾好，贷款买公寓相当于给自己买了长期负债，怎么算现在贷款买公寓你都赚不到钱。

现金为王

总结：出租收益不到购房总成本的4%的公寓千万不要入手，意味着25年你都收不回成本；二手剩余年限低于30年的不要考虑，时间真的太短了；贷款买公寓基本不要考虑，收益可能都不够利息支出；地段不好，人流稀少的项目看都不要去看。