我一大学同学，目前就职于成都某大型连锁房产中间机构中层领导，今天和我聊了下成都房产的几个大坑，最后得出结论：如果不是钱多任性，最近最好不要轻易出手，是坑是矿现在真的很难说。他说了他对房地产市场的几个观点：

1、卖地这个事情没有可持续性，持有太多的房产对普通的投资者而言，已无必要

不难理解，城镇人口的数量增长是有边界的，因此城市建设和规模也就有边界，不可能会长期单边上涨。尤其是一些对于人口缺乏吸引力的三四线城市和乡镇，这些地方的房地产市场有价无市。目前可以发现，很多三四线市场几乎没有交易量，没发现价格下滑的极大原因可能是缺乏交易量。国内人口多、经济好的大型城市都已经作出了明确的人口上限，比如像北上广，剩余人口增量已经不多，因此这些城市如果严格按照规划来，土地财政很快便会崩溃。因此，2021年10月确定的房地产税试点，这就是在为减少土地财政依赖提供缓冲。

土地财政不可能持续

土地财政是一次性的，而房产税是可以一直延续的，只有它才能长期保证税收的稳定性。尽管目前确定的只是5年的试点，但是，很明显，全国推广势在必行，房地产税一定会水到渠成。持有环节的税收起来实际上比交易环节的税狠得多，如果你够买了一套房子，这套房子不一定是你的长期资产，反而是长期负债，因为持有多长时间的房子，就会交多长时间的税。不仅如此，如果是普通投资者，不仅是房地产税，如果房子不能产生收益，还得继续支付物业管理费，这也是一项长期负债。从投资的角度来看，只要房地产税一落地执行，房产作为投资的价值几乎为零。

征收房地产税，赶跑投机客

2、购买商铺和公寓比普通的住房还危险

购买公寓的逻辑很简单，价格低廉，一般不到住房2/3的价格。通常公寓的自住价值很小，一个是面积小，通常在20-100之间，对于一般家庭来说，公寓显然不适合家庭居住。同时，公寓商业电价、商用水价，缺少家庭必备的天然气设施。因此，公寓一般的定位作为临时居住、商务出租等。过去在房屋稀缺的情况下，公寓作为一种单价低、总价低的房屋交易相当活跃。但目前这种需求显然已经减少很多，加之近几年小微初创企业大幅减少，公寓的需求急剧减少。

而且，公寓这种类型的房子除了持有环节的成本很高，交易环节的成本更高。通常公寓的物业管理价位在3.5-7元每平米每月，即使面积只有50平米，每月的物管费200-300元左右。交易环节的水费高达百分之十几，这也是目前公寓很少有交易的原因。因此，公寓投资一旦出现选址失败，不但颗粒无收，而且还有可能是个无底洞。

商住公寓别轻易买

我们举个例子来说，成都城西的某万达广场项目，照道理说以万达的实力和眼光，万达的公寓肯定是没有问题的，但是恰恰是这个项目，二期以后的业主几乎全部血亏。数千套的公寓，常年能租出去的不到10%，很多基本是整层楼全部空置，如同鬼楼。当初购买这些公寓的业主价钱便宜7000清水，14年开始出售，到现在七年，大多数的公寓仍然处于清水原始状态。从14年到目前，这里的房价不但没涨，反而有下跌的趋势。投资的业主，即使能出租，其租金价格基本在30元每月每平米。这样的价格还不够覆盖资金投入的成本，在能租出去的情况下，利息和收入相抵，收益为零。如果不能出租出去，收益为-5%左右。

人烟稀少的万达广场

因此我们看到，这里的业主亏率超过95%。原价卖卖不掉，因为加上税费还不如直接买新的，出租也基本租不出去，这完全是一个烫手的山芋，即使不动，每月需要支付250元的物业费，年算3000元，也是一笔不小的开支，很多一次都没有租出去的业主，到目前已经亏损物业费达好几万。
如果公寓毕竟总价低，亏损总额不大，但商铺就是一个巨大的黑洞，少则数百万，多则上千万。由于过去几年楼盘数量急剧扩大，商业设施暴增，已经大大超出实际需求，叠加电商的无情挤压，商铺的价值直线下滑。以成都为例，天府广场市中心的大量商铺已完全封闭多年，实体店的惨淡的生意完全不足以支撑如此巨量的商铺。实际上失去还算好一些，郊区的部分商业设施建造之后就没有收到过一分钱的租金。大量的楼盘附属商铺同样，空置率逐年升高。据观察，很多商铺从建造到现在十多年间，就没有租出去过。这些商铺根本无人问津，投资者只能眼睁睁地看着血亏。

从来没有租出去过巨量商铺一角

3、天府视高就是巨坑

天府视高根本不是什么天府视高，准确地说是眉山视高，跟天府新区没有半毛钱的关系。中介就是通过各种画饼，忽悠没有购房资格的人去购买。那里的真实情况是一片荒凉，鸟不拉屎，商业、生活设施极度匮乏，离市区巨远。既无投资价值，又无居住价值。这样的小区，很多投资者被深套其中，加之二手房交易监管越来越严格，这里的房子既不能卖、又不能住，更不要想能租出去，只能当摆设。这里的房子不是富资产，而是负资产。

鸟不拉屎的视高

而且，由于成都市规划东进，因此天府新区目前来看扩充到视高可能性越来越小，区位优势的大幅度丧失，地产界的一致看衰，口碑的败坏，天府视高的这个坑不是一般的大。有夸张的媒体爆出半价甩卖，当然这可能性很小，但是不得不说，在成都，天府视高的房子别听中介忽悠，不管是刚需还是投资。

拉客的中介

总之一句话，如果说过去我们投资房子还抱着只要物价上涨，房子就不会亏的逻辑来投资现在的商铺和公寓，赚钱的可能性越来越小。很明确的是，未来你拥有的房产，即使你什么也不做，也得花钱交税去养它。

未来的经济如何，什么时候会出现什么，谁也不知道，持有现金才是最稳当的。