2021年成都地产三大坑:公寓、商铺和视高

我一大学同学,目前就职于成都某大型连锁房产中间机构中层领导,今天和我聊了下成都房产的几个大坑,最后得出结论:如果不是钱多任性,最近最好不要轻易出手,是坑是矿现在真的很难说。他说了他对房地产市场的几个观点:


1、卖地这个事情没有可持续性,持有太多的房产对普通的投资者而言,已无必要

不难理解,城镇人口的数量增长是有边界的,因此城市建设和规模也就有边界,不可能会长期单边上涨。尤其是一些对于人口缺乏吸引力的三四线城市和乡镇,这些地方的房地产市场有价无市。目前可以发现,很多三四线市场几乎没有交易量,没发现价格下滑的极大原因可能是缺乏交易量。国内人口多、经济好的大型城市都已经作出了明确的人口上限,比如像北上广,剩余人口增量已经不多,因此这些城市如果严格按照规划来,土地财政很快便会崩溃。因此,2021年10月确定的房地产税试点,这就是在为减少土地财政依赖提供缓冲。

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土地财政不可能持续

土地财政是一次性的,而房产税是可以一直延续的,只有它才能长期保证税收的稳定性。尽管目前确定的只是5年的试点,但是,很明显,全国推广势在必行,房地产税一定会水到渠成。持有环节的税收起来实际上比交易环节的税狠得多,如果你够买了一套房子,这套房子不一定是你的长期资产,反而是长期负债,因为持有多长时间的房子,就会交多长时间的税。不仅如此,如果是普通投资者,不仅是房地产税,如果房子不能产生收益,还得继续支付物业管理费,这也是一项长期负债。从投资的角度来看,只要房地产税一落地执行,房产作为投资的价值几乎为零。

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征收房地产税,赶跑投机客


2、购买商铺和公寓比普通的住房还危险

购买公寓的逻辑很简单,价格低廉,一般不到住房2/3的价格。通常公寓的自住价值很小,一个是面积小,通常在20-100之间,对于一般家庭来说,公寓显然不适合家庭居住。同时,公寓商业电价、商用水价,缺少家庭必备的天然气设施。因此,公寓一般的定位作为临时居住、商务出租等。过去在房屋稀缺的情况下,公寓作为一种单价低、总价低的房屋交易相当活跃。但目前这种需求显然已经减少很多,加之近几年小微初创企业大幅减少,公寓的需求急剧减少。

而且,公寓这种类型的房子除了持有环节的成本很高,交易环节的成本更高。通常公寓的物业管理价位在3.5-7元每平米每月,即使面积只有50平米,每月的物管费200-300元左右。交易环节的水费高达百分之十几,这也是目前公寓很少有交易的原因。因此,公寓投资一旦出现选址失败,不但颗粒无收,而且还有可能是个无底洞。

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商住公寓别轻易买

我们举个例子来说,成都城西的某万达广场项目,照道理说以万达的实力和眼光,万达的公寓肯定是没有问题的,但是恰恰是这个项目,二期以后的业主几乎全部血亏。数千套的公寓,常年能租出去的不到10%,很多基本是整层楼全部空置,如同鬼楼。当初购买这些公寓的业主价钱便宜7000清水,14年开始出售,到现在七年,大多数的公寓仍然处于清水原始状态。从14年到目前,这里的房价不但没涨,反而有下跌的趋势。投资的业主,即使能出租,其租金价格基本在30元每月每平米。这样的价格还不够覆盖资金投入的成本,在能租出去的情况下,利息和收入相抵,收益为零。如果不能出租出去,收益为-5%左右。

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人烟稀少的万达广场

因此我们看到,这里的业主亏率超过95%。原价卖卖不掉,因为加上税费还不如直接买新的,出租也基本租不出去,这完全是一个烫手的山芋,即使不动,每月需要支付250元的物业费,年算3000元,也是一笔不小的开支,很多一次都没有租出去的业主,到目前已经亏损物业费达好几万。
如果公寓毕竟总价低,亏损总额不大,但商铺就是一个巨大的黑洞,少则数百万,多则上千万。由于过去几年楼盘数量急剧扩大,商业设施暴增,已经大大超出实际需求,叠加电商的无情挤压,商铺的价值直线下滑。以成都为例,天府广场市中心的大量商铺已完全封闭多年,实体店的惨淡的生意完全不足以支撑如此巨量的商铺。实际上失去还算好一些,郊区的部分商业设施建造之后就没有收到过一分钱的租金。大量的楼盘附属商铺同样,空置率逐年升高。据观察,很多商铺从建造到现在十多年间,就没有租出去过。这些商铺根本无人问津,投资者只能眼睁睁地看着血亏。

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从来没有租出去过巨量商铺一角


3、天府视高就是巨坑

天府视高根本不是什么天府视高,准确地说是眉山视高,跟天府新区没有半毛钱的关系。中介就是通过各种画饼,忽悠没有购房资格的人去购买。那里的真实情况是一片荒凉,鸟不拉屎,商业、生活设施极度匮乏,离市区巨远。既无投资价值,又无居住价值。这样的小区,很多投资者被深套其中,加之二手房交易监管越来越严格,这里的房子既不能卖、又不能住,更不要想能租出去,只能当摆设。这里的房子不是富资产,而是负资产。

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鸟不拉屎的视高

而且,由于成都市规划东进,因此天府新区目前来看扩充到视高可能性越来越小,区位优势的大幅度丧失,地产界的一致看衰,口碑的败坏,天府视高的这个坑不是一般的大。有夸张的媒体爆出半价甩卖,当然这可能性很小,但是不得不说,在成都,天府视高的房子别听中介忽悠,不管是刚需还是投资。

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拉客的中介


总之一句话,如果说过去我们投资房子还抱着只要物价上涨,房子就不会亏的逻辑来投资现在的商铺和公寓,赚钱的可能性越来越小。很明确的是,未来你拥有的房产,即使你什么也不做,也得花钱交税去养它。

未来的经济如何,什么时候会出现什么,谁也不知道,持有现金才是最稳当的。

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页面更新:2024-05-01

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