楼市发展姿态万千。

关于房价，马云有一句名言：未来8年之后，房价会像葱、白菜一样便宜。这是马云在2017年对于未来楼市的判断。另外，在一次内部员工信中，马云更直言说到，10年前是鼓励大家买房的，但是现在年轻人更应该学会租房子。

除了马云，玻璃大王曹德旺也说过，买房就亏损，自己手中一套房子也没有。他直言“破砖烂瓦不值钱”，经济的发展最主要的动力依然是实体经济，而非房地产这种泡沫经济，如果房价继续这样高涨下去，早晚有一天泡沫要破裂的。总之在曹德旺看来，现在市场上的房价已经严重虚高了，建议年轻人不要买房，甚至还建议他的妹妹，抓紧把手上的房子早点卖掉。

除了马云和曹德旺外，任正非也对对高房价嗤之以鼻，他认为高房价和高地价直接让企业的生产要素成本上升，进而降低了企业的对外竞争力，不利于企业发展。

除了这些成功的企业家表达对未来楼市不看好之外，官方也屡次提出对房产可能存在的泡沫现象发出警告。

前央行副行长吴晓灵自己也对未来楼市有自己的判断，做好泡沬破灭准备！她认为，在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

前有企业家，后有专家一致对未来楼市不看好，这是否意味着2021年及今后的房价会下降，甚至达到“白菜价”呢？某业内专家放话：2021年房价或让你更悲伤！

3月2日，某专家对楼市发出了信号。他认为房产房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，现在很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

我们都知道，房子本身并没有创造财富，只是在建设过程中吸收了大量货币后被视同财富，实质上这是一种虚幻的泡沫，如果泡沫过分放大，势必会对经济产生侵蚀，影响到经济社会的健康发展。

实际上，“房住不炒”已经提出4年多了，各地频频出台调控政策，尤其在经历了2016年、2017年的普涨后，房价渐趋理性。2021年以来，各地也频繁出台房地产调控有关政策，从加码限购、限售，到严查资金来源，各种调控手段正在对楼市乱象进行精准管控。其后果就是，2021年或今后房价有可能让你更加悲伤。

为啥说2021年房价有可能让你更加悲伤呢？主要有2个方面原因：

第一，三条红线，楼市降价

我国的房企都奉行高周转、高负债的运营模式，融创孙宏斌直言，如果房价下跌20%，那么我们都会死。而潘石屹则认为，房价下跌达到30%，大多数房地产企业将倒闭。

房地产行业利润高是公开的秘密，其中一个主要功劳归结于“炒房”，因为它与资金密切挂钩，导致现金流大量进入楼市，更有专业数据统计，中国有超过70%的财富是房产，有400多万亿的资金被锁定在房地产市场中。当大家都愿意炒房的时候，房地产开发商的高额利润由此而来。

不过，随着“三条红线”出台，今后这种局面将被改写，房企融资将依据三红线准则进行：一是剔除预收款后的资产负债率大于 70%；二是净负债率大于 100%；三是现金短债比小于 1 倍。

很多房企将不能达到红线门槛的标准，融资将被大大压缩，在失去了资金来源渠道的情况下，房地产企业高额的债务靠什么来还？或许2020年下半年降价只是开端，2021年将真正开始“降价”缓解房地产企业的资金缺口。

大型房地产企业尚可有能力坚持，但对于很多中小型房企来说，由于抗风险能力较弱，只能无奈宣布破产倒闭了。

第二，房子供大于求

专业数据显示，我国城市存量房产高达3.11亿套，房产过剩的直接结果是，房产空置过高。根据西南财经大学《家庭金融研究报告》，我国住房空置率平均22%，一线城市可能在15%-20%之间，三四线城市的住房空置率远远超过平均水平，达到30%以上。

目前，中国城市存量房产大约是3.11亿套，如果按照22%的住房空置率计算，我国现阶段空置闲余房产高达6800万套，按照三口之家来计算，足够2亿人居住了，何况还有大量的农村小产权房和分布广泛的宅基地房，这样算下来，目前中国的房产足够14亿国人够用了。

所以，目前的房子是供大于求，既然存量房这么多，未来的高房价必定也坚持不下去。

现在，多数房企都面临两难境地，一方面房价不涨，买房需求力弱，另一方面红线之下，负债需要周转。如何解决房企的资金周转难题，看来只有降价了。

但是，我们也要看到另外一种现象，在一二线人气较高的城市，由于发展利好和吸引人才，住房需求会有一定程度的增长，房价大概率不会明显下降的。对于其他三四线城市，由于缺少需求，房价下降的可能性非常大。

对于房地产市场出现的新变化，融创中国的孙宏斌就说出了8个字：不要抱有侥幸心理。想再度“炒房”是很不理智的，楼市的泡沫，要认真对待，你觉得对吗？