重磅！集中土拍规则生变，武汉楼市或将大变天

土拍一直牵动着千千万万购房者的心，这主要缘于土拍的楼面价格直接影响着房价，通俗的讲，土地和房子，也就是面粉与面包的关系。

在第一次集中土拍结束之后，原定于本月或上月的第二轮的激烈土拍之战本应该早已打响。但截止到目前，全国有多个城市延迟、暂缓第二轮土拍......

8月6日，深圳交易集团发布消息称，终止此前挂牌的22宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

8月10日，天津也发布了公告，第二批土拍的61块地延长到8月31日出让......

究竟是何原因，让全国重点城市的集中土拍纷纷延迟？不禁让人遐想：土拍新规真的要来了？

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既然会影响到全国多城的土拍的延期，可想而知此次土拍新规的分量有多重！我们先来说说，这次的土拍新规将会有哪些变化？

近日网传自然资源规划局在召开关于土拍的闭门会议，昨天在网上又传出了一份关于土拍新规的文件，其中主要有以下几个变化：

第一、参与商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质。可以减少了其他非开发类企业参与住宅用地炒作的现象，也减少了房企借联合开发抬高拿地的行为。

第二、建立有效的购地审查制度。可以看出，购地资金的来源审查更加趋严。

第三、单宗住宅用地溢价率不得超15%。过去部分地方政府通过提高起拍价，来变相控制溢价率，但其实地价本身还在上涨。所以此次已经明确，既要控制地价，也要控制溢价率，环环相扣、共促地价稳定。

第四、在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价。这一条款某种程度上是利好房企的，降地价带来的开发成本降低。

第五、超过溢价率时，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。在拍地时，一旦超过溢价率，那么会有一次性报价、摇号、竞品质等做法。

而网传的这份文件，与8月10日天津自然资源规划局发布的延期补充公告，在具体变化上不谋而合，如对竞买者需要有房企资质证书；对资金来源要求资信良好；单宗住宅达到最高限价时，需要摇号......这也证明近日网传文件的真实性，绝不是空穴来风。

（图片来源：天津市自然资源规划官网）

另外天津对土拍出让的61宗地的最高限价都做了降低的调整，经过计算后发现，限价之后，溢价率均在15%以下。

（图片来源：天津市自然资源规划局官网）

天津将61块地延长到8月31日出让，可见，土拍新规很可能就在第二轮集中土拍之前会在官方发布，算算时间应该也就是8月份的事了。

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此次的土拍新规除了来势凶猛以外，来得还如此急迫，甚至不惜延期或暂缓第二轮集中土拍。由此也能看到土拍新规的必要性了吧！

自今年3月份开始，全国多地开始实行集中土拍的政策，政府希望通过集中供地的方式，来分散企业资金，平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。

然而在实行之后，效果并不十分的理想。主要表现在以下几个方面：

第一、高溢价地块频频涌现。典型如重庆，由于不限价，溢价率水平居于最高位，高达43%，深圳、杭州、厦门、合肥等城的市场热度也居高不下。

（图片来源：克尔瑞研究院）

第二、城市地价上涨依旧明显。从首批集中土拍城市的地价水平来看，和2020年全年涉宅地价格相比，有15城地价上涨，尤其是合肥，地价涨幅居首，高达52%；重庆、厦门、天津、武汉紧跟其后。

（图片来源：克尔瑞研究院）

第三、地价的频频上涨，导致开发商拿地成本变高，卖出新房的价格又不能高出市场太多，开发商的盈利空间被大幅的缩小。

如此一来，开发商只能从建筑材料、质量、装修等建筑成本上压缩，导致购房者到手的房子质量越来越差，房子有价无市，最后开发商资金断裂，形成一个恶性循环。

因此在稳定房价中，政府也应考虑到开发商这个群体，在此次的土地新规中，如通过限制溢价率，不以竞配建等方式增加实际地价，超过溢价率，通过一次性报价、摇号、竞品质等做法来竞拍......

另外，在7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正讲话，在会议中明确，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，明确下半年土地市场重心是稳地价。

看来这次，土拍新规真的要来了。

在11日，武汉也有一条重磅消息流出，武汉市8月份二批次供地将重回“熔断＋一次性报价”机制！且单宗地块溢价率不得超过15%！

（图片来源：网络）

若该消息完全真实，武汉对于土地的严控力度可以说是有史以来最大，回顾上一次6月份的集中土拍，武汉虽然平均溢价率不算高，但像热门板块光谷东的溢价率高达74%，这些地王开发商们怕是“肠子都要悔青”。溢价率的降低无疑让这些热门区域也要“凉上一把”。

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土拍新规的到来，对我们有何影响呢？

首先，对于开发商来说，在上文中已经提到，新规中的一些规则，对于开发商是大大有利的，通过稳定地价，开发商的拿地成本得到了降低，盈利空间也会扩大。

其次，住宅的品质会得到提升。

一方面，是由于开发商的拿地成本降低，就有更多的钱，来专注于房子的质量，起码偷工减料的现象会减少；另一方面，在新规中提到的超过溢价率时，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

在7月30日，杭州就推行了“竞品质”试点地块，在“竞品质”阶段，建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

值得一提的是杭州在“竞品质“试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后才能销售。

最后，稳地价有望控制房价。国家之所以目前要稳地价，这与每月国家统计局发布的70个大中城市在新建商品住宅价格变化也有一定关系，在70个城市中目前有超过三分之一的城市，同比增速超过5%的这条红线。

此次的土拍新规，也意在让地方不要再幻想靠土地财政拉动GDP，最终通过稳定地价，传导到房价的管控上来，一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

END

综合目前的政策来看，中央到地方已经自上而下，对房地产的方方面面进行调控升级，新房市场，如武汉最新出的公告，加强购房者的资格管理；二手房市场，西安、成都等地实行二手房指导价；如今在土地市场上，限制溢价率，来稳定地价。由此看来，针对“房住不炒”，ZF这次是动真格了，投资需谨慎啊！