房地产领域的核心问题，还是泡沫比较大。楼市泡沫，最核心的原因，皆因过往房价疯狂上涨。

我们不会忘记上世纪八九十年代，日本楼市泡沫的破灭。

当年，很多日本人受低利率、高回报投资炒房的诱导，买房炒作，购买的房子不是用来居住，而是将房子抵押给银行套取贷款，然后再用贷款继续买房，如此反复循环，雪球越滚越大，导致很多人都背上了高额贷款。纵然当时的房价已经足够高，但炒房客依然坚信，房价还会继续上涨。有人大致测算过，如果卖掉整个东京，差不多就能买下整个美国。这个说法可能有点夸张，或者说是一个笑话、调侃，但足以说明当时日本楼市的疯狂。

金融政策的宽松加上政策的支持，最直接的后果是日本的房企越来越多，房价越来越高，炒房客近乎疯狂，完全忽视了房产泡沫被越吹越大，飙升的房价让制造业难以承压，最终传导到日本经济的各个领域。

现在，我们都知道了日本房地产泡沫破灭的后果，房价下跌超过70%，整个房地产市场集体“爆雷”，炒房客血本无归，大量房产被银行收回，炒房客资不抵债，大量人口面临失业，导致日本“失落了20年”，到现在为止，日本楼市的泡沫破裂带来的影响还没有完全消除。

不过，也有一种说法，是因为“广场协议”签订后，日本主动戳破了楼市泡沫，主要是为了弃房价保汇率。

但不管如何解读，哪种说法最可信，我们看到的后果就是日本楼市泡沫破灭后带来的严重后果。这难道还不值得中国炒房客和那些拥有多套住房而不居住的人的警醒吗？

中国的楼市是否真的存在泡沫？这是一个长期以来争论非常大的问题，但绝大部分的人会承认，中国楼市确实有泡沫。

比如马云就说未来房价如葱；玻璃大王曹德旺直言“破砖烂瓦不值钱”，买房就亏损，自己手中一套房子也没有；华为任正非认为高房价和高地价直接让企业的生产要素成本上升，进而降低了企业的对外竞争力，不利于企业发展，对高房价嗤之以鼻。

前央行副行长吴晓灵早在2018年就告诫国人，在泡沫中狂欢的日子不多了，做好泡沫破灭，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实，提醒国人要做好楼市泡沫破灭的准备。

如今，业内专家郭树清再提楼市泡沫，提醒那些持有多套房产的人，未来可能会有很大损失。他认为，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

这是他在不到半年的时间内第三次对楼市泡沫发出预警。2020年8月，郭树清发文首提“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”，同年12月，他再次发文指出，要坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面的最大“灰犀牛”。

看看郭树清的职位，就可以感受到他警告的分量了。这对于房地产企业、炒房客、拥有多套住房的人应该醒醒了。如果房子无法出手，就意味着房子的实际财富归于零。

楼市泡沫确实存在，且越发危险，已被越来越多的人认可。关于楼市泡沫，小强财艺谈几点粗浅看法，大家共勉，并期待提出宝贵意见。

观点1：空置率高，房产供过于求

数据显示，我国城市存量房产高达3.11亿套，房产过剩的直接结果是，房产空置过高。根据西南财经大学《家庭金融研究报告》，我国住房空置率平均22%，一线城市可能在15%-20%之间，三四线城市的住房空置率远远超过平均水平，达到30%以上。如果按照22%的住房空置率计算，我国现阶段空置闲余房产高达6800万套，按照三口之家来计算，足够2亿人居住了，国人买房需求会趋于平缓下滑。

观点2：人口数量下降，房产需求减少

近年来，社会对于人口问题的态度骤然由“应该少生”转向“鼓励多生”，2021年，一个热门话题就是人口出生率“断崖式”下跌。全国每年人口出生量已经由2016年前后的1700多万降至2019年的1400多万，2020年估算在1000-1200万之间。

人口下降意味着什么？影响当然是全方位的，其中就包括楼市需求的减少。

观点3：三条红线实施，房价下跌

我国的房企都奉行高周转、高负债的运营模式，房企的资金周转需要银行贷款来维持，有专家认为，如果房价下跌20%，那么我们都会死，也有人认为，房价下跌达到30%，大多数房地产企业将倒闭。

“三条红线”出台后，房企融资需要依据三红线准则进行：一是剔除预收款后的资产负债率不超过 70%；二是净负债率不超过 100%；三是现金短债比不小于 1 。换一种比较理解容易理解的说法就是：剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1。

对照三条红线，很多房企融资难度会大大增加，抗风险能力较弱的中小房企，只能无奈宣布破产倒闭了。

观点4：2021年货币政策收紧

除了提醒楼市泡沫外，业内专家郭树清还透露，下一步就是贷款利率的回升和调整。

这意味着，2021年的货币政策有很大的可能性要收紧，房地产市场的膨胀自然会受到一定程度的抑制。

此前，郭树清曾表示：“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。这样的教训，中国必须记取，挤掉房地产泡沫，只能正面应对。”

结尾

除了上面的几个观点外，房东税、房产税的实施程度及经济增速等因素，都会影响楼市的走向。

综合分析来看，楼市泡沫的危险确实已经朝我们逼近，后续会不会来得更猛烈，暂时还不能妄下断言。

但至少，从业内专家郭树清半年内的三次的表态里，我们可以基本预判出金融界接下来将会发生什么，这种情况，对于房地产商、炒房客、拥有多套住房的人，对于整个楼市来说，难言利好，你觉得对吗？