从近几年广义货币M2的增长率看未来房价的走势

广义货币(M2)=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款)。

要研究货币供应量与房价之间的关系，M2是最适合的指标。

08年的M2为47.5万亿元，增长至17年的167.7万亿元，翻了3.5倍。除17年以外，M2增速基本保持在11%以上，08年至11年间M2增速保持在17%以上，09年的M2增速甚至达到了27.6%。十年间，我们经济中流通的钱增加了250%，但我们的名义GDP仅增长160%。那么超发的货币流向哪里了呢？其中的一个流向就是楼市。

M2增速与商品房销售均价涨幅存在高度的正相关性，伴随着M2的快速增加，商品房销售均价从2002年2291元/平方米，增长到2020年10月的9887元/平方米。2008年-2017年间，货币周期与房地产周期高度吻合，2009年商品房销售均价增长率与M2同比变化率同时达到了历史高点，2014年同时下降后，在2015年又开始反弹，体现出M2增长与房价增长具有高度的同步。

M2与商品房销售均价变化趋势图

M2增长率与商品房销售均价增长率对比

例如，北京海淀区房价从08年的18000元/㎡增长至17年的88200元/㎡，翻了近5倍；西安市房价从08年的4300元/㎡增长至17年的11700元/㎡，翻了近3倍；长春市房价从08年的3700元/㎡增长至17年的8700元/㎡，翻了2.4倍。

把M2与房价放在一起比较可以看出，过去十年间的房价基本上是随着M2的增长而增长的。

影响房价的不单单是M2一个因素，但既然本文讨论的是M2与房价之间的关系，我们就得假设其它因素是不变的。比方说每年的土地供给、城镇化率的提高速度等是相对稳定的，事实上这些因素也确实是相对稳定的。那我们接下来就用M2来预测未来的房价。

13年以来M2增速一直在12%左右徘徊，17年M2增速突然降到8.2%，18年6月M2增速已达8%的历史最低点，大有奔着7%的态势。那过去十年的平均M2增速是多少呢？大概在15%左右。如果未来M2增速保持7%-8%，意味着什么呢？如果过去每4-5年房价翻一倍的话，未来就是9年或者10年房价翻一倍。

房价虽然涨得不会像以前那么快了，但起码能让资产保值。买房的话，不建议用太多除房贷以外的高息贷款。因为未来房价的涨幅并不能覆盖太高的资金成本。另外，买房的尽量要在未来人口有流入潜力的区域，房价整体涨速放缓，人口流出区域的房价未来涨速会慢的可怜。不过具有人口巨大流入潜力区域的房子，房价涨幅还是可以的。